Solo oro, petrolio , acqua, detersivi , birra

 

  By: gianlini on Martedì 17 Maggio 2011 13:24

senz'altro ma quale sarebbe il catalizzatore che andrebbe ad invertire questo trend?

 

  By: peavey on Martedì 17 Maggio 2011 13:17

gianlini "ma oltre a questo c'è anche il fatto che il trend è verso l'inurbamento verso le grandi metropoli a scapito delle zone già ora meno popolate"... il che significa che i prezzi delle zone abbandonate son molto bassi e viceversa i prezzi delle citta' son gia troppo alti.

 

  By: gianlini on Martedì 17 Maggio 2011 13:02

c'è un fattore demografico ineluttabile (lo stesso per cui tuo nonno ha fatto affari d'oro) che rema contro il mercato immobiliare, soprattutto nelle medie e piccole città c'è una sostituzione "demografica" fra il medio borghese (che muore) e il giovane marocchino (che ci invade) ma oltre a questo c'è anche il fatto che il trend è verso l'inurbamento verso le grandi metropoli a scapito delle zone già ora meno popolate nonostante le tecnologie, internet, il telelavoro, una città come Milano ad esempio funge da polo di attrazione potentissimo per chi vuole lavorare; la gente va via da Cuneo, da Trieste o da Arezzo e viene a Milano il fenomeno contrario è ridottissimo

 

  By: shabib on Martedì 17 Maggio 2011 12:52

scusa GIANLINI , ma il discorso da far l'e' un po' differente : gli immobili , come tutti i beni e come tu sai bene , sono soggetti a un ciclico rialzo/ribasso storico delle quotazioni , per cui se tu vuoi fare un affare devi cercare di inserirti in un momento quando il ribasso l'e' arriva' ed e' anche terminato. inoltre , il consiglio di GANO ed anche il mio e' che se non vuoi finir ciulato devi acquistare in una zona di valore , di pregio , per es. milano centro o roma centro o parigi centro , oppure posti turistici ambiti tipo , chianti , Todi , Firenze cortina etc. ma voglio farti un esempio vero ,per farti capire il valore dell'oggetto : mio nonno acquisto' nel 1936 un immobile in centro di grande citta' per l'equivalente di euro 25 ( lire 50.000 all'epoca ) di oggi. oggi il valore di vendita e' 750.000 euro , ovvero si e' rivalutato di 30 mila volte , anche se la rendita catastale tassabile lo ha fatto in proporzione e' pur sempre un ottimo business : ma chi si e' rivalutato di 30.000 volte in questo lasso di tempo ? neanche l'oro o qualsiasi valuta o azione o fondo....ora , in questo processo ci sono stati momenti negli ultimi 3 anni che a causa della ciclicita' di cui ti parlavo e delle crisi finanziarie , l'immobile e' arrivato a valere 35000 volte o 25000 , ma oggi , che sta nella media in un momento di "calma" , tu ti rendi conto del trend in zona pregio. nel 94 comprai una villetta a 60 km dal grande centro , non zona pregio : 240 milioni , ovvero 120.000 euro - l'anno scorso rivenduta a 200.000 :se l'avessi venduta 3 anni prima sempre 200.000 cucuzze mi ciapavo ; questo e' un affare minore perche' mi servivano i soldi e non ho aspettato ciclo e fine crisi , ma come vedi ti conferma che la tattica premiante e' :tempo ,luogo , ciclo , crisi. in bocca al lupo.

 

  By: gianlini on Martedì 17 Maggio 2011 12:18

per curiosità stavo guardando dei prezzi in Ganoland di immobili di un certo pregio e mi sembra che già abbiano dei prezzi molto alti, c'è davvero spazio per una ulteriore rivalutazione? nei grattacieli nuovi della zona Garibaldi i prezzi vanno da 10 mila a 20 mila euro al mq, difficile non pensare che siano già così tirati (ma mi ricordo che a Dublino 3 anni fa vedevo dei prezzi incredibili)

 

  By: peavey on Martedì 17 Maggio 2011 12:02

Mah, Gianlini, penso che il mattone fino ad oggi abbia beneficiato di piu di una bolla speculativa (in Italia). Inoltre.. il fatto che il fattore ubicazione sia il principale responsabile dell'aver migliorato/peggiorato il valore dell'immobile dimostra che, comunque, come per il Bund, c'e' un rischio/possibilita' di base connesso con l'investimento e indipendente dalla possibilita' di controllo del proprietario.

 

  By: gianlini on Martedì 17 Maggio 2011 11:06

vale anche il principio contrario chi avrebbe mai pensato 25 anni fa che a comprare a Brera o vicino alla stazione Garibaldi avrebbe fatto uno stra-affarone !

 

  By: DRAGUTIN on Martedì 17 Maggio 2011 11:00

Azz, che domanda GIAN, cosi' di prima mattina... ahahah

 

  By: Gano* on Martedì 17 Maggio 2011 10:51

> Anche la zona in cui e' ubicato l'immobile presenta dei rischi. Giusto. Saper scegliere la citta', la zona e l' immobile e' come aver comprato negli anni '80 Microsoft piuttosto che Ford, Fiat o Olivetti.

 

  By: gianlini on Martedì 17 Maggio 2011 10:11

la tua osservazione era scontata Gano, il pensiero corre inevitabilmente agli anni '70 e primi anni '80, dove è avvenuto sostanzialmente quello che tu preconizzi ma mi frulla in testa un pensiero l'inflazione che distrugge debito (quella che servirebbe in questo momento) preserva il valore reale degli immobili?

 

  By: peavey on Martedì 17 Maggio 2011 10:09

Premetto che sono anche io un sostenitore dell'investimento immobiliare. Pero' se confrontiamo Bund contro immobiliare non bisogna dimenticare che l'immobiliare ha dei costi di manutenzione non proprio marginali. Difficilmente un appartamento potra' superare i 30 anni senza dover essere ristrutturato. Volenti o nolenti qualche tubo avra' ceduto, i serramenti andranno rivisti (spesso sostitituiti), pareti e cosi via. Se poi si abita in condominio e' pure peggio: Adeguamenti obbligatori, ascensori, marmo delle scale,e chi piu ne ha piu ne metta. Inoltre (sempre nel calcolo dell'ipotetico pensionato) tutte queste proprieta', incidendo su calcoli ISEE e sulle tasse, risultano fortemente penalizzanti. Anche la zona in cui e' ubicato l'immobile presenta dei rischi. Penso a chi ha comprato a Torino S.Salvario negli anni 70 pensando di comprare begli appartamenti in centro, a duecento metri dalla Stazione principale e a cinque minuti dal Parco del Po,dalla zona ospedali e giusto ai margini della zona piu commerciale della citta'. Oggi, dopo una colonizzazione selvaggia da parte di malavita ed extracomunitari, si trova a dover svendere.

 

  By: Gano* on Martedì 17 Maggio 2011 01:05

Gianlini, dissento fortemente. Gli otto anni di affitto espongono solo la rendite all' inflazione, non anche il capitale come invece fanno i BOT/Bund. E' molto diverso. E' il capitale che si dissolve cio' che e' pericoloso.

 

  By: gianlini on Lunedì 16 Maggio 2011 20:52

gano, se vuoi usufruire della tassazione agevolata devi comunque vincolare l'affitto per 8 anni, il che già ti espone ad un rischio inflazione io ho parlato apposta di Bund perchè fra i meno a rischio inflazione certamente se compri bund diventa più difficile indebitarsi e utilizzare l'effetto leva (non so se a te fanno prestiti di questo genere)

 

  By: Gano* on Lunedì 16 Maggio 2011 12:36

Il bund e' riskless se l' inflazione resta all'1,5 %. Ma se sale al 15%? A meno che non sia indicizzato. 200000 euro di immobile, se comprato con una certa oculatezza dovrebbe renderti al netto di spese ma non di tasse almeno 6000 euro l'anno. Quindi il tuo calcolo e' grosso modo giusto. Con un capitale disponibile di 200000 euro e aspettandomi una forte inflazione futura mi indebiterei a tasso fisso ora, arrivando forse a comprare per 400000 o 500000 euro, con una rendita quindi, non corretta per l'inflazione, di almeno 15000 euro l' anno. Tutti i vostri calcoli su INPS, BOT, BTP e Bunds non tengono conto di un fattore fondamentale: il quasi certo arrivo di un forte periodo inflazionario.

 

  By: gianlini on Lunedì 16 Maggio 2011 12:27

a Milano con 200 mila euro compri un immobile di circa 45 mq, che puoi pensare di affittare a 650 euro + le spese (per un totale di circa 820 euro al mese) con la cedolare secca, e includendo il costo della registrazione del contratto (circa 150 euro l'anno) paghi circa 165 euro di tasse al mese immaginiamo poi circa 600 euro l'anno in media di spese di conservazione dell'immobile (assicurazione, caldaia, impianti, spazi comuni, ecc.ecc.) ergo il rendimento con l'attuale regime fiscale agevolato è a al massimo di 430 x 12 = 5200 euro l'anno, 2,6 % di rendita se un Bund a lunga scadenza rende il 4 % (e l'inflazione la contiamo al 1,5 %) è sostanzialmente la stessa cosa, solo riskless; per una rendita pensionistica, contando le difficoltà in cui può incorrere un 70enne o 80enne, di gran lunga il Bund è la soluzione da preferire