Mutui e Bolle immobiliari

esteban, non mi sono spiegato bene io ho appena preso in carico un megagrattacielo, e tu sai benissimo che se non lo rivendo entro due anni ci vado a perdere dei soldi quanta è la mia forza negoziale nel momento in cui io provo a vendertelo al 10 % in più di quanto l'ho pagato? o tu hai un'amante bellissima a cui hai promesso il grattacielo per ottenerne ancora le conturbanti grazie e quindi sei disposto a strapagarlo al di fuori da qualsiasi logica puramente economica, oppure avrai il coltello dalla parte del manico nella trattativa, no?

Per ora ... Nel senso che ancora non è detto che non riesca a vendere su del 10% ... E non è detto che non abbia copertura(chi garantisce). In effetti, messa così è quasi impossibile da concepire) , è come dire facciamo saltare una società e poi assieme ci dividiamo gli utili. C'è un sacco di personaggi che gli utili in borsa li hanno fatti ed ora cercano fonti di investimento. Vedo prezzi di case americane che (ad occhio) costano la metà che dalle nostre parti(pure con piscina). Chi mi dice che nel giro di poco non ritornano a salire i prezzi ? Per chi vuole investire in immobili ora è alla finestra e + scendono + acq. a sconto.

perchè blackstone rischia solo il 5 % del capitale?

Mah ... Da quel che ho capito l'affare è già stato fatto. Hanno trasferito rishio a liquidità, al massimo del valore. Cioè Sam Zell ha ora liquidi e tanti al massimo del valore della società. Se non facevano tale operazione avevano solo una società a rischio(dati i problemi attuali). Il punto è che non è cambiato nulla (la merce è la stessa), ma si è trasferito il rischio alle banche(per ora). Ora hai Sam Zell pieno di liquidi e Blackstone che rischia solo il 5% del suo capitale, e magari è specializzato in vendite ... Chi lo sa che accoedo c'è sotto ...

il mistero è come faccia a scommettere di riuscire a vendere tanta roba e spuntare al contempo un prezzo ancora superiore, quando tutti sanno che sono costretti a realizare entro un paio di anni

Vale anche la pena ricordare che a vendere e' stato Sam Zell...e gia' dovrebbe bastare.

Il maggiore gruppo americano di proprietà immobiliare "commerciale" cioè per uffici è EOP che da questa estate è salito del 60% grazie soprattutto ai rumors prima e poi alla realtà di due OPA concorrenti e alla fine è stato comprato da Blackstone per 40 miliardi di dollari 40 miliardi andati in borsa che ritirato tutte le azioni della più grossa società immobiliare americana e hanno fatto salire l'S&P 500 Ma 35 miliardi di questi 40 sono debito bancario, Blackstone usa 5 miliardi di soldi che gli hanno dato i suoi investitori e ne prende a prestito 35 altrimenti non varrebbe la pena. Dato che paga un 6% di interessi e incassa un 5% annuale di affitti deve rivendere entro un anno o due. Se riesce a rivendere questi palazzi a un 10% di più di quello che li ha pagati incassa 4 miliardi, paga il debito e guadagna circa 3.5 miliardi su 5 miliardi di capitale investito (+85%) Se il pubblico dei ristoratori, impiegati e dentisti prendesse a prestito 35 miliardi in banca per comprare azioni con la speranza che salgano ancora di un 10% diresti che è un sintomo di un top. Dato che lo fanno Steve Schwarzman di Blackstone e i suoi soci invece non da questa impressione

senza chiedere un migliore stipendio in cambio, ----------------- sembra che non interessi a nessuno questo

Certo che nel 2000 si diceva che era malsano perché i risparmiatori si indebitavano per compera azioni. 7 anni dopo i risparmiatori sono più consumatori che risparmiatori, e si indebitano per acquistare immobili e consumare, senza chiedere un migliore stipendio in cambio, spingendo ai massimi profitti di sempre le società quotate, che a loro volta restano sottovalutate spingendo fondi di private equity e hedges funds a indebitarsi per comperare azioni. E oggi tutto va bene.

Uno scenario di inflazione potrebbe essere la FED che taglia i tassi nel 2007. Se li taglia di poco all'inizio tutti saranno contenti (tranne il dollaro ?) ma se taglia i tassi a lungo e di molto (3,5% o meno per esempio), petrolio e commodities potrebbero partire davvero in alto e alla fine l'inflazione sui salari dovrà arrivare anche in Cina.

inflazione? peggio che peggio se ci sarà, sarà solo sul lato dei prezzi e difficilmente dei salari, visto che la concorrenza è asprissima e fra immigrazione e popoli neo-capitalisti non manca certo la mano d'opera

C'é l'inflazione che potrebbe giocare a favore di chi si é fortemente indebitato. Se l'inflazione sale al 5% e i tassi al 7% magari all'inizio perdono in valore dell'immobile ma alla fine, anno dopo anno, miglioreranno il loro indebitamento reale. Mi sembra che la FED dovra' scegliere prima o poi tra uno schock deflazionista che metta qualcuno (o meglio molti) out of businnes, oppure lasciare correre l'inflazione fino a stipendi e consumi. La FED terrà in piedi il più a lungo possibile questo schema di Ponzi e proverà quindi a rimandare la scelta, sperando che la febbre del consumo contagi anche giapponesi, tedeschi e cinesi e che la crescita USA sia guidata dalle esportazioni.

i prestiti i mutui x mia nonna e x chi ha studiato economia sono parti di probabili guadagni futuri spesi ora. in italia fino al 1980, forse consci che la vita è dura e ogni tanto volano i cigni neri o come dice gz arriva il lupo, si facevano solo sulla casa perchè male male qualcosa rimaneva. capisco l'eccezione anglosassone (usa + australia + uk) di paesi forti, mai invasi militarmente e con sistema legali giuridici molto efficienti che permettono di "spendere il futuro", ma forse c'è un limite a tutto. inoltre con la globalizzazione anche la classe media americana è messa male e attaccata nelle proprie prospettive di reddito futuro, secondo me hanno venduto la pelle dell'orso troppo presto il sistema negli anni 2000-2007 ha speso tutta la ricchezza futura dei prox 5 anni, ora gli scenari sono tre: o i nuovi ricchi del BRIC si mettono così a consumare a palla come gli yankee fino a sostituirgli come consumatore/maiale mondiale (ma devono diventare tanti e onnivori come gli americani non una nicchia di super ricchi piu o meno sofisticati) oppure recessione forte e mondiale oppure, questo è quello che sta facendo la fed, cazzeggio laterale fino a che i BRIC non ce la fanno a sostituire gli americani. mettetela così il consumatore americano / inglese / australiano non solo non ha più soldi (si diceva era al verde) no è messo peggio, ha i debiti. e per ora non c'è nessuno che lo sostituisce.

è stato appena pubblicato un ^paper accademico#http://www.hudson.org/files/publications/Mason_RosnerFeb15Event.pdf^ (quindi niente orsi o tori di borsa interessati a spingere il mercato ma uno studio serio) che è citato oggi dalla top reporter finanziaria del NY Times, Grtechen Morgenstern in un pezzo: "Investors in mortgage-backed securities are ^failing to react to the plunge in the mortgage market"#http://www.iht.com/articles/2007/02/18/yourmoney/morgenson.php?page=2^ e predice un guaio il succo è che le famiglie hanno speso guadagni che esistevano solo sulla carta su investimenti fatti con debito e che il mercato non ha ancora reagito perchè il debito è stato trasferito e cammuffatto tramite complessi derivati di cui gli investitori che li hanno comprati capiscono poco e il loro valore si basa sui rating delle agenzie che ancora non danno i downgrade (perchè come al solito anche loro sono lente a rendersi conto) ----------------------------- "...Mason and Rosner say it is only a matter of time before defaults in mortgage pools hit returns in collateralized debt obligation pools. Of greater concern, they say, will be the effect on the mortgage market when investors, unhappy with poorly performing CDOs, sell them and move on to other forms of collateral. They cite the manufactured housing market as a disturbing precedent; after that market collapsed in 2002, managers of collateralized debt obligations avoided the sector. A similar shrinkage could occur in the residential mortgage sector as defaults mount. "Decreased funding for residential mortgage-backed securities could set off a downward spiral in credit availability that can deprive individuals of home ownership and substantially hurt the U.S. economy," the Mason/ Rosner paper said. So far, the pain from subprime defaults has been muted. Market participants are cheered that lenders are finally tightening their loan standards, albeit a bit late. Unfortunately, the damage of the mortgage mania has been done and its effects will be felt. It is only a matter of when...."

Ma che senso ha fare tutto quel credito per poi rimetterci le penne ? Voglio dire capisco piccole banche/società ma pachierdmi con esperienza ? Dov'è il trucco ? o è solo Avidità ? Io pensavo che alla fine , bene o male , fossero coperti con assicurazioni o artifizi vari ... Ma ridursi da sole in quello stato è pietoso ... Se un cliente finale può essere ingenuo, non capire la situazione è rimetterci le penne per problemi propri, è un conto ... Ma che non lo sappiano capire loro fino a dove esporsi è tragico, è la selezione della specie. Questo mi dice che la situazione attuale è MOLTO + grave di quel che appare ...