Risanamento Napoli

Interessante commento dell'ottimo ^Socquot.com#www.Socquot.com^ ------------------------------ L'immobiliarista Stefano Ricucci voleva (fortemente voleva), acquistare la maggioranza della IPI attualmente controllata dalla Risanamento di Luigi Zunino. L'iniziativa di Ricucci è "andata buca" per non aver ottenuto dalla banche il finanziamento necessario. Zunino seccato da questo rincorrersi di voci (vende, non vende, ecc, ecc) ha dichiarato che: "l'IPI non è in vendita". Neppure pochi giorni e - a quanto pare - nella serata del 15 u.s. la Risanamento ha ceduto al costruttore romano Danilo Coppola il 65% dell'IPI per un prezzo equivalente a € 7 per azione a fronte di una quotazione di € 4,387. La transazione ha incluso, anche, la vendita a Coppola di una quota rilevante degli immobili che il Gruppo Zunino aveva acquistato molto di recente dall'Enel. Si fa un gran discutere di quali siano gli obiettivi che hanno indotto Coppola all'acquisto (ed a quel prezzo !). Per conoscere la verità è bene, dunque, attendere. Da questa transazione emerge, invece, l'aspetto del tutto anomalo dei valori sugli immobili dell'Enel oggetto della doppia compravendita. Zunino ha acquistato dall'Enel immobili per 223 €/milioni; Zunino ha venduto a Coppola una parte di questi immobili acquistati dall'Enel per 250 €/milioni; gli immobili ceduti da Zunino a Coppola erano valutabili in una quota di 170 €/milioni sul pacchetto acquistato dall'Enel; Zunino ha venduto a Coppola a 250 €/milioni immobili che pochi giorni aveva acquistato dall'Enel per 170 €/milioni; Zunino ha lucrato, in pochi giorni, una plusvalenza di circa 80 €/milioni. E', dunque, legittimo chiedersi: l'Enel ha "svenduto" (ma proprio svenduto) i propri immobili a Zunino: per fargli un favore o per propria totale incompetenza ?; Coppola ha iper pagato gli immobili "subendo" nella trattativa clausole e condizioni non note. Zunino possiede la bacchetta di Mandrake e ha potuto ridurre in stato di ipnosi i propri interlocutori nella compravendita. Ogni ipotesi è del tutto fantasiosa ma legittima.

...La cessione dell’Ipi a Danilo Coppola apre una nuova era per il gruppo di Luigi Zunino. Tutte le attività dell’imprenditore piemontese, Milano Santa Giulia in testa, ruoteranno d’ora in poi esclusivamente attorno a Risanamento. Gruppo che Zunino, sotto la regia dell’advisor Lazard, sta riorganizzando anche grazie all’incasso della vendita di Ipi (più di 185 milioni con una plusvalenza di 60 milioni) e alla vendita di nove immobili ex proprietà dell’Enel (con un guadagno di 80 milioni). Escludendo i benefici di queste due ultime cessioni, l’immobiliarista piemontese ha realizzato, nel corso del 2004, ben 210 milioni solo con il trading immobiliare. Operazioni che hanno portato nelle casse del gruppo più di 50 milioni di plusvalenza, di cui 30 provenienti dalla sola cessione di cinque immobili napoletani alla Pirelli per 52 milioni. Tutte queste manovre, al netto dei nuovi investimenti, hanno anche naturalmente giocato a vantaggio della riduzione dell’indebitamento del gruppo che, a settembre, ammontava a 685 milioni. Difficile quantificare però quale sarà l’effetto benefico della vendita di Ipi sul debito totale dal momento che tutto dipenderà da come Zunino vorrà utilizzare il denaro incassato. Del resto, al momento Risanamento ha grandi progetti in cantiere. Il più importante è decisamente Milano Santa Giulia, il piano di riqualificazione urbana dell’area sudorientale di Milano (Montecity-Rogoredo), affidato all’architetto inglese Norman Foster. In quest’area che Risanamento ha iscritta a bilancio per 550 milioni, Zunino intende investire 1,1 miliardi per realizzare un patrimonio immobiliare da 2,8 miliardi. «Il progetto sarà finanziato con il meccanismo del project financing», hanno spiegato dalla società, sottolineando che si tratta di un asset libero da vincoli ipotecari, con una esposizione verso il sistema bancario praticamente nulla. Inoltre, il prossimo anno entrerà nella fase operativa anche il piano di riqualificazione urbana di Porta Vittoria a Milano: 150mila metri quadri (di cui 50mila torneranno al comune per la Biblioteca europea) per immobili a destinazione mista. Infine, Risanamento sta anche lavorando allo shopping center (172 mila mq) di Napoli. Senza contare diverse aree in via di sviluppo che fanno capo a ^Ipi investimenti srl, società che Zunino ha voluto tenere per sè nella trattativa con Coppola. E poi ancora i progetti di Pavia, Rho e Cologno Monzese.#http://www.borsaefinanza.it/art.pic1?ID=115683^

--------------------------da FINANZA E MERCATI 8/10------------------- Stefano Ricucci, immobiliarista romano finito sotto i riflettori per diverse brillanti operazioni finanziarie, ha messo gli occhi sulla Ipi del gruppo Risanamento, società immobiliare che fa capo a Luigi Zunino. La proposta, a nome di Ricucci, è stata formulata nei giorni scorsi dall’advisor Livolsi & Partners per un valore vicino a 200 milioni, circa 50 milioni in più rispetto all’attuale capitalizzazione di Borsa. Da parte di Zunino, che si appresta a presentare il progetto Montecity-Rogoredo, non è giunta risposta. Ma la riflessione sul futuro dell’Ipi non può prescindere dal fatto che l’azienda ha un ruolo strategico nei piani di crescita del gruppo Risanamento. L’ingresso di Zunino nell’Ipi risale all’inizio dello scorso anno quando Risanamento rilevò il 55,95% dell’azienda dal gruppo Fiat, per 107,2 milioni, e successivamente lanciò un’Offerta pubblica d’acquisto sul restante capitale, incrementando così la partecipazione a quasi il 75% (il 10% è ancora in mano al Lingotto). Richiesto di una precisazione, Ricucci ha risposto «no comment». --------------------------da BORSA E FINANZA 18/9--------------------- Risanamento conquista la Francia. La società del gruppo Zunino ha infatti comunicato di aver perfezionato l’acquisizione da Société Fonciere Lyonnaise di un portafoglio immobiliare a Parigi, per un valore complessivo di 180 milioni di euro. L’acquisto è stato fatto da due società lussemburghesi, interamente detenute da Risanamento, ha per oggetto un pacchetto di immobili situati tutti nel centro di Parigi. L’operazione è stata conclusa, in parte, con mezzi propri (160 milioni) e, in parte, con finanziamenti ipotecari. --------------------------da MILANO FINANZA 20/7---------------------- Il gruppo Risanamento, come anticipato da MF, ha raggiunto un accordo per l'acquisizione di un portafoglio immobiliare di Société foncière lyonnaise, per un controvalore pari a circa 180 milioni di euro. Gli immobili sono tutti situati nel centro di Parigi. Il closing dell'operazione è previsto entro la fine di settembre 2004. Il reperimento delle risorse finanziarie avverrà per parte attraverso il ricorso al debito bancario e per parte attraverso la dismissione di asset immobiliari. Risanamento ha infatti sottoscritto il contratto preliminare per la vendita al gruppo Pirelli di cinque fabbricati, situati a Napoli, per un prezzo complessivo di 51,841 milioni di euro che genererà una plusvalenza di 30 milioni di euro. Le due operazioni rientrano nella più ampia strategia di Risanamento, volta alla focalizzazione di portafogli immobiliari di elevato pregio ed iniziative di sviluppo ad elevato potenziale come Montecity (il 4 giugno 2004 è stato firmato l'accordo di programma con le autorità del comune di Milano). ---------------------------da MILANO FINANZA 10/6--------------------- Il valore offerto è di 38 €, con un premio del 12% sul nav. Troppo per il mercato, dove il titolo ha perso il 4,6%. L'operazione sarà finanziata con debito. E per ripagarlo partiranno le dismissioni. La spagnola Inmobiliaria Colonial sfila Société foncière lyonnaise alla Risanamento di Luigi Zunino e a Metrovacesa. Ma lo fa a caro prezzo, mettendo sul piatto 1.638 milioni di euro. Troppo per il mercato, che ieri ha spinto al ribasso il titolo fino a -4,6%. Ieri il gruppo spagnolo si è aggiudicato il 55,6% della Société foncière lyonnaise (Sfl), messo in vendita dai maggiori soci del gruppo, e cioè Aviva group (31,26%), Exor group (9,99%), Société générale (7,25%) e Grosvenor (7,10%). Il prezzo offerto è di 38 euro, con una valorizzazione del pacchetto in mano ai soci di 759 milioni di euro, di cui 136 solo per la quota in mano al gruppo che fa capo alla famiglia Agnelli. A fronte della conquista della quota di maggioranza, Inmobiliaria Colonial dovrà lanciare un'opa obbligatoria sul 100% del capitale di Sfl sempre a 38 euro per azione. Il conto finale, quindi, sarà molto più alto: 1.638 milioni di euro (compreso il bond convertibile di 262 milioni di euro), quasi il 36% in più della stessa capitalizzazione di Inmobiliaria Colonial. Come farà a finanziarlo? Dal quartier generale della società buttano acqua sul fuoco: solo con l'indebitamento, peraltro sostenibile, fanno sapere. La società iberica ha infatti sottoscritto una linea di credito con La Caixa, suo principale azionista, che copre il 66% dell'importo totale dell'operazione, e con il Banco Sabadell, per il restante 34%. E a fronte dell'operazione, il rapporto debiti sul valore di mercato delle attività correnti di Inmobiliaria Colonial salirà al 63%, dall'attuale 28%. Ma la società spagnola, è scritto nel comunicato diffuso ieri, si impegna a riportare il rapporto intorno al 53% nel giro di tre anni. In che modo? Primo, attraverso la generazione di cassa. Secondo, con l'accelerazione del programma di dismissione degli attivi. Come dire, ci sono tutte le carte in regola per dare vita al nuovo gruppo franco-spagnolo che vanterà un patrimonio congiunto di 5.100 milioni di euro e un fatturato pro forma di 543 milioni di euro (217 milioni di Sfl e 326 milioni di Colonial). Sta di fatto che, nonostante le rassicurazioni di Inmobiliaria Colonial, il mercato ha reagito negativamente. Colpa del prezzo, giudicato troppo alto. I 38 euro per azione offerti, hanno spiegato gli analisti, esprimono infatti un premio del 12% sul nav (net asset value) di Sfl, che a fine 2003 era pari a 35,7 euro per azione, ma che al netto del dividendo scende intorno a 33,9 euro. Davvero tanto se si considera che, in linea generale, le transazioni immobiliari avvengono a sconto sul nav o, al massimo, in linea con quel valore. Senza contare che sulla valutazione di Sfl pendevano alcuni fattori di rettifica. Secondo quanto risulta a MF nel corso della due diligence, Risanamento spa, assistita dagli studi Bonelli Erede e Pappalardo e dallo studio francese Bredin Pratt, ha deciso di fissare l'offerta intorno ai 33 euro per azione, in quanto c'erano delle valutazioni da definire in ordine a potenziali sopravvenienze passive su crediti e partecipazioni, oltre ad alcune verifiche fiscali da mettere in conto. Dal quartier generale di Risanamento non commentano l'indiscrezione. ----------------------------------------------------------------------