By: GZ on Domenica 04 Dicembre 2005 13:12
Quando dicono che il problema è ^"far pagare alla rendita finanziaria"#http://www.repubblica.it/2005/c/sezioni/politica/regionalics/intervprodi/intervprodi.html^ bisogna ricordarsi di come funziona da sempre il mondo reale
1)
i "piccoli" usano il nero
"... Se è una persona fisica a vendere l'abitazione, l'acquirente persona fisica pagherà il 3% di imposta di registro per la prima casa e il 10% per la seconda. Se è una società a vendere un'abitazione, l'acquirente persona fisica pagherà il 4% di Iva per la prima casa e il 10% per la seconda. Se il privato vende la/le seconde case prima di cinque anni, viene tassato sull'eventuale plusvalenza generata secondo la propria aliquota marginale (il capital gain costituisce un reddito e viene sommato alle entrate da lavoro). ....´i privati spesso segnano nel rogito il valore minimo catastale ammesso e in questo modo non sono soggetti ai controlli delle finanze. Parte del pagamento sarà quindi in nero, fatto che per un privato è ancora possibile, per una società quasi mai'...."
2) i "medio-grandi", da 5-10 milioni di euro in su, usano da sempre e ovunque costruzioni fiscali internazionali, anche all'interno dell'Ue e cioè Olanda e Lussemburgo (oppure fondi chiusi)
"....Se è una società di persone o di capitali ad acquistare gli immobili, ´spesso tratta importanti edifici non residenziali', riprendono gli esperti, ´quindi di carattere direzionale, commerciale, industriale'. In ogni caso l'imposizione Iva sull'acquisto è del 10% del valore dell'immobile e non può essere detratta. È un costo secco. Quando poi la società vende l'edificio, viene tassata sulla plusvalenza al 33% (Ires), più il 4,25% (Irap).
Quando sono società (estere). Questo finché la società, magari una srl immobiliare, non viene controllata da una struttura estera. Ed è quello che spesso fanno gli immobiliaristi. Si tratta di casi in cui gli investimenti minimi, affinché le operazioni diano veri profitti, non sono inferiori a decine di milioni di euro (qualche esperto dice che 10 sono sufficienti, altri non meno di 50).
Le possibilità che si aprono, a questo punto, sono due: Olanda o Lussemburgo. In entrambi i casi l'effetto finale della costruzione fiscale è che non si pagano imposte sulla plusvalenza realizzata. Costituire in Olanda una società di capitali che controlla la srl italiana vanta ancora un beneficio che il granducato non ha: l'immobile può essere acquistato e venduto anche nel giro di una settimana, non è soggetto alla detenzione minima di un anno per beneficiare della non tassazione (la famosa participation exemption). Se si agisce invece con un veicolo lussemburghese (si veda la Soparfi), si è costretti ad attendere almeno un anno fra l'acquisto e la vendita dell'edificio.
Ma i plus di questa struttura non sono indifferenti. ´Realizzarla costa meno', spiegano, ´permette un più facile ricorso al credito e poi può essere quotata alla borsa di Lussemburgo'. Il che equivale essere quotati in Italia e in questo modo si possono emettere obbligazioni, per esempio. In Olanda non è possibile. Queste costruzioni internazionali sono piuttosto complesse perché prevedono che ogni edificio sia in pancia, come si dice in gergo tecnico, a una propria srl. Tutte poi faranno riferimento a una controllante estera. La srl può nascere in occasione dell'acquisto dell'edificio se il venditore cede l'immobile. Se il venditore ha una struttura analoga e cede una delle sue srl immobiliari con dentro l'edificio, sarà la società lussemburghese dell'acquirente a rilevare la srl con l'edificio in vendita. Quando lo stabile viene venduto, in realtà è la srl a essere liquidata.
Il lato positivo di questa operazione, aggiungono gli esperti, ´è che il cedente lussemburghese non paga né le imposte italiane né quelle lussemburghesi sulla plusvalenza. Il lato negativo è che non sempre è possibile cedere la società italiana, in quanto l'acquirente esige che il valore contabile e fiscale dell'immobile, su cui operare gli ammortamenti, coincida con quanto pagato per acquistare la società'. Senza considerare eventuali passività presenti nel bilancio della società italiana. E ciò difficilmente si verifica.
Il plus dei fondi. Esiste anche un'alternativa a queste costruzioni. ´Si tratta dei fondi immobiliari chiusi', spiega Giuseppe Andrea Giannantonio, socio dello studio legale Chiomenti, responsabile del dipartimento fiscale. ´Alla fine si paga solo il 12,5% sulla plusvalenza e si lascia in mano la complicata gestione degli immobili a un professionista'. Anche qui l'opportunità è per chi riesce a mettere assieme ^almeno 50 milioni di euro....."#http://www.milanofinanza.it/giornali/dettaglio_giornali.asp?id=1219170&codiciTestate=14^