Ritorniamo alla lira?

Parlare di appartamenti in termini dell'1 o 2% in più o in meno è una cosa senza senso. Gli immobili si tirano appresso un sacco di problematiche costose. Negli affari quando si vuole guadagnare si deve stare larghi. Gli affari non sono il Teorema di Pitagora. Stare larghi: "Evito le compagnie aeree: sindacati rognosi..."

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1,500 al mq significa che un appartamento di 80 mq costruito 30 anni fa ad esempio e non bello, una cosa medio-bassa, costerebbe 120 mila euro. Ma chi compra questo appartamento se non tipicamente famiglie a basso reddito, sotto i 1,300 al mese netti e con un reddito combinato di 2,000 ? Bene, le banche oggi a questa gente non prestano 100mila euro facilmente, (sempre che questi mettano assieme 20mila di anticipo) perchè dovrebbero pagare sui 550 euro al mese di rata e hanno paura che uno dei due non abbia più il reddito.. I giovani che fanno lavoro dipendente o lavo autonomo un poco precario fanno fatica ad arrivare a 2,00 euro di reddito e gli immigrati che sono i candidati più probabili mica tutti lavorano in una coppia. Se lavora solo uno fanno fatica a pagare tra 500 e 600 euro di rata ventennale Però io parlo di cose che prima del 2008 erano valutate sui 1,800 euro al mq, per cui oggi costano 1,200 o 1,100. Se tu dici che oggi valgono ancora 1,500 al mq allora quanto era il prezzo nel 2007 ? Di quanto è stato il calo ? Perchè secondo me i prezzi sono scesi molto, quello che costava 2,500 ora lo vendi per 1,500 e quello che si vendeva per 1,800 lo vendi per 1,200 o 1,100 Manca la domanda e di conseguenza questi 1,500 euro di cui parli richiedono che uno aspetta un anno o due, forse. Il senso del discorso è alla fine questo: #b# i prezzi delle case di fascia bassa sono scesi molto di più degli affitti. #/b# Per cui il rendimento è migliorato parecchio

dai lo so, ma per quelli di fascia medio-bassa, su cui verteva il mio discorso da "affitti subprime" la ottieni praticamente sempre...la deflazione famosa di cui si lamenta Draghi fa sì che accettare il canone concordato non sia un problema, perchè non hai nessuna necessità dell'adeguamento ISTAT consentito se opti per starne fuori

Beh, forse Giovanni sei un poco troppo ottimista con gli immobili - la cedolare secca del 10% è applicabile solo per i contratti di locazione a canone concordato, stabilito sulla base di accordi tra associazioni di inquilini e proprietari, siglati in Comuni con carenze di disponibilità abitative e in quelli ad alta tensione abitativa. Nello specifico, il canone deve essere compreso all’interno di fasce di prezzo prestabilite e sicuramente è in buona misura più basso dei canoni di mercato; - la cedolare secca vera e propria è del 21% e optando per la cedolare secca ci sono un paio di altri inconvenienti, senza contare che IMU e TASI su appartamenti in affitto ti portano via due mensilità. - 1.200 euro al mq qui al nord non è il prezzo dell'appartamento nuovo. E' il costo di costruzione per l'impresa. IL prezzo di mercato per immobili di media qualità è minimo di 1.500 euro mq e non parlo di città ma di periferia a 15 kilometri dal centro. - Cambia un poco la situazione solo se approfitti di questa nuova agevolazione che ti fa lo sconto del 20% sul prezzo di acquisto di un appartamento nuovo se lo destini per 8 anni all'affitto a canone concordato (max agevolazione 300.000 cioé puoi comprarti 2 appartamenti).

secondo me è proprio falso anche che i ricchi diano meno problemi delle persone normali c'è una buona parte di ricchi che lo è per capacità professionali e acume, ma una parte non trascurabile lo è grazie a personalità truffaldina e prepotente, e trovarseli come affittuari può dare altrettanti problemi di soggetti economicamente meno forti

è giusto il concetto che gli immobili cari e belli sono affittati da chi può pagare e paga l'affitto senza problemi. Quello che non capisco bene è dove sia questo mercato per le locazioni residenziali di questo tipo in Italia, che io sappia è più che altro in posti di vacanza ed è limitato A Cortina ad esempio un appartamento non in centro e non troppo bello, ma pur sempre a Cortina, solo un poco fuori di 80 mq può ora costare 600mila invece di 1 milione anni fa, però sai a quanto lo affitti ? sui 15 mila, 18mila max, lordi quindi e netti alla fine un 2% lordo I numeri economici sono molto peggiori, è come con i Bund, sono sicuri ma non rendono niente E' come con i mutui subprime che vengono cartolarizzati, trasformati in bond e poi venduti sul mercato e alla fine li compra Draghi forse ora.... Se su un singolo appartamento è vero quello che dice Paolo, se puoi invece avere un "portafoglio", diciamo dalle 20 unità in su, anneghi il rischio di escomio perchè statisticamente poi chi non paga è tra il 5% e 10% per la fascia bassa. I numeri dei mutui subprime sono gli stessi in tutto il mondo, sia dal lato di chi concede il mutuo che dal lato del padrone di casa. Hai un rischio di mancato pagamento del mutuo o dell'affitto tra il 5 e il 10% e un rendimento proporzionalmente però maggiore delle case di fascia alta dove chi non paga è un 1-2% Tra parentesi in America negli ultimi tre anni si sono messi a fare precisamente questo! Hanno preso migliaia di #b#affitti#/b# di appartamenti di fascia medio-bassa (non mutui ma affitti) e li impacchettano e li cartolarizzano e li vendono agli investitori, raccontando esattamente la storia che ho raccontato io qui (ok, non ve lo avevo detto, ma sto cartolarizzando affitti di appartamenti di fascia medio-bassa in emilia...)

sembrano prezzi realistici, con le dovute eccezioni: http://www.immobiliare.it/prezzi-mq/Emilia_Romagna/Modena.html P.S. Zibordi, per amministratore non intendo il "segretario" , ma quella figura obbligatoria in condomìni con più di 8 unità/inquilini, ma anche quelli come il mio dove un coglione lo ha imposto e ora non riusciamo a mandarlo via perché serve la magg. qualificata (stendiamo un velo sulle creste che fa sui lavori...)

Paolo, io ho il tuo stesso atteggiamento verso una famiglia che fosse in difficoltà a me è capitato recentemente lo stesso nell'appartamento che ho qui a milano, affittato ad una famiglia...per un paio di mesi non hanno potuto pagare, poi gli ho abbassato di 100 euro l'affitto ( da 870 a 770) e hanno ripreso a pagare regolarmente* però sono situazinoi quasi sempre transitorie, se gli inquilini non sono veri e propri delinquenti e senza scrupoli e in quel caso non credere che ad affittare a gente "cosiddetta" ricca sia privo di problemi, magari ti hanno pagato l'affitto ma distrutto casa .... se però fai conto che l'alternativa per parecchi anni sarà di ottenere un 1 % striminzito da bonds et similia,... *per dimostrarmi la loro buona volontà mi hanno chiesto se potevano dipingerlo di un colore diverso, e devo dire che è venuto fuori proprio un bel lavoro

Concordo con Paolo_B

personalmente non mi fido ad acquistare immobili così popolari da 1200 euro al metro. Ma anche da 2000 euro. A parte l'aspetto estetico dell'edificio, dal punto di vista economico sono necessariamente appartamenti che vengono presi in affitto da classi sociali molto basse e a rischio. Finisci nel classico caso dell'inquilino residente che smette di pagare (se costa così poco vuol dire che non è una zona turistica, peraltro, quindi non hai alternative). Non è neppure questione dei tempi della magistratura italiana, sono per primo io che non avrei assolutamente coraggio di buttar fuori di casa uno che ha perso il lavoro o avuto altre disgrazie. Già adesso ho un piccolo magazzino che avevo dato a un imprenditore e questo sta avendo difficoltà economiche fortissime ed è da più di un anno che non riesce più a pagarmi. L'ho lasciato dentro. Se ce la fa bene, se no si libererà quando fallisce. Quindi se già non faccio niente per una impresa in difficoltà figurarsi con una famiglia in difficoltà ... L'unico affitto che mi potrebbe interessare è quello di locali/abitazioni prestigiose a persone facoltose. Tipicamente in zone di interesse turistico perché in altre zone una persona facoltosa acquista invece di affittare. Sono calati di prezzo anche questi immobili però il rendimento rimane quasi inesistente, simbolico. Questo purtroppo vale anche fuori dall'Italia. Se ti prendi un attico a Cap-Martin, sul mare davanti a Montecarlo, ti accorgi che riesci ad affittarlo nei mesi estivi per una miseria (2 - 3 per cento LORDI massimo).

ma va là.. chi mai li mette ? toh : http://www.idealista.it/news/finanza-personale/fisco/2012/02/27/43078-la-termoregolazione-del-calore-nei-condomini-e-lennesima-stangata-per-i-cittadini http://lexbrowser.provinz.bz.it/doc/it/196852/delibera_15_aprile_2013_n_573.aspx?view=1 Secondo te quanto passa prima che arrivi anche da te? scommettiamo un paio di anni al max?. Poi riprendo il tuo primo post "Eh.. dai... il canone concordato è oggi a prezzi cioè affitti di mercato, salvo forse immobili di pregio cosiddetti, prova ad aumentare l'affitto oltre i livelli del concordato e chi lo paga ? questo è un altro effetto della deflazione tra parentesi, dato che l'inflazione è zero o negativa di fatto non hai bisogno di aumentare gli affitti di fatto per l'80% delle locazioni si può pagare il 10% cedolare secca..." Questa era una risposta a Gano che si lamentava della generalita' degli affitti. Ora il tuo discoso come detto fila solo per quel 1% (o giu' di li non ho i dati) che stanno acquistando gli appartamenti a prezzi depressi, per il resto NO. Se poi dal discorso generalista tu mi passi a questo ultimo caso (cioè acquisti recenti di appartamenti su cui il rendimento è accettabile) avresti dovuto per lo meno avere l'onesta' intellettuale di ammettere che il tuo discorso regge solo per quelli di nuova acquisizione senza far credere che l'origine del discorso fosse quello ma un altro e senza far passare gli altri per la parte del torto (dove invece io, Temistocle e Pasco abbiamo portato cifre buone buone).

Bullfin intanto ti devo dire che hai sbagliato tutto, dovevi andare a vivere in Emilia. Poi che quello che hai elencato sono bazzecole in confronto a quello che ti aspetta per il futuro. Dovrai impegnarti di piu' per salvare il pianeta, la data che probabilmente sara' prorogata e' il 2020 ma i provvedimenti saranno pesanti e andranno a colpire la maggioranza delle abitazioni visto che non si salvano nemmeno quelle piu' recenti di 10 anni fa. http://www.medinitaly.eu/it/node/682 Ora sostenere che un appartamento acquistato oggi renda, con il 4% lordo di affitto e una svalutazione annua sul valore di acquisto almeno di un altrettanto 4% la vedo dura. Pensa poi quanto ci avranno guadagnato quelli che lo hanno acquistato all'apice della bolla immobiliare, quelli si che hanno guadagnato. :-)

#i# Bullfin Ecco ora vengono fuori i numeri quelli buoni di TEmistrocle e di Pasco. L'Imu a 600 si fantasia, poi si dai vi è solo la caldaia da cambiare...quanto? oh sui 2000, si peccato poi che vi sono ben altre spese...sui tetti dei condomini vanno delle specie di recinzioni per evitare incidenti a chi vi accede al tetto...poi occorrono ora per legge i contacalorie, il certificato energetico, e la spesa dell'amministratore, e la sbarra di accesso, e la tinteggiatura, le fogne hanno problemi etc. etc. etc. etc. Si poi allora l'illuminato ci dice..."eh la casa rende..." si caro GZ per quei due gatti che comprano ai minimi per il 99% della gente invece diventa un debito. Un appartamento da ristrutturare (ogni 40 anni??!!) ti saltan fuori tranquilli 100.000 euri....15 di solo impianto di riscaldamento (e se ti va da *** ) non parliamo poi del resto (17 euro a mq per piastrelle piu' onorario del piastrellista, etc. etc.). Gz conti meno balle che altrimenti devo dare ragione a Hobby e a quel gran bevitore di grappe da troi che è Anti...ah pardon anche al supertifoso Oscar :))))).....#/i# --------- Voi dite che il rendimento netto delle locazioni (per famiglie, in città, roba media...) rendono il 2% netto #b# perchè pensate al prezzo che avete pagato anni fa#/b# e dividete quanto prendete di locazione per quel prezzo. Vi sto dicendo che SE COMPRATE OGGI, AI PREZZI DI OGGI, che sono molto più bassi il rendimento è più vicino al 4% annuo netto. Qui a Modena è così, per appartamento dai 90 ai 130 mila, dai 70 ai 100 mq. Ma se lo compri oggi. #i# ogni 40 anni va ristrutturato ?#/i# sicuro e quindi per 39 anni successivi non devi farlo... #i#sui tetti dei condomini vanno delle specie di recinzioni per evitare incidenti a chi vi accede al tetto...#/i# e una volta messe durano 30 anni... (sempre che le si mettano) #i# i contacalorie ?#/i# ma va là.. chi mai li mette ? #i#il certificato energetico ?#/i# te lo fanno oggi a distanza senza neanche venire a vedere.., ma comunque anche in Emilia lo si fa solo se devi andare a rogito... altrimenti te ne infischi #i#la spesa dell'amministratore ? #/i# Se hai 20 appartamenti, se ne hai diciamo cinque amministrali da solo, datti una mossa ! #i#la sbarra di accesso ? #/i# ...e che è ? #i#la tinteggiatura ?#/i# sì, quando esce l'inquilino, ma ho fatto l'esempio di appartamenti da 80 mq affittati a famiglie che in genere restano parecchi anni, non di mini dove cambiano sempre #i#le fogne hanno problemi ?.#/i# .. ma quali sono ? sono trentanni che abito in posti diversi e ho cambiato casa tra modena, milano, roma, los angeles, londra una dozzina di volte, mai visto delle fogne che si rompevano e che il padrone di casa doveva sistemare. Viceversa mio padre aveva una cinquantina di appartamenti, mai sentito che avesse spese rilevanti di fognature... Dai, qui facciamo il piangina sul povero padrone di casa che deve preoccuparsi di tutto e spendere su tutto. La realtà che chi affitta cerca di non spendere e basta. Le due vere spese che incidono sono :tinteggiare e aggiustare un poco tutto quando uno va via e la caldaia che ogni 15-20 anni si rompe. E poi il vero problema ovviamente, la gente che non paga più e va escomiata... Perchè negare l'evidenza ? Se oggi compri un appartamento di fascia media o medio-bassa 1) costa molto meno di cinque anni fa, ma molto meno, 1,200 al mq invece di 2,200 al mq 2) le tasse le hanno ridotte dal 40% e rotti al 10% e ti pare poco 3) la concorrenza dei titoli di stato è praticamente sparita, anche i conti deposito e i bond bancari OGGI non rendono Ergo, investire adesso nel mattone per affittarlo è molto più conveniente di quanto non fosse dieci o cinque anni fa

"cautelarsi dalla eventuale ondata di inflazione che prima o poi dovrebbe arrivare (se è vero che in Giappone siamo al 3 %, non dubito che prima o poi toccherà anche a noi)" Se l'inflazione in Giappone è al 3% non è per le misure monetarie ( che fanno un baffo) ma in seguito all'aumento dell'aliquota IVA dal 5 all'8 %. Stai tranquillo ,Gianlini,...l'inflazione salirà solo quando aumenteranno i salari(difficile) o la spesa pubblica esploderà per calmare il malcontento popolare . Hobi