Il mattone per affitto rende il doppio delle obbligazioni - Moderatore
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By: Moderatore on Martedì 02 Dicembre 2014 21:03
#i# Lei GZ denota una spiccata ignoranza in materia fiscale. Che cosa mi dice che la casa è tassata poco sul reddito? Prenda reddito piu' Tasi, Imu e vediamo se è tassata poco. Se tutti vendono è perchè la redditivita' è andata sotto i tacchi. Poi lei da buon (faccio il frocio con il cul degli altri) non mi dice di tassare i parassiti del trading come Lei.
La casa adempie ad un servizio. Fino al livello in cui vi sono famiglie in affitto questo è un servizio. Se mi parla di rendita dei btp ci sta tutto, ma sulla casa mi creda...#/i# .
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a dire la verità conosco queste cose e ci ho a che fare...
I calcoli "microeconomici" sono sotto, ma in sostanza le quotazioni delle case sono scese molto, la tassazione si è ridotta del 75% (!) con la cedolare secca e nel frattempo i rendimenti obbligazionari sono crollati.. per cui oggi in Italia:
#F_START# size=3 color=blue #F_MID#
1) Un milione investito in appartamenti (10 sui 80mq l'uno) può rendere un 6% lordo e un 4% netto di tasse e spese, quindi 40mila netti
2) Un milione investito in obbligazioni possono rendere oggi al massimo un 2% al netto di tasse e spese, quindi 20 mila netti#F_END#
Non c'entra il rendimento degli affitti con il crollo delle quotazioni degli immobili. Come mostro sotto con un esempio concreto, gli immobili in media rendono sicuramente almeno il doppio ADESSO delle obbligazioni in Italia.
Anni fa, no, perchè l'appartamento che oggi costa 1,200 al mq costava 2,200 il mq e quindi il rendimento in percentuale era circa la metà. In più, oggi grazie a Monti e Letta (il centro-sinistra!), c'è la cedolare secca al 10%, mentre prima pagavi l'IRPEF come persona fisica anche al 40% e rotti, o come società al 30% (sicuro con qualche deduzioni, ma qualche costo anche in più...). La cedolare secca fa un enorme differenza...
1) con 100mila investiti in un appartamento di 80 mq circa (diciamo che costa sui 1,100 euro e rotti al mq), lo affitti e prendi 520-550 euro almeno al mese quindi 6,500 euro all'anno (qui in Emilia, parlo di cose che conosco). Su cui paghi forse 600 euro di tasse imu,tasi...e poi il 10% di cedolare secca, quindi diciamo altri 600 euro arrotondando, restano circa 5,000 euro. Togli pulizie e piccole spese tipo luce condominale o falciare il giardino se c'è... Se si rompe la caldaia quell'anno sfig-a, la devi rimpiazzare e spende 2mila euro e rotti, ma si rompe ogni dieci anni giusto ? Poi se si rivolgi ad un agenzia vabbè dipende c'è chi fa da sè...ma insomma 4mila euro all'anno li tiri fuori in ogni caso salvo appunto rottura della caldaia o del tesso. Poi può essere che non pagano, ma diciamo che fai allora un discorso statistico, su 20 appartamenti in media hai uno che non paga...no ? Morale: restano 4mila netti. Ok, ora moltiplichiamo per dieci così è più evidente la differenza....e hai 40mila euro netti, vedi sopra..
2) c'è bisogno di motivarlo ?...Se oggi hai 100mila euro e compri obbligazioni con poco rischio prendi un 2% con quelle di stato, al masssimo e devi comprare quelle italiane che sono a rischio default (anche se per ora non si nota), con quelle societarie per prendere un 3% devi ormai comprare un misto di fondi con dentro anche cose un poco rischiose... Poi paghi un 27% su quelle societarie e un 12% sui BTP...
#i# (Nota bene: ho fatto assunzioni un poco ottimistiche su entrambi i casi: se volessi essere più pessimista anche le obbligazioni oggi al netto possono rendere, in Italia, di meno...a meno di non volersi prendere rischi di cambio o di paese con obbligazioni estere...Diciamo che il rendimento netto delle locazioni può essere un 3% e quello delle obbligazioni un 1,5%. Alla fine però è sempre che rendono la metà..)#/i#
Il motivo delle quotazioni depresse è che le banche per fare un mutuo oggi vogliono vedere le analisi del sangue di tutti i famigliari. Solo quello. Il valore di mercato degli immobili lo fanno i mutui, se le banche li concedono facilmente salgono e se li bloccano scendono di prezzo. Oggi però grazie al fatto che le quotazioni sono scese molto e che la tassazione è con la cedolare secca gli immobili da affittare rendono il doppio...