il mondo è pieno di "subprime" - gz
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By: GZ on Lunedì 12 Novembre 2007 01:55
Esistono mutui "subprime" in Cina, chiedono gli studenti dell'università di Pechino a un prof di Finanza ?
Risposta: tutti i mutui sono "subprime" in Cina
Nel senso che con i prezzi delle case triplicati negli ultimi dieci anni nelle grandi città cinesi e i mutui erogati tutti a tasso variabile a tassi sul 4% (i tassi a breve sono al 3.3%) per chi ha fatto mutui negli ultimi tre anni in Cina il costo delle rate è troppo alto rispetto al reddito e ora i tassi stanno salendo mentre le case scendono di valore
Che sia la Cina, l'America, l'Italia, l'Irlanda, la Danimarca, l'Australia, la Francia, la Spagna, l'Inghilterra, Ungheria sono tutti i paesi in cui ...
i) gli immobili sono saliti del 100% o 200% di prezzo e di conseguenza il valore del mutuo medio pure è raddoppiato o triplicato per quelli creati nel 2004, 2005, 2006
ii) il grosso dei mutui è stato erogato quando tassi di interesse erano stati spinti molto in basso, nel 2002-2005
iii) i mutui sono in buona parte a tasso variabile
di conseguenza in tutti questi paesi si sono creati tra il 2004 a il 2007 milioni di mutui "subprime", cioè mutui che costano più di quello che il mutuatario è in grado di pagare e in cui il valore del mutuo supera quello effettivo dell'immobile, per cui sono destinati in buona parte al pignoramento
Chi ha fatto il mutuo nel 1999 o 2002 ad un prezzo delle case che oggi risulta poi salito non ha grossi problemi, ma chi lo ha fatto dopo il 2003 ha preso a prestito un ammontare sproporzionato al reddito, con tassi allora molto bassi che sono ora saliti e appena le case diminuiscono di valore si ritrova un debito maggiore del valore della casa e rate che costano un 50% in più di tre anni fa.
L'America è il primi paese in cui gli immobili sono scesi di prezzo parecchio perchè in America si costruisce anche molto per cui i prezzi reagiscono di più e inoltre ha alzato i tassi al 5.25% nel 2005. In altri paesi i prezzi degli immobili hanno smesso di salire perchè i mutui sono diventati più cari, la gente fa fatica a prenderli le banche stanno un attimo frenando, ma ancora non hanno cominciato a scendere perchè i tassi di interesse sono più bassi e si costruisce poco per cui il mercato è meno reattivo
Ma appena in Cina, Italia, Spagna o Danimarca o Ungheria i prezzi delle case scendono un poco, avrai molti mutuatari che devono alla banca un ammontare superiore al valore della casa e simultaneamente strozzati dalle rate perchè i vari Libor sono raddoppiati dal 2003.
Il mondo è pieno di "subprime" a Shangai come Miami come a Londra come a Budapest e questa storia è appena cominciata
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...I also heard this weekend from traders that concerns are rising that increasing interest rates are putting a lot of pressure on mortgage borrowers. I haven’t seen figures, and anyway the accounting is notoriously unreliable – it is widely believed that information provided on loan documents is “exaggerated” —but apparently one of the consequences of rising real estate prices may have been that in the past Chinese home-buyers have taken out mortgages whose servicing costs are as much as twice as high as a share of household income than is normally deemed prudent (roughly 25%). This may not be as a bad thing as it sounds because Chinese do save at very high levels, but most, if not all, of the mortgages in China are adjustable-rate mortgages, and so increasing interest rates by 20% this year must have been painful, and may be squeezing a lot of homeowners. This is not a new story, by the way, but perhaps the sub-prime crisis in the US has made people more sensitive to problems in the Chinese mortgage market.
As an aside, two weeks ago one of my Peking University students told me that in another finance class a student had asked the professor if China has sub-prime mortgages, and the professor replied the in China all mortgages are sub-prime. He got a big laugh. He is exaggerating, of course, but it is not hard to hear some pretty hair-raising stories.
The PBoC has not said anything explicitly about their own constraints in raising interest rates, but from what people are saying in the market these issues are, at the very least, being discussed intensely. As I mention in an entry on my own blog, short-term interest rates in the repo market and in the bills market China have reached unprecedented levels and one theory making the rounds is that the PBoC is allowing short-term rates to run up as a “backdoor” way of constraining liquidity. That may be because they think the standard tools of monetary policy – interest hikes, sterilization, reserve hikes, administrative measures – have not seemed to have had much effect.