W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: Gano di Maganza on Giovedì 08 Marzo 2018 18:40

Lmwyllis> " le tasse"

 

Rendita lorda, l'ho scritto. Ma penso che il calcolo che ho fatto sia conservativo, per compensare altre spese difficilmente quantificabili. Vai su airbnb e guarda i prezzi e l'occupazione per es. a Firenze.

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: lmwillys1 on Giovedì 08 Marzo 2018 18:37

... facendo le pulizie ogni 4 o 5 giorni fai anche la manutenzione etc. 

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..... poi ci stanno le bollette, il condominio, il frigo che si rompe, le tasse, le pulizie dubito le fai tu, la caldaia, l'impianto elettrico, ecc. ecc. ....

 

burocrazia italica ... il certificato di morte dura 6 mesi, quindi se dopo i 6 mesi che hai impiegato per un sacco di rotture di palle vuoi pure i soldi del tuo parente rimasti in banca devi rifare il certificato di morte, ci vogliono altri 10 giorni lavorativi ... metti che resuscita ...

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: Gano di Maganza on Giovedì 08 Marzo 2018 18:23

Gianlini> "Gano non ha detto che gli affitti turistici rendono il 10 % ma se leggi quello che scrive è quello l'ordine di grandezza di rendimento che ti viene in mente"

 

Se li segui in prima persona direi che puoi stare vicino a un 7% (se non è una ciofeca in zona out). Ma la difficoltà sta tutto nel saperli scegliere (qualità e zona). Poi saperli arredare. Infine metterli sul mercato.

 

Io ho consigliato un appartamento a Firenze ad una amica avvocato che ora se lo gestisce in prima persona e mi ha detto che ci guadagna più che con la professione.

 

Un appartamento da 300.000 -scelto bene- lo affitti a una media di circa 80 - 90 euro il giorno con un occupazione più o meno dell''75%. Se lo dai in gestione ti prendono il 30%. Quindi 80x365x0,75x0,7 = 15330 che è il 5,1%. Se lo gestisci te hai un 5 - 7% di spese, quindi  80x365x0,75x0,95 = 20805 che è un 6,9%. Chiaramente è un conto fatto ad occhio e cazzotto. Poi dipende da dove lo compri e da come lo arredi (dettagli importantissimo spesso sottovalutato dai più). Se lo compri a Civitavecchia o a Gallarate è ovvio che lo paghi meno, ma la rendita turistica non ti diminuisce linearmente col prezzo, ma esponenzialmente. Lo stesso con la qualità; la rendita turistica è una bestia strana, non segue lienarmente il prezzo (dato dalla qualità, dalla zona, dalle condizioni etc.) ma varia esponenzialmente tra due plateau, di cui quello più basso = zero. Probabilmente a Gallarate un appartamento a comprarlo lo paghi comunque, ma come affitti turistici fai 0 (zero). 

 

Inoltre, hai l'appartamento sempre liberabile (se vuoi venderlo), non esiste morosità, facendo le pulizie ogni 4 o 5 giorni fai anche la manutenzione etc.

 

È un ottimo lavoretto da far fare alla moglie e che quando vado in pensione potrei fare io. Oltretutto gestire due appartamenti o tre invece di uno non ti occupa due volte o tre volte il tempo, come non ti duplica o ti triplica le spese, per cui, se te (o tua moglie) siete in gamba potete gestire nello stesso tempo anche appartamenti altrui.


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Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: lmwillys1 on Giovedì 08 Marzo 2018 15:43

il post di Shera mi ha fatto ricordare scajola assolto per la casa a sua insaputa ... non erano solo due i soggetti coinvolti nel caso, dico tanto per ricordare, esempi coi cravattari quanti se ne vuole (spiegate a Gianlini chi è un cravattaro) ...

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: gianlini on Giovedì 08 Marzo 2018 15:35

Gano non ha detto che gli affitti turistici rendono il 10 % ma se leggi quello che scrive è quello l'ordine di grandezza di rendimento che ti viene in mente

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: lmwillys1 on Giovedì 08 Marzo 2018 15:32

'sercio'

Termine tipicamente romano usato per definire una roccia e o una pietra

io sono rozzo, chiamo così gli immobili

 

rendimento certo del 10% netto sugli immobili ... mah ... tanto per intenderci ... era una domanda seria ? cioè, tu giri nei forum a chiedere certezze del 10% netto ? o devo ride ?

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: gianlini on Giovedì 08 Marzo 2018 15:17

Non esiste miglior dialogo di quello fra sordi

Io parlo di appartamento in città e tu mi parli di ville....

pazienza....vivremo ugualmente senza minimamente intenderci....

PS giusta una domanda....ma cosa sono questi "SERCI" di cui infarcisci i tuoi interventi?


 Last edited by: gianlini on Giovedì 08 Marzo 2018 15:18, edited 1 time in total.

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: lmwillys1 on Giovedì 08 Marzo 2018 13:39

Gianlini, se vuoi ti presento chi ha comprato una villa di 360 metri quadri piscina parco (non giardinetto con piante da frutto) per 60 mila neuro, ripeto SESSANTA mila neuro ... la villa ha solo un piccolo problema, è di un camorrista e dentro ci sono suoi parenti .... poi un'altra che era di un certo Palma ...

 

evidentemente non ci senti ... ti ho chiesto QUANTI SERCI VUOI ?

sembri uno che cerca rogne e ceffoni ... non so dalle parti tue ma qui a Roma tranquillo che ti soddisfano

ma come mai sei così fissato coi serci ? manco Linus con la coperta ....

:-)

 

'rendimento certo, diciamo del 10 % netto?'

aspetta, come la trovo la vengo a dire a te ...

:-)


 Last edited by: lmwillys1 on Giovedì 08 Marzo 2018 13:44, edited 2 times in total.

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: shera on Giovedì 08 Marzo 2018 13:06

Willis parlava di appartamenti a Roma venduti a 25.000 euro, io gli ho detto di fissare già il notaio se ha qualcosa sotto mano. Tu invece cosa hai da proporre?

L'immobiliare tullianos, presente anche a Montecarlo, ma non solo con quella cifra prendi gli attici a roma se sai come si fa.

Per esempio se tua moglie o tuo figlio è un politico e io voglio pagarle una mazzetta, ti vendo un bel bilocale a 50k, poi se ne vale 300... pazienza, ho fatto tanti soldi con l'appalto lo stesso.


 Last edited by: shera on Giovedì 08 Marzo 2018 13:09, edited 1 time in total.

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: gianlini on Giovedì 08 Marzo 2018 11:54

Dopo la maturità di mia figlia forse potrò prendere in considerazione l'idea di spostarmi all'estero. la Grecia era sicuramente uno dei miei target, ma anche Varsavia.

Gano, nello specifico quali chachate avrei scritto, così giusto per non stare sempre sul generale. Cosa mi offri quale occasione concreta, che hai da sottopormi in questo momento e dal rendimento certo, diciamo del 10 % netto?

Willis parlava di appartamenti a Roma venduti a 25.000 euro, io gli ho detto di fissare già il notaio se ha qualcosa sotto mano. Tu invece cosa hai da proporre?


 Last edited by: gianlini on Giovedì 08 Marzo 2018 11:56, edited 4 times in total.

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: Morphy on Giovedì 08 Marzo 2018 11:48

Gianlini, io punterei sulle abitazioni in posti di mare e non in Italia. Personalmente se dovessi diventare un commerciante immobiliare, prenderei su il mio e andrei ad abitare in Grecia (ad Atene nello specifico) e li mi farei le ossa per almeno un anno diventando praticamente un greco. Da Atene poi ti sposti nelle isole e ti fai esperienza. Attualmente posso immaginare che ad Atene si possano trovare molte occasioni e di vario tipo. Ma devi stare sul pezzo, stare sul campo. E quando sarà passata la burrasca (in Grecia), e passerà, tu avrai giocato d'anticipo e tirerai su la rete.

 

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: Gano di Maganza on Giovedì 08 Marzo 2018 10:55

Ma te Gianlini parli per esperienza diretta avendo esperienza SIA di affitti e attività turistiche CHE di affitti ad inquilini (e di compravendite nel settore specifico) o parli per sentito dire da qualche "amico"?

 

Perché mi sembra che scrivi un po' di chachate (con la C aspirata).

 

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: lmwillys1 on Giovedì 08 Marzo 2018 10:38

Poi se hai 3 milioni di euro, allora ha sicuramente forse più senso comprare 8-10 immobili ad uso prevalentemente turistico - o per affitto a manager di aziende in trasferta

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discutibile

come ti ho scritto se compri 'alto' ti esponi al rischio di chi ti capita (a te o vicinato), se compri 'basso' questo rischio non lo hai ... per questo ti avevo chiesto di specificare il target

 

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: shera on Giovedì 08 Marzo 2018 10:15

Ottimo post Gianlini!!!

Re: W l'Italia...l'Italia che lavora (De Gregori)  

  By: gianlini on Giovedì 08 Marzo 2018 09:54

Gano, non sono affatto contrariato. Non è che non conosca l'affitto turistico o che lo scarti a priori. Ma occorre aver presente la situazione.

L'affitto a fini turistici ha sottratto al mercato molti immobili per cui se 4-5 anni fa era un'opzione molto più conveniente dell'affitto normale (tra l'altro era praticamente esentasse), ora il confronto fra i rendimenti è molto più allineato.

Soprattutto se oggi intendi comprare un immobile che per posizione, struttura, edificio, ben si presta ad un affitto turistico, lo paghi carissimo (la voce è circolata veloce, non è che la gente non conosce Airbnb o non si informa), per cui il rendimento finale, tenuto conto della gestione molto più attiva che assorbe tempo e risorse, è sostanzialmente allineato ad un affitto normale. Tendenzialmente l'affitto turistico prevede un intermediario che ti gestisce l'immobile (salvo che tu voglia ogni 2-3 giorni essere disponibile per consegna chiavi, verifica stato dell'immobile, reclamo verso chi ti dipinge le pareti, ec.ecc.)  e questo ovviamente si succhia l'extra-rendimento rispetto ad un affitto normale.

Dato che la maggior parte dei giovani che arriva a Milano ha contratti brevi, cambia spesso lavoro, non viene riconfermato alla fine dello stage, ecc. in realtà ad affittare a loro si finisce sempre nella tipologia dell'affitto breve. Il problema non è mandarli via di casa, ma semmai che ogni 3-6 mesi, sei lì che devi trovarti un nuovo inquilino (che impieghi quasi sempre 24-48h a trovare, non di più).

Quindi per un immobile a fine turistico (bilocale) oggi non spendi meno di 200-250k mentre uno per uso normale puoi spenderne 120-130k, Questo significa che non essendo milionari, con i secondi puoi ottenere una suddivisione del rischio molto maggiore, perchè ne puoi comprare di più. Poi se hai 3 milioni di euro, allora ha sicuramente forse più senso comprare 8-10 immobili ad uso prevalentemente turistico - o per affitto a manager di aziende in trasferta

 

 


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