Immobili e Fondi immobiliari

Si, mi sembra che i numeri del Moderatore non funzionino, come già oservato nei post precedenti. Deve anche tenersi nel "debito conto" che, con i rendimenti a reddito fisso sostanzialmente a ZERO o negativi negli ultimi 4/5 anni, perchè risparmiare (gli Italiani mediamente hanno un tasso di risparmio... malgrado tutto....), investendo nel settore mobiliare (questo è il ragionamento del piccolo risparmiatore), oppure pagando canoni di locazione spropositati, nei grandi centri la crisi immobiliare proprio non si sta avvertendo. ..... meglio, quindi, fare un mutuo per acquistare la prima o, ancora per chi ce la fa, anche una seconda casa per figli e/o nipoti, o meglio per locarla (meglio se parzialmente in nero) a Studenti, Immigrati o Uso diverso (per gli immobili di maggior pregio ci sono molte formule redditizie), a tassi ancora assurdamente contenuti.... ed ecco una spiegazione terra terra..... ma forse mi sfugge qualcosa.... o no ?

secondo me ,l'incremento del fotovoltaico ha in grande parte incrementato i mutui

non so se il mio calcolo diverso è giusto , ma a me viene così : sono 58 miliardi in un anno , un terzo di quei 58 miliardi sono mutui già esistenti ma trasferiti ad un'altra banca , con la portabilità, quindi di nuovi sono 40 miliardi . Ma accendere un mutuo non vuol dire pagarlo tutto in un anno , i 58 miliardi verranno spalmati su 20/30 anni , quindi sono 2 miliardi l'anno di rate . Bisogna poi togliere quelli giunti ad esaurimento dopo 20 o 30 anni . Non sono poi cifre enormi

Evidentemente voi due avete soldi contanti per comprare immobili, Paolo_B perchè ha venduto l'azienda ed ereditato se capisco bene e Gianlini perchè l'azienda la manda avanti risparmando stando single quarantenne in bilocale, senza queste sudamericane come l'anno passato (cito da quello che Gian posta sul sito...) Sembra che a differenza di voi fortunati la maggioranza degli italiani per qualche motivo si avvalga anche di MUTUI, soldi presi a prestito, per la precisione ^al ritmo di 58 miliardi di euro l'anno di incremento, nel 2010#http://www.mutuionline.it/articoli/20110429-riparte-il-mercato-dei-mutui-in-italia.asp^ con il PIL nominale cresciuto meno del +3% (1.8% inflazione e 1% reale) il valore dei mutui è crescito del +14% La massa dei mutui residenziale oggi in Italia è sui 510 miliardi di euro, su un PIL di 1.300 miliardi e come leggi cresce ad un ritmo 4 o 5 volte il PIL. Nonostante la cosiddetta "crisi" se guardi la tabella di MutuiOnline qui sotto nel 2008, 2009, 2010 il volume dei mutui in Italia ha continuato a crescere al ritmo del 13%, 11% e 14% annuo !! A fronte di un PIL che nel 2008, 2009, 2010 è cresciuto in termini NOMINALI dell -1%, 0% e 1%. Li vedete i numeri ? negli ultimi tre anni a dispetto della crisi le banche hanno continuato ad erogare mutui e gli italiani ad assumerli ad un ritmo del 10 o 14% l'anno a dispetto di un reddito fermo (anche in termini nominali) Supponiamo che invece i mutui per la casa fossero cresciuti nel 2010 al ritmo del reddito nazionale NOMINALE (inclusa inflazione): sarebbe un aumento del 3% cioè di 16 miliardi invece che del +14% cioè di 58 miliardi giusto ? Bene, se il debito per comprare casa SMETTESSE ANCHE SOLO DI SALIRE AL RITMO DI 4-5 VOLTE IL REDDITO NAZIONALE,se salisse solo al ritmo del reddito nazionale, verrebbero a mancare 40 miliardi per l'acquisto di case l'anno. 40 MILIARDI DI EURO IN MENO ALL'ANNO PER L'ACQUISTO DI CASE SIGNIFICA CHe il mercato immobiliare, indipendentemente da quanti figli nascono, cederebbe .. Ripeto il concetto: se vai in banca e mostri che hai 4 figli invece di uno non ti danno il mutuo per la casa più facilmente (a meno che non glieli vendi). Anzi forse si fidano di meno a darti il muto se vedono che hai prole perchè non è più come una volta che erano una risorsa che andavano a lavorare nei campi a 15 anni

Gianlini, anche l'età è determinante. Io adesso ho 43 anni, e ho avuto la fortuna di vendere la ditta nel 2006 in seguito alla grande mietitrice che è venuta a prendersi TUTTA la mia famiglia. La realtà di molte aziende italiane è che erano sorrette dalla famiglia. Mancando quella diventa praticamente impossibile continuare. Compro qualcosa in città perché ho voglia di avere qualcosa in città, dato che sono stufo del mio paesino. Ma domani a comprare chi ci sarà ? Perché a comprare immobili economici sono i giovani con famiglia, a comprare gli immobili di valore è gente a partire dalla mia età fino ai 54 anni circa. A 60 anni hanno già la casa e stanno tranquilli, in media. Allora basta guardare alla piramide della popolazione. I 20enni sono la metà dei 40enni di oggi. Fino al 2020 teniamo, poi incominceremo a sentirlo. Quella fascia che si prende gli immobili di prestigio si dimezzano. E si dimezzerà la domanda. Ancora Venezia e le città d'arte sono meglio del resto, perché lì almeno avrai un pochino di domanda internazionale. Su tutto il resto la prospettiva è tragica. Non ultimo il motivo per cui gli stranieri non comprano ancora è che - ovviamente - aspettano l'eventuale default. Se a me bloccano le banche sono fottuto. Non so neanche fare un lavoro vero. E quanta gente che se gli spariscono i risparmi per vivere può solo vendersi tutto. In Argentina i saldi immobiliari erano DOPO il default. Certo, dopo c'è stata la grande ripresa ma intanto ricordo benissimo perché guardavo i prezzi dell'immobiliare là. Vendevano letteralmente per un tozzo di pane. Anche io dovrei vendere.

Paolo è quello che sostengo anche io da tempo manca il supporto del discorso demografico; le famigliole Mulino Bianco alla gano, marito-moglie, due bimbi, serenità, gita in bici sulle scogliere dell'Elba, ottimo reddito del capo famiglia più forse qualche altra entrata sono un'infima minoranza il resto della popolazione anche avendo i soldi ormai non si cala più nell'ottica di certi acquisti, preferisce l'estate mondana in costa smeralda o azzurra o la settimana chic a Dubai a fare immersione nel 7 stelle con qualche troietta rimediata la settimana prima, o la villa in Brasile sul mare per comprare certi appartamenti oltre ai soldi devi avere anche una certa "way of life"; cosa te ne fai del quadrilocale in Lungarno? un'esempio su tutti; lungo il lago Maggiore, su entrambe le sponde è pieno di splendide ville; basta farci un giro in estate, oggi, ad esempio, per trovarle all'80 % chiuse e inutilizzate; per forza, dico io; sono ville che per starci bene devi essere in 10 o 12 persone; e chi ha oggi tanti figli? chi tante zie zitelle da portarsi dietro? chi, avendo i soldi, non preferisce la settimana tutto compreso a Formentera o alle Eolie piuttosto che a Stresa?

è un po' di tempo che faccio il pendolare a Venezia perché voglio comprarmi un appartamentino. Non sul canal grande ma qualcosa in un palazzo notificato non su qualche fondamenta sperduta. Quello che vedo è che sono in vendita sempre gli stessi (ho cominciato a guardare gli annunci online dal 2008 e ce ne sono tantissimi in vendita da allora, alcuni allo stesso prezzo, altri scontati del 10% ma che rimangono lì). Il fatto è che probabilmente il riccone d'arabia (e ci sono, ne ho visti nei ristoranti con moglie e figli a seguito insieme agli agenti immobiliari) non prendono come me l'appartamentino di 90 metri. Si prendono il piano nobile sul canal grande. Però anche lì sono fermi. Faccio esempi concretissimi si può dire. Palazzo Mocenigo vecchio (da non confondere col nuovo). Un magnifico palazzo in cui ha soggiornato Lord Byron e dove iniziò a scrivere il Don Giovanni (vedi foto). http://www.venice-estates.com/prestige/va195/pictures.html Il secondo piano nobile è stato acquistato da un tedesco a metà del 2008. Ce ne rende edotti nientemeno che il Times: It was bought by a German couple only six months ago but, because of “family matters”, the owners are selling again. The guide price is €5 million as it is or €7.5 million after restoration. The couple have a full refurbishment plan ready and are willing to oversee the work - with any adjustments requested by the new owners - and sell it in mint condition. Byron enthusiasts interested in buying might enjoy a viewing http://property.timesonline.co.uk/tol/life_and_style/property/buying_and_selling/article6576457.ece E' ancora lì in vendita. Così come altre unità in quel palazzo e in quelli contigui. Ugualmente, molto più abbordabile, un piano nobile a Cannaregio Ma quasi tutti gli immobili a venezia che vedi su sotheby sono in vendita da anni. Vedi il piano nobile più abbordabile di tutti a cannaregio, solo un milione e cento: http://www.venice-estates.com/prestige/va170/index.html Il fatto è che se manca la borghesia italiana a comprare a Venezia potrà andare anche meglio che a Brembate di sotto, però va male lo stesso, per ora. Ho casa all'isola d'elba, roba piccola che un emiro non comprerebbe mai, e vedo che anche là tutti vendono e nessuno compra.

non credo proprio che non ci sia capiti è che la penthouse a Knightsbridge qui, credo, non se la può proprio permettere nessuno!

Non e' vero Gianlini. E leggendo il tuo post mi dispiace rilevare che dopo piu' di un anno che si parla dell' immobiliare tu non abbia ancora capito un bel nulla di quello che si sta dicendo. > poi si tornava a parlare di trilocali di media periferia Quelli comprali te. E magari investi pure nei BTP di Anti.

Gano, credo che le nostre obiezioni non fossero affatto sulla tipologia dell'immobile (di lusso, costoso, sexy) ma sulla sua location tu proponevi siti italiani, centri storici, oppure ameni luoghi di campagna; clima ottimale, ottimo cibo, grande atmosfera qui sembra invece che si stia parlando di bloody centri di affari, megalopoli variegate, clima spesso pessimo e molti grattacieli la diffidenza verso il tuo discorso credo stesse tutta lì All'estremo: tu proponevi San Gimignano, noi Milano Via Manzoni dopo di che, stante le nostre disponibilità, si trattava solo di un pour parler, xè qui stiamo parlando di cifra a 7 zeri; ecco perchè poi si tornava a parlare di trilocali di media periferia

Io e' tanto tempo che lo dico qui sopra che gli immobili d' élite in zone di lusso sono destinati ad aumentare di prezzo. Tutti mi hanno risposto come dicessi eresie: che sono meglio i BTP, che le azioni faranno meglio, che l' immobiliare e' finito, portandomi come esempio Detroit o altre cose che non c'entrano nulla ed altre menate simili... dimostrando per altro di non aver capito nulla di quello che stavo dicendo.

Riguardo alla discussione sull'^investimento immobiliare nel topic a fianco#http://www.cobraf.com/forum/topic.php?topic_id=5805&reply_id=303810#303810^ gli immobili di lusso in generale sono andati benissimo sia quest'anno che nel 2010 che nel 2009. Nel centro di Londra ad esempio, nei quartieri di Kensington, Knightsbridge, Belgravia e Mayfair, ^gli immobili in media sono aumentati di prezzo del +8-9% da inizio anno#http://www.bloomberg.com/news/2011-06-26/london-luxury-home-prices-to-climb-8-in-2011-on-foreign-buyers.html^, del +27% da giugno 2009 (in due anni quindi) e dal punto più basso della crisi nel 2009 del +34% (leggi i dati su Bloomberg se vuoi e vedi anche il motivo, sono immobili il cui prezzo medio è di 3.5 milioni di euro e per il 72% sono acquisti da parte di stranieri, gli inglesi non c'entrano più molto). La stessa cosa è avvenuta per Manhattan e il centro di Parigi e in generale per il centro e i quartieri di lusso di Vienna, Monaco, Francoforte, Ginevra, Zurigo, S. Francisco, Chicago, Palm Beach, Newport Beach... E anche per i casali in Toscana o le ville in Provenza vicino al mare. Il motivo è che i miliardari arabi, egiziani, nordafricani, indiani, cinesi, indonesiani, greci, spagnoli, italiani, russi hanno portato via e stanno portando via dai loro paesi milioni per metterli al sicuro. E comprare immobili nel centro di New York, S.Francisco, Londra, Parigi è uno degli investimenti relativamente più sicuri senza contare che dato che lo fanno tutti continua ogni trimestre a dare rendimenti positivi Sorgono sono ogni mese nuovi fondi o partnership immobiliari che ^raccolgono milioni facilmente tra i miliardari del Medio Oriente, Est europa, Asia o Sudamerica per comprare immobili a Londra a Mayfair#http://www.bloomberg.com/news/2011-02-06/toscafund-raising-cash-for-london-real-estate-telegraph-says.html^. Se ti allontani di un miglio fuori dal centro di Londra gli immobili sono di fascia media e calano di prezzo, ma in centro salgono sempre anche adesso crisi o non crisi. Paradossalmente anzi la crisi di Irlanda, Portogallo, Grecia, Spagna e forse ora Italia fa aumentare questi movimenti di capitali che spostano i milioni dai depositi bancari, fondi, azioni, quote societarie, obbligazioni (o semplicemente cash nascosto) verso oro o immobili di lusso in centro a Parigi o Londra. Lo stesso per i sintomi di crac o gli scandali in Cina, Bloomberg ha riportato un mese fa di 120 miliardi circa di dollari fatti uscire clandestinamente nell'ultimo anno dalla Cina da parte di nuovi ricchi cinesi che non si sentono sicuri. In mancanza di alternative tutti questi miliardari ragionano che un immobile di lusso in una grande città europea è più sicuro che dei dollari, yen, euro o titoli in queste valute

Non mi sembra. Innanzitutto queste sono elaborazioni di dati fatte dai fondi stessi e quindi vanno confrontare con elaborazioni indipendenti Ma anche prendendo questi dati pagare dividendi medi del 3.6% per dei fondi immobiliari è ridicolo gli equivalenti anglosassoni come i REIT americani pagano sempre sul 6%-7% perchè il dividendo è la ragion d'essere dei fondi immobiliari inoltre le azioni quotate al Mibtel pagano in media un 4.4% e sono liquide a fronte di questo rendimento inferiore a quello delle azioni del Mibtel e della metà circa rispetto ai veicoli immobiliari quotati a NY hai però che NON SONO LIQUIDI, come scrive il Corriere se li smobilizzi hai perdite pesanti, dall'11% al 25% (!!) a causa della differenza con il valore del NAV. Ma quando un investimento finanziario non è liquidabile dovrebbe pagarti un premio addizionale per compensarti perchè se per caso succede qualche cosa sui tassi di interesse o altro e il mercato cede (come suggerisce lo stesso articolo) cosa fai, vai a vendere lasciandoci un 15 o 20% ? Almeno con le azioni vendi immediatamente e basta al prezzo di mercato

anche in italia se uno compra i fondi immobiliari quotati in borsa fa dei discreti affari, pessimo affare invece chi sottoscrive al collocamento visto che in genere i fondi trattano a sconto. per maggiori new anche http://www.norisk.it/index.php/filemanager/download/3932/Prospetto Confronto Reddituale NEW.pdf dal corriere economia: Contro i Btp vincono, ma non stravincono. Secondo un’elaborazione di CorrierEconomia sulla base delle relazioni fornite dalle società di gestione del risparmio, i fondi immobiliari retail , per i piccoli investitori, quotati in Italia finora hanno pagato, in media, dividendi del 3,6% netto l’anno, il doppio dei Bot e più di un Btp decennale. Ma alcuni fondi sono stati ancora più generosi come Alpha di Fimit che ha staccato cedole medie dell’11,5% e Tecla di Pirelli del 6,5%. Se si considera il pay back totale, cioè il ritorno dato dalla somma dei dividendi pagati, al netto delle imposte e di eventuali restituzioni anticipate di capitale, in testa c’è ancora il fondo Alpha, con il 37,1% in circa tre anni e quattro mesi (è operativo dal marzo 2001 ma è stato offerto al pubblico a giugno 2002). Segue Securfondo, con il 21,7% in poco meno di sei anni. Chi sta conservando fino a scadenza i propri fondi (e si tratta della grande maggioranza degli investitori) non ha in genere motivo di lamentarsi (e potrà fare i conti solo alla chiusura). Chi invece volesse smobilizzare in anticipo l’investimento, però, deve prepararsi a subire perdite anche pesanti sul capitale impiegato: lo sconto medio della quotazione di Borsa rispetto al prezzo di collocamento è infatti dell’11,9%. Sono a premio soltanto il fondo Alpha (?17,9%) e Securfondo (?0,8%), mentre Nextra Immobiliare Europa ha una quotazione inferiore addirittura del 37,6% rispetto al prezzo di collocamento. La voragine si amplia se il confronto con il prezzo di Borsa viene fatto con il Nav pro-quota, ovvero il valore teorico del portafoglio stimato da valutatori indipendenti: lo sconto medio è del 26,91%, con dati che variano dal -8,95% di Estense distribuzione al -39,5% di Nextra Immobiliare Europa. I valori di Borsa, più che dalla rivalutazione del Nav appaiono influenzati dal rendimento immediato del portafoglio, ovvero dal rapporto tra valore storico degli immobili e canoni di locazione pagati dagli inquilini: per restare ai due estremi della classifica degli sconti, Alpha dichiara in media una redditività da canoni del 9,5% mentre Nextra Immobiliare Uno del 3,1%. Le quotazioni di Borsa scontano l’estrema «esiguità» del mercato secondario. Il numero di quote che ogni giorno passano da Piazza Affari è infatti molto limitato: il titolo più scambiato è Tecla, con un controvalore medio giornaliero di 154.000 euro, pari a circa 310 quote. Ma proprio lo scarso numero di quote trattate va letto in maniera positiva: è evidente che i sottoscrittori hanno compreso che l’investimento in fondi immobiliari va visto in una logica di redditività a medio lungo termine, tipica del mattone. Un'ottica che hanno tutti i fondi retail presenti sul mercato italiano. C’è invece, forse, il problema di far conoscere meglio i prodotti a chi dovrebbe venderli. Allo sportello delle banche difficilmente si trova chi sia in grado di spiegare al cliente in che cosa consista un fondo immobiliare e come funzioni. E riuscire a comperare un fondo al lancio, fuori dalla rete di promotori che lo collocano, può risultare complicato. Il problema è che il comparto è ancora lontano dal raggiungere la «massa critica», indicata dagli analisti attorno ai 40-50 miliardi di euro. Anzi, dopo anni di crescite a due e tre cifre nel primo semestre 2005, il patrimonio dei fondi, secondo l’ultimo rapporto Assogestioni, ha avuto un incremento soltanto del 3,6%, passando da 8.084 a 8.390 milioni di euro. Cresce di poco anche il dato delle attività, cioè il valore del patrimonio considerando anche l’indebitamento, salito da 12,2 a 12,6 miliardi di euro nel semestre. Questi numeri si possono spiegare con la concomitanza di almeno due fattori: il primo è che le società di gestione del risparmio hanno cominciato a dismettere immobili (sul mercato ci sono fondi ormai arrivati a metà della loro vita). Infatti, per la prima volta, il monte vendite nel semestre (379,3 milioni di euro) ha superato gli acquisti (350,2 milioni, 42 dei quali appannaggio dei fondi appena avviati). Il secondo fattore è che i segnali di rallentamento della congiuntura immobiliare si stanno facendo sentire, anche se i mercati di riferimento per i fondi (il non residenziale e i particolare il mercato degli uffici) sono tendenzialmente più stabili dell comparto abitativo. Una conferma è data anche dall’aumento della liquidità, passata in sei mesi dal 10% all’11,4%: tendenza che, se si confermasse in futuro, porterebbe ad abbassare i rendimenti.

A dispetto del tam tam sulla bolla immobiliare e i tassi di interesse che salgono e la fanno scoppiare le società che costruiscono case in america annunciano altri risultati spettacolari A forza di aumentare sempre gli utili costano ora circa 6 volte l'utile corrente in media, vedi ^KB Home#^, Beazer Homes, ^Pulte#^, Centex, Hovanian, NVR, ^Lennar#^... la tesi pessimista è che il ^consumatore americano è stato pompato dalla bolla immobiliare#http://www.latimes.com/business/la-fi-briefs2.7nov02,1,6492635.story?coll=la-headlines-business&ctrack=1&cset=true^ e quando questa si sgonfia smette di spendere come un maniaco e quel punto tutto il castello di carte del boom della Cina e compagnia si affloscia Ma il cuore della "bolla immobiliare" è il settore immobiliare appunto e al momento il mercato prezza i titoli del settore come se il mercato immobiliare fosse già collassato perchè li prezza 6 volte l'utile che è una valutazione da crisi. Beazer aumenta l'utile del +87%, KB Home del +64% e il mercato attribuisce loro un multiplo di 6. Di norma se tu cresci al 20% annuo il multiplo corretto è vicino a 20, se cresci del 30% intorno a 30 ecc...cioè non si vede mai qualcuno che cresce del 70% prezzato a 6 volte, a meno che non sia in Nigeria dove hai paura del colpo di stato Questo iper-pessimismo ti dice che una sorpresa NON sarà nel senso di una crisi immobiliare perchè è già prezzata