Previsioni sul mercato degli immobili - GZ
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By: GZ on Lunedì 18 Febbraio 2013 00:37
Ragionare sulla singola coppia tipica che affitta casa è più difficile che guardare i numeri in aggregato. Qui sotto ci sono i grafici per mutui, interessi, debito, prezzi di case e compravendite presi da Bankitalia di gennaio.
In Italia i mutui in dieci anni sono saliti dal 30 al 50% del reddito disponibile lordo e l'indebitamento delle famiglie complessivo dal 45 al 65% del reddito, che è un valore alto rispetto al passato anche se relativamente basso rispetto alla media europea che è sul 100% del reddito. Gli USA pure sono al 100% del reddito delle famiglie e UK addirittura sul 115% (con reddito "lordo" cosa intendano esattamente non l'ho capito, se è lordo da irpef e altre tasse sarebbe molto diverso come impatto...)
Il costo del debito delle famiglie, cioè l'incidenza delle rate e interessi in Italia NON è ancora alto, è "solo" sul 10-11% del reddito disponibile lordo (in USA e UK erano arrivati vicini al 15% del reddito e ora con l'"Alleggerimento Quantitativo" è sceso sul 12%). Il costo medio dei mutui in Italia era salito al 6% nel 2008 ed è sceso di nuovo al 4%. Il grafico qui sotto non lo mostra perchè si ferma al 2003, ma prima dell'Euro il costo dei mutui era il doppio, si pagava l'8% e rotti. Grazie al fatto che l'Euro ha schiacciato i tassi e poi le politiche di "stampa di moneta" li hanno schiacciati ulteriormente il costo medio di un mutuo (che ormai ha durata media a 25 anni) è solo sul 4% con un inflazione che in Italia è quasi al 3%. Questo costo del mutuo è basso rispetto al rischio e rispetto all'inflazione, non protegge molto le banche ora
Allora, oggi i tassi di interesse a breve sui bot, euribor e simili sono schiacciati verso 0% e questo fa sì che l'inebitamento possa continuare a questi livelli. Ma basta che in America per qualche motivo alzino i tassi di riferimento della FED dallo 0% all 2% e bam!... anche da noi di riflesso salgono di 2 punti percentuali, che però sarebbero quasi 1/3 in più come costo. Di colpo le famiglie pagano invece che un 10% del reddito in rate e interessi un 14%, ad esempio, cioè possono perdere un altro -4% di reddito disponibile a causa un aumento generale del costo del denaro che parta dall'America.
Ora il Bollettino di gennaio di Bankitalia dice a pagina 23 che ^il reddito disponibile delle famiglie si è ridotto del -4.3% rispetto all'anno precedente!#https://docs.google.com/viewer?url=http%3A%2F%2Fwww.bancaditalia.it%2Fpubblicazioni%2Fecono%2Fbollec%2F2013%2Fbolleco71%2Fbollec71%2Fboleco_71.pdf^.
Questo è un calo storico, mai successo prima, non so neanche se ora il risparmio in % del reddito disponibile sia ancora all'8.6% con questo calo, ma l'ultimo dato che ho visto è che il risparmio degli italiani è sceso sul 8.6% del reddito disponibile oggi. Morale: un rialzo dei tassi del 2% che parta dall'America ti riduce il risparmio totale delle famiglie al 4% del reddito disponibile o anche meno.... Se guardi i tre grafici qui sotto, presi dal Bollettino di gennaio di Bankitalia, ne ricavi che i tassi per i mutui sono troppo bassi, il debito totale è alto (anche se non così alto come nel resto d'Europa), il reddito disponibile in Italia però crolla del -4.3% in un anno e il risparmio è già sceso intorno all'8% del reddito delle famiglie. Se solo i tassi in America cominciano a salire, i mutui tornano verso il 6% medio e hai un crollo sicuro del mercato immobiliare. Probabilmente il crollo (delle quotazioni nominali degli immobili rilevati) ce l'hai comunque perchè quando la forbice tra compravendite e prezzi si allarga sempre (vedi ultimo grafico) va sempre a finire così.