Mutui e Bolle immobiliari

 

  By: GZ on Venerdì 05 Gennaio 2007 13:07

i dati di vendite natalizie inglesi sono usciti ottimi, meglio di quelli americani per non parlare di quelli tedeschi e italiani che erano anemici la spiegazione è che gli immobili in Inghilterra sono saliti di un un altro +10% circa anno su anno e le domande di mutuo ieri erano uscite di nuovo a livelli record, 149.000 domande di nuovi mutui immobiliari l'ultimo mese. La gente si indebita fino a quando le case salgono e con il debito consuma (mi è rimasto impresso DeLonghi che diceva che le loro macchine da caffè in inghilterra le vendono tutte con il credito). Hai anche assunzioni record nel settore servizi che è uscito come indice ISM al massimo degli ultimi 9 anni. I dati manifatturieri invece sono pessimi e il deficit estero inglese aumenta (con la sterlina così forte...), ma quello che conta è che l'inflazione inglese è vicina al 3% ora e qui hai la Bank of England che deve alzare i tassi dal 5% attuale e lo sta anche dicendo, cosa che vedi anche dai Gilt a 10 anni inglesi che sono sui minimi degli ultimi due anni Se l'Inghilterra alza ancora i tassi e li porta al 5.25% con l'economia inglese che cresce ora al massimo al 2.5% e sono solo i consumi a crescere, investimenti ed export sono a crescita zero e i consumi sono largamente basati sul debito immobiliare... hai un sacco di debito, l'inflazione che ti spinge a portare i tassi sopra il 5%, l'economia fiacca e spinta da consumi a debito.... Finora hanno scelto la strada del boom del credito come soluzione e gli è andata benone tanto è vero che da dieci anni si citano sempre gli inglesi come esempio di crescita in Europa. Può darsi che vedendo ora questa frana di petrolio e materie prime non alzino i tassi, spingendo su ancora gli immobili e l'indebitamento per un altro anno ? Bill Gross (maggiore gestore di bonds del mondo) ieri è uscito con il suo outlook. E' uscito a dire che la FED taglia i tassi dal 5.25% attuale al 4% entro fine anno e i bonds gli stanno dando retta ora se guardi gli schermi. Dice che le banche centrali non possono alzare i tassi sopra la crescita del PIL NOMINALE. Noi siamo abituati al PIL al netto dell'inflazione, il PIL "reale" è quello di cui si parla quando si dice che l'Italia cresce all'1.5% ecc...ma il dato affidabile e che conta è il PIL nominale (da cui poi viene depurata l'inflazione). Gross mostra che ^la FED non ha mai alzato i tassi sopra il PIL nominale#http://www.pimco.com/LeftNav/Featured+Market+Commentary/IO/2007/IO+Janaury+2007.htm^ perchè altrimenti hai che l'economia cresce al 4% nominale e il denaro costa il 5% o il 6% e in un paese con molto debito è la rovina. Se applichi il ragionamento all'Inghilterra la crescita del PIL nominale è più alta perchè l'inflazione è più alta (vicina al 3% ufficiale) e la crescita della massa monetaria inglese al +13% contro un 9% circa in USA In sintesi gli inglesi hanno più debito di tutti, un mercato immobiliare più inflazionato di tutti di conseguenza, i tassi di interesse che sono già al 5% contro un 3.5% in eurolandia e a differenza degli USA possono essere costretti dall'inflazione ad alzare ancor i tassi. Sembrano i presupposti per una serie di guai

 

  By: acul on Venerdì 05 Gennaio 2007 12:16

Forse piano piano tutti i tasselli si stanno allineando...le borse forse saranno le ultime GB: PREZZI CASE A DICEMBRE A SORPRESA IN CALO, -1,0% (ANSA) - ROMA, 5 gen - A sorpresa nel mese di dicembre i prezzi delle abitazioni nel Regno Unito hanno registrato una contrazione pari all' 1,0%, secondo un sondaggio effettuato da HBOS, il maggiore operatore nel comparto dei finanziamenti destinati al settore. Il dato è in controtendenza rispetto alle attese, che davano invece per scontato un rialzo nell' ordine dell' 1,0%, mentre su base annua nel 2006 i prezzi sono in ogni caso saliti di circa il 10%. A dicembre il prezzo medio di un' abitazione è risultato pari a 186.035 sterline, vale a dire oltre 361mila dollari; nel precedente mese di novembre, in base al dato rivisto (comunicato sempre oggi), si è avuto un incremento dei prezzi dell' 1,6% (+1,7% la statistica provvisoria). Nel quarto trimestre i prezzi delle abitazioni britanniche sono saliti del 4,2% ed a Londra in particolare si è registrato un +6,6% mentre nell' Irlanda del Nord le quotazioni sono addirittura schizzate al rialzo, +15,9%. L' andamento in continuo rialzo del settore ha contribuito alla crescita dell' economia del Paese, che nel terzo trimestre ha segnato un +2,9% del prodotto nazionale lordo. Ma al tempo stesso in Inghilterra e nel Galles sono aumentate ad un livello-record le bancarotte, per via fra l' altro dei tassi d' interesse più elevati e della disoccupazione. La Banca d' Inghilterra a novembre ha alzato il tasso-base al livello del 5,0% che rappresenta il 'top' da cinque anni e la previsione è per un nuovo rialzo entro marzo. (ANSA).

La casa senza pagare deposito - gz  

  By: GZ on Mercoledì 18 Dicembre 2002 02:18

Riprendo questo topic perchè per me internet è utile come "connessione" a quello che si è scritto o altri scrivono su un argomento in modo da non cominciare sempre da capo e da capire man mano "a puntate" il soggetto (se tutti cercassero di ricollegarsi a quello che si è detto in precedenza su un soggetto sarebbe preferibile...) Il topic è "dove sta il denaro" alla fine, dove e quanti sono i soldi. Si continuano a inventare nuovi modi per "liquidificare" il sistema economico a mettere liquidità in mano alla gente. E' facile dire che tutto alla fine è destinato a crollare come un castello di carte truccate, ma intanto quello che succede è che ad es in America in diversi casi NON PAGHI PIU' NEMMENO UN DEPOSITO DEL 5% PER COMPRARE CASA ci sono ora programmi di "aiuto" finanziati da entità non profit a cui partecipano i costruttori che forniscono i soldi per il deposito a chi non lo può o vuole pagare, sono già circa un milione e mezzo di persone che in pratica già pagano solo la rata del mutuo e deposito ZERO, è come se pagassi l'affitto... Si sta diffondendo a macchia d'olio per spingere la gente a comprare casa in tutti i modi. A lungo termine indebolisce il sistema finanziario ovviamente, ma a breve è un bello stimolo ------------------------------------------------ Apparently, we were not alone in being disturbed by Tuesday’s excellent Wall Street Journal article by Patrick Barta and Queena Sook Kim – Home Buyers’ Down Payments Are Now Paid by Some Builders - reporting on the proliferation of “Down Payment Assistance Programs” (DPAs). For those that read the story, I decided it was worth digging a bit deeper. For those that missed it, let me do a brief summary. The Federal Housing Administration (FHA) a few years back changed its provisions to allow “non-profit” organization gifts to be used as the 3% down payment required of qualifying home buyers. This loophole has spurred the creation of hundreds of “non-profit” groups, many funded by the homebuilders, which have become major providers of downpayments for scores of cash-short homebuyers. And while history tells us rather clearly that borrowers putting no money at risk are quite poor mortgage Credits, the government guarantee (along with an over-liquefied marketplace) allows today’s holders of the rapidly expanding quantities of these mortgages to sleep soundly at night. Still, this is one more extraordinary example of a dangerous mortgage market distortion that is progressive, self-reinforcing and, once unleashed, virtually impossible to reign in. Looking back, it didn’t take long before the idea germinated that these “Non-Profits” could fund their “Gift” pool with “Donations” from interested homebuilders and home sellers. Wow…what incredible profit potential! Cash-strapped renters are afforded the opportunity to rise to the status of proud homeowners. Builders would now enjoy an enlarged pool of prospective buyers, with the not insignificant benefit of having many so anxious at the opportunity of homeownership to be enticed by even the difficult-to-sell and least desirable properties (and they’re willing to pay asking price!). Anxious home sellers, as well, have an enticing avenue to attract a new class of “motivated” buyers. The “Non-Profits” would garner fees to the tune of between $800 and 1% of sales price per transaction. And, not to be overlooked, Wall Street would have more FHA mortgages to sell (and package into Ginnie Mae and other MBS, CDOs and various instruments). What could possibly add more fuel to the unfolding explosion of subprime mortgage lending and the blow-off stage of the Mortgage Finance Bubble? And, of course, what’s good for The American Dream is good for the economy! This is but one more frustrating and recurring Bubble dilemma of seemingly “What’s not to like?” … but eventual collapse. Nehemiah, the “Non-Profit” highlighted by the WSJ, was the first to introduce the Downpayment Assistance Program (DPA). From National Mortgage News: “The non-profit was started in 1994 with $5,000 in seed money out of a small church in Sacramento pastored by the father of the founder…” But the DPA ball didn’t get rolling until 1996, reportedly after Nehemiah’s founder Don Harris received a call from a “frustrated real estate developer” facing difficulties selling foreclosed townhouses from a recently purchased complex. According to the American Banker (Erick Bergquist), “The conversation got Mr. Harris, who is also a real estate lawyer, wondering: What if he could help get people into homes through down payment donations, or gifts, from private industry? After researching federal law, he found a mechanism that lets charitable organizations make such gifts.” From the December 2001 Dallas Business Journal: “…The biggest challenge is convincing buyers and real estate agents that Nehemiah is for real. ‘They think it’s a scam, that it’s too good to be true… Here you have the government, a faith-based group and industry all coming together to do good. It’s an ideal situation, but it doesn’t happen very often.’ Last week, Harris’ Sacramento congregation…dedicated its new $12 million (1,000 seat) mixed-use development, funded completely by the Nehemiah program it inspired.” The entrepreneur Mr. Harris has since moved on to real estate development, now partnering with Nehemiah. Since its founding, Nehemiah has gifted downpayments for as many as 180,000 (another source recently had the number at 130,000) mortgages valued in excess of $13 billion (as of July). It did not take Harris or others long to recognize that this government loophole afforded an extraordinary Big Business opportunity, and to state that these programs have proliferated is an understatement. From the Salt Lake City Tribune (Lesley Mitchell): “Each program operates a little differently, but all are designed to help buyers find a way around a federal law that prohibits sellers from providing down payments to buyers.” From Mortgage Banking, December 2002: “In a conversation with this columnist (Neil J Morse) at the MBA Annual Convention, (Nehemiah’s president) Syphax said the program’s founding philosophy has been widely embraced. ‘We went from being heretics to being imitated,’ said Syphax, referring to low- and no-down-payment financing programs now commonly offered by Fannie Mae, Freddie Mac and major lenders. However, Syphax said, there are still ‘pockets of opposition to our purpose’ from those ‘who continue to believe that if a prospective borrower does not have sufficient funds for a down payment, they must not be quite ready to own.’ According to Syphax, the issue boils down to ‘how much risk society is willing to take on to build its urban centers.’” Back in May, “The Federal Housing Finance Board…appointed Scott C Syphax, President and CEO of the Nehemiah Corporation of California, to the Board of Directors of the Federal Home Loan Bank of San Francisco.” While data is sparse, the best I can gather is that the FHA insures about 1.4 million mortgages annually. Some in the industry believe that as many as 20% of new FHA loans are now using various DPA programs. So, taking 280,000 loans at, let’s say, an average of $150,000 (this is likely too conservative), comes up with $42 billion of new DPA mortgages each year. Big Business, indeed, as the taxpayer and the integrity of the mortgage marketplace absorb the considerable risk. Though it appears these programs are increasingly assisting conventional mortgage borrowers in supplementing required minimal (3% in the case of Fannie, Freddie and others) downpayments. il resto su www.prudentbear.com/creditbubblebulletin.asp Modificato da - gz on 12/18/2002 1:22:4

 

  By: fabrizio maiocco on Giovedì 17 Ottobre 2002 21:47

peccato che il minimo non era tuo. massì dai che puoi comunque vantarti con quegl'infelici gewiss e cde. Ma giustamente dirai che è tutta un'altra storia chiusa trasmissione!!

 

  By: Luigi Luccarini on Giovedì 17 Ottobre 2002 19:51

fabrizio maiocco 16 October 13:32 -------------------------------------------------------------------------------- mmmmmm... luccarini toro?!?! meglio prendere profitto!!!!!!! Scritto con il Fib a 23050. Davvero un ottimo minimo (o quasi). Luke

 

  By: Wanna Otelma on Mercoledì 16 Ottobre 2002 19:57

bravo Noir! Tassi al 3.25-3.0% sul decennale americano.

 

  By: Noir on Mercoledì 16 Ottobre 2002 19:10

Guardiamo x esempio il grafico del Bund lineare o lo yield fa lo stesso. Ho preso come time frame il mensile. Sullo yield dal gennaio 1999 sono salite 5 onde fino al gennaio 2000. questa discesa dei tassi è correttiva (fly to quality per guerra, borse o quant'altro e ancora prima ripresa a V poi U poi L poi double deep e via di seguito una sequela di cazzate). Adesso le nostre onde ci dicono che molto probabilmente manca ancora un minimo sui tassi (tradotto nei prezzi del bund 113.90/114.30) magari scoppia la bolla immobiliare o Bush fa la guerra e finalmente qualcuno lo ammazza e ci leva di mezzo gli americani .... ma poi lo scenario e sicuramente con tassi a rialzo 6.20% 7.40 9.30 in estensione e come mai ? Ripresa, inflazione, deflazione, stagflazione o qualche altra menata ... Tom Demark a tal proposito racconta che tanto tempo fa Greespan si complimento con lui per una previsione azzeccata sull'andamento dei tassi.Greespan gli chiese che tipo di analisi lo aveva portato a tale previsione, Tom gli rispose che aveva visto una semplice rottura della trendline sui grafici.

 

  By: Noir on Mercoledì 16 Ottobre 2002 18:06

Io sono Elliottiano .. La mia filosofia è che una volta che hai fatto 5 onde su o giù devi correggere .. le notizie, gli attentati, greespan sono soltanto gli inconsapevoli attori del frattale ..

 

  By: Wanna Otelma on Mercoledì 16 Ottobre 2002 17:41

e dove e' la ripresa economica con Boeing che perde colpi? E se le linee aeree sono un indice che ANTICIPA l'economia che cosa dovremmo pensare quando osserviamo il relativo indice $XAL? Quello che Zibordi diceva sul chapter 11 e' bellissimo - a quando una ondata di fusioni e acquisizioni sulle airlines?

 

  By: Wanna Otelma on Mercoledì 16 Ottobre 2002 17:38

Noir sono daccordo con te al 100 % su FNM. Anche gli indici azionari del real estate in USA danno i brividi - quando si scende si scende senza paracadute. In questi 4 giorni ci siamo dimenticati del debito delle telecom europee e americane - bene? No. I debiti sono ancora tutti li che aspettano il loro bravo default. La strategia di Greenspan direi e' di stampo Andreottiano - ci sono troppi problemi e troppo grossi. Oggettivamente non si possono risolvere tutti subito e bene. Quindi si cerca di dare un colpo al cerchio ed uno alla botte sperando che la ripresa economica fermi il processo perverso di una America con il leverage che gli rema contro. Ma non mi sento di dargli contro ad Alan. Quando dice che se anche fosse possibile identificare una bolla speculativa, non la si puo' fermare dice una verita' grossa: per motivi politici - elettorali ed economici ti crocifiggono prima...

 

  By: Wanna Otelma on Mercoledì 16 Ottobre 2002 17:30

Noir sono daccordo con te al 100 % su FNM. Anche gli indici azionari del real estate in USA danno i brividi - quando si scende si scende senza paracadute. In questi 4 giorni ci siamo dimenticati del debito delle telecom europee e americane - bene? No. I debiti sono ancora tutti li che aspettano il loro bravo default. La strategia di Greenspan direi e' di stampo Andreottiano - ci sono troppi problemi e troppo grossi. Oggettivamente non si possono risolvere tutti subito e bene. Quindi si cerca di dare un colpo al cerchio ed uno alla botte sperando che la ripresa economica fermi il processo perverso di una America con il leverage che gli rema contro. Ma non mi sento di dargli contro ad Alan. Quando dice che se anche fosse possibile identificare una bolla speculativa, non la si puo' fermare dice una verita' grossa: per motivi politici - elettorali ed economici ti crocifiggono prima...

Fannie Mae è un Tre di Tre - Noir  

  By: Noir on Mercoledì 16 Ottobre 2002 16:58

Basta guardare il grafico di Fannie Mae per capire .. Rottura della trendline pullback e poi giù con volumi (i + alti degli ultimi 10 anni) adesso ancora pullback con volumi che sono circa 1/4. Se l'analisi tecnica conta quancosa la .3 di (3) è pronta x scendere con obiettivo 48 in primis poi 35 e 25 in estensione . Vediamo

Uscita dalle obbligazioni - gz  

  By: GZ on Mercoledì 16 Ottobre 2002 16:18

Non so se sia finito il boom dell'edilizia Oltre al rumor che Buffett vendeva ieri gli zero coupon qui Brian Reynolds (uno dei due o tre migliori che scrivano di bonds) nota oggi che Calpers il più grande fondo pensione del mondo ha votato ieri di ridurre del 2% l'allocazione in obbligazioni. Sarebbero 2.6 miliardi di $ che non è tantissimo ma Calpers fa da battistrada per gli altri fondi. E li mette metà in azioni e metà nell'immobiliare -------------------------------------------- Brian Reynolds 10/16/02 06:57 AM EDT While all the bond talk yesterday was about Warren Buffet selling his Treasuries (which Doug Kass noted), a more significant bond move might have been made by CalPers late yesterday afternoon. The board voted to approve a measure (that had been recommended by the staff last week) to cut their bond weighting by 2%, splitting the proceeds between private equity and real estate. That doesn’t sound like a large move, but it would represent $2.6 billion out of bonds. This move would be expected to be implemented over a long stretch of time, so its immediate impact isn't great. However, the follow-on effect will bear watching next year, as CalPers is a trend-setter and many institutional decision makers are trend followers. It's a potential negative for Treasuries, but probably a greater risk for corporates, as most institutions are overweighted in corporates. I've written about the client troubles that many bond managers have been having. If more institutional clients come to their yearly reviews in the first quarter of '03 and decide that Treasuries are overvalued and that corporates have turned out to be riskier than they had thought, it would be a negative for bonds later in '03. If those re-allocations were tilted toward real estate, it would be a negative for financial markets. Modificato da - gz on 10/16/2002 16:6:13

 

  By: Noir on Mercoledì 16 Ottobre 2002 16:17

i grafici orari chiamano nuovo max .. quindi aspettare

 

  By: fabrizio maiocco on Mercoledì 16 Ottobre 2002 15:32

mmmmmm... luccarini toro?!?! meglio prendere profitto!!!!!!!