Banche e Mutui

 

  By: gianlini on Venerdì 08 Luglio 2011 12:58

hai ragione però non ho tutto questo tempo per mettermi a cercare anche perchè dovendo attivare mutuo (o leasing immobiliare) i tempi si dilatano ancor di più

 

  By: Gano* on Venerdì 08 Luglio 2011 12:45

> però l'agenzia l'altro ieri mi ha detto che conta quello che uno dichiara > nell'atto e che quindi non credo possa essere diverso da quello che tu paghi L' agenzia si sbaglia. Basta che fai un Google e vedi come stanno le cose. Ti ho fatto anche l' esempio della casa comprata dal mio conoscente di cui conosco bene quanto ha pagato. A meno che tu non compri da un costruttore, nel qual caso le cose stanno in un altro modo, perche' hai l' IVA ed altre puttanate del genere che devono essere per forza sul prezzo dichiarato. Non ho mai comprato da un costruttore quindi non so bene come funzioni in quel caso. > gli immobili che dici tu a milano viaggiano fra i 7000 e i > 10 mila euro al mq, il mio budget è di 2500-2800 /mq, Perche' non provi le aste giudiziarie? Con la crisi che c'e' in giro si fanno affari non indifferenti.

 

  By: gianlini on Venerdì 08 Luglio 2011 12:37

gano, anche io pensavo che fosse sul catastale, quindi all'incirca un terzo del prezzo di vendita però l'agenzia l'altro ieri mi ha detto che conta quello che uno dichiara nell'atto e che quindi non credo possa essere diverso da quello che tu paghi gli immobili che dici tu a milano viaggiano fra i 7000 e i 10 mila euro al mq, il mio budget è di 2500-2800 /mq, non ci arrivo proprio

 

  By: Gano* on Venerdì 08 Luglio 2011 12:31

> si paga il 10 % o addirittura il 20 % (se considerata di lusso) sul valore > dichiarato in compravendita Ogni tanto leggo cose misteriose che mi chiedo da quale cappello di quale prestigiatore vengano tirate fuori. Eppure siamo un forum finanziario e nozioni di base come queste dovrebbero essere conosciute. Si paga il 10% della rendita catastale moltiplicata per 115,5, che niente ha a che vedere con il prezzo di compravendita (*). Per piacere, informati prima di fare operazioni immobiliari azzardate, perche' senno' ti pelano. Ma se tu Gianlini mi dessi retta, gli immobili da comprare ora in Italia -l'ho sempre detto- sono quelli con il vincolo storico-artistico, che per altro di tassa pagano il 3%, sempre, come fossero una prima casa. In centro a Milano lo trovi sicuramente un bi o trilocale di quel tipo. E con questi chiari di luna se cerchi bene lo trovi pure a poco. Se poi un domani vuoi cambiare ufficio, telo tieni e lo affitti. E non ci paghi nemmeno l' IRPEF su quello che ci prendi dal canone di locazione... Cazz... Gianlini, leggili i miei post. Sono cose che avro' detto cento volte, almeno. PS Bellissime le case in legno. ma me ne fanno tirare su una nel Chianti? (*) Un immobile appena comprato da un mio conoscente a 600.000 euro ha 1.400 euro di rendita catastale. Quindi, siccome l' ha comprata come prima casa, ci paga il 3% di 1.400 x 115,5, cioe' paga 4851 euro di tassa. Se non fosse prima casa (l' immobile non ha il vincolo storico artistico) pagherebbe 16170 euro, cifra ben diversa dai 60.000 che sarebbero il 10% del prezzo di compravendita.

 

  By: gianlini on Venerdì 08 Luglio 2011 12:20

a parte la necessità di stare a Milano (altrimenti non trovo nessuno che venga in ufficio a lavorare, e ho solo gente molto selezionata qui dentro (tra l'altro l'ingegnere di cui parlavo qualche tempo fa è stato dismesso per palese incapacità) quelle case lì son davvero belle

 

  By: lmwillys on Venerdì 08 Luglio 2011 12:01

visto che 'sonda il terreno', invece dei soliti serci vecchi e spreconi in città se ne trova uno da costruirci qualcosa ... una costruzioncina in legno ... sempre che non abbia la necessità di essere in centro città non so perché quando dico casa in legno mi dicono spesso robetta ... a me non sembra robetta questa http://www.pagano.it/

 

  By: gianlini on Venerdì 08 Luglio 2011 10:47

a settembre ottobre mi troverò contemporaneamente senza casa (affitto scaduto) e senza ufficio (sono in sub-affitto e il conduttore chiude l'attività) per questo sto sondando il terreno dell'acquisto provo a vedere se non trovo una situazione in cui fare studio-abitazione e vista la situazione generale spuntare un buon prezzo pensavo ad un leasing immobiliare

 

  By: Trucco on Venerdì 08 Luglio 2011 10:42

Gianlini sono contento per te. però mi mancano le tue battute autoironiche e autocommiseranti che ti venivano così bene ogni volta che il mercato di fot##va. se le spese di entrata degli immobili ti sembrano giustamente eccessive e non sai come fare a gestire il tuo gruzzolo in terza persona, se vuoi ti posso indicare il nome di un ottimo consulente finanziario!

 

  By: gianlini on Giovedì 07 Luglio 2011 15:57

trucco! ottima osservazione e analisi anche se ad onor del vero il gruzzolo rappresenterebbe un acconto, però sicuramente da quando ho smesso e mi sono imposto una disciplina rigida lato spese sono stato inaspettatamente anche per me in grado di crearmi una piccola riserva di liquidità l'altro lato è che sto sicuramente meglio fisicamente, ho smesso di avere fastidiosissimi mal di testa, mal di pancia e dormo molto meglio se fin dall'inizio della mia carriera lavorativa avessi avuto la certezza di guadagnare le cifre che ho poi guadagnato, probabilmente avrei fatto a meno di fare trading, che mi è sempre sembrato l'unico modo per "guadagnare di più" così facendo ho buttato via negli anni almeno un buon bilocale.....

 

  By: Trucco on Giovedì 07 Luglio 2011 15:34

grazie Hobi, in verità credo tu abbia espresso gli stessi concetti ma con una encomiabile capacità di sintesi. intanto non so se avete fatto caso, ma il buon Gianlini, dopo neanche un annetto che non redistribuisce il suo extra-reddito al gioco, ha già messo su un gruzzoletto sufficiente all'acquisto di un immobile. Se non avesse giocato in borsa nei passati venti anni a quest'ora sarebbe un grande immobiliarista milanese ;-)

 

  By: hobi on Giovedì 07 Luglio 2011 11:34

Perfetto,Trucco. Hobi

 

  By: Trucco on Giovedì 07 Luglio 2011 10:32

chiarimenti: come dice appunto Moderatore, nei certificas la probabilità prevalente di vincere era da intendersi in termini di beta, in termini di alfa sono perdenti ovviamente, ma a prescindere da questo, e cioè che il sottoscrittore guadagni o perda, la banca ne esce comunque in profitto, perché semplicemente lei ha assemblato dei titoli e dei derivati pagandoli 96 e li ha rivenduti a 100, prova ne è che il secondo giorno di quotazione il valore dei titoli scende appunto al valore di mercato, che sarà all'incirca 96 (più o meno la variazione del sottostante). dopo di che di questi certificati ne hanno elaborati varie tipologie, ci sono quelle dove si tende a guadagnare spesso e poco ma si corre il rischio di perdere tantissimo in rari casi, come gli express certificates (equivalgono a comprare un bot e vendere un'opzione incassando il premio), poi ci sono strategie più elaborate come questi bonus certificates (che equivalgono a comprare un bot, vendere un'opzione put out of the money sul sottostante incassando il premio, e acquistare un'opzione call in the money e una out of the money), io però non direi che le strategie realizzate siano necessariamente malvagie, e nemmeno che la banca possa guadagnarci un 15% su un certificato, a meno che parlassimo delle polizze index linked (una versione assicurativa dei certificates) di Mediolanum dove in passato avevo osservato un caricamento implicito del 14%. Il problema è solo che anziché pagare: il valore del titolo + il valore delle opzioni - il premio incassato dalla vendita di opzioni con eventuale rimborso a valere sul valore del certificato si deve pagare: il valore del titolo + il valore delle opzioni - il premio incassato dalla vendita di opzioni con eventuale rimborso a valere sul valore del certificato + UN COSTO INIZIALE SIGNIFICATIVO morale, chi li compra sul mercato secondario dopo il secdondo giorno di emissione e paga 95 o 96 non sta facendo un pessimo affare, semplicemente direi che è un investimento neutrale sotto il profilo del rischio rispetto al detenere il titolo sottostante, invece chi ha comprato il certificato a 100 parte perdente del 4 o 5% rispetto all'investimento nel sottostante, che è un pò come se praticamente dovesse rinunciare al dividendo di ENI. Il problema del cliente è dato dall'asimmetria informativa per cui in realtà queste informazioni messe in queste termini non le ascolterà mai da nessuno, anche perché posta in questi termini non ci sarebbero motivi al mondo per cui dovesse accettare di comprare un certificato a 100 anziché acquistarlo il giorno dopo a 95 o 96.

 

  By: gianlini on Giovedì 07 Luglio 2011 09:23

non ho idea di quanto e come guadagnino le banche su questi certificates, però ancor meno mi è chiaro come faccia Gano a guadagnare con gli immobili mi sto interessando per l'acquisto di un ufficio o casa e girovagando per internet ho scoperto che per l'acquisto di una casa (che non sia prima casa) si paga il 10 % o addirittura il 20 % (se considerata di lusso) sul valore dichiarato in compravendita, che non potrà certo essere ormai granchè diverso da quello effettivamente pagato oltre naturalmente al costo del notaio e dell'eventuale agenzia immobiliare in pratica, fatti due conti, si parte con un salasso pari al 12-13 % del valore dell'immobile, e senza contare eventuali costi di lavori o altre pratiche necessarie sono costi pazzeschi

 

  By: hobi on Giovedì 07 Luglio 2011 01:00

Ho idea che vi sfugga totalmente lo spirito con cui viene strutturato il dealing. Qualsiasi sia il prezzo FINALE di Eni non c'è per il dealer ne un euro di perdita ne un euro di utile. Si accontenta del 4% di commissione iniziale. Per il compratore l'operazione è "fair" fatto salvo il balzello iniziale. Hobi

 

  By: Moderatore on Giovedì 07 Luglio 2011 00:18

Trucco, se dici che ".... a prescindere dalle probabilità che il cliente ha di perdere o guadagnare, la banca ci guadagna in 5 casi su 5..." e allo stesso tempo: "...il cliente ha più probabilità di guadagnare che non di perdere, il problema è che il massimo guadagno magari è il 7% mentre la massima perdita magari è il -70%.." c'è qualcosa che tocca. Se giochi una sola volta un gioco che statisticamente ha un probabilità di vincita di 2 su 10 puoi vincere, perchè può uscire uno dei 2 casi fortunati. Ma se ripeti molte volte un operazione che statisticamente ha un probabilità di vincita del 20% perderai, perchè su 100 giocate tende a vincere 2 su 10.... ENI negli ultimi 10 anni ad esempio è salita del 4-5% annuo medio, con volatilità annuale del 23% e paga dividendi del 5% Hai due possibilità: 1) tu compri oggi azioni ENI e le tieni fino al novembre 2012 e statisticamente le probabilità sono a tuo favore di avere un saldo positivo (grosso modo 2 anni su 3 guadagni se tieni presente una volatilità del 23% e un rendimento con dividendi del +8% annuale..NOTA BENE: la chiave qui è la volatilità BASSA di ENI.....) 2) se tu compri oggi un Bonus Certificate su ENI emesso dalla banca XY che scade a novembre 2012 in cui la Banca ti paga una certa percentuale basata sulla performance di ENI le probabilità sono a tuo sfavore Oggigiorno si parla di "alpha" e "beta" negli investimenti, cioè se ENI sale del 20% in due anni e tu guadagni un 20% hai ottenuto "beta", ma non "alpha" il tuo rendimento (o eventuale perdita se scendesse del -20%) riflette solo il sottostante su cui hai investito e NON HAI AGGIUNTO NESSUN VALORE, IL VALORE LO HA CREATO ENI e non si capisce perchè devi pagare allora qualcuno. Se invece ENI sale del +10% e si guadagna un +20% si è aggiunto un +10% di "alpha" ed è giusto che chi lo ha creato venga pagato commissioni o altro. Se ENI sale del 10% e tu ottieni un +5% l'"alpha" è negativo e tu ci hai perso in realtà. Questo non è intuitivo per chi segue poco i mercati perchè "ha guadagnato", ma lo si nota meglio l'anno dopo quando poi ENI scende del -10% e tu perdi un -15%... Se la Banca facesse trading di ENI nel corso dei questo anno e mezzo anche se ENI cala del -10% POTREBBE guadagnare un +10% oppure che se ENI fa un +15% la Banca POTREBBE guadagnare magari un +25%. In questo caso avendo generato "alpha" è giusto aver dato i soldi in mano a qualcun altro. Ma NON FANNO TRADING DI ENI per cui come cavolo è possibile che generino un "extra-rendimento" oltre alla variazione di prezzo + dividendi di ENI ?. Quello che fanno dopo aver venduto il bonus certificate a te su ENI è di comprare ENI sui 17.5 euro e vendere Call scadenza 2012 sui 22 euro In questo modo : i) incassano un 5.3% di dividendo di ENI annuale e in 18 mesi circa un 7.5% ii) incassano un 4% di commissione iii) incassano un altro 3% circa di valore delle Call vendute --------------- Totale = 15% circa di rendimento sicuro (e di cui almeno un 7% lo puoi anche reinvestire subito) Se studi un attimo vedi che è possibile che la Banca perda se ENI oscilla senza toccare 12 euro la "barriera" e chiude sotto 17 a novembre 2012, perchè ti deve pagare un 20-25% oltre il prezzo finale che più che compensa il 15-16% che incassa. Ma se ENI sale guadagna e se ENI scende con un oscillazione in basso a 12 e poi torna su a 17 o 19 guadagna cioè circa 3 volte su 4 Se la Banca si giocasse tutto su un singolo Bonus Certificate potrebbe perdere, ma ne mette fuori un centinaio venduti a decine di migliaia di persone in momenti diversi per cui statisticamente deve per forza guadagnare, perchè in media questa è un operazione vincente il 70% del tempo per il calcolo delle probabilità. Se tu ripeti 500 volte un operazione che statisticamente ha un probabilità di vincita del 70% vincerai Ma misurato rispetto all'andamento semplice di ENI + dividendi, per l'acquirente di "Bonus" la probabilità di ottenere un rendimento extra è bassa, la probabilità di ottenere di meno è alta