Next is Italy, La Prossima è l'Italia

 

  By: Gano di Maganza on Venerdì 13 Giugno 2014 04:52

Stiamo ripetendo sempre le stesse cose. Non c'è speranza per l' abitativo demografico (le case di ringhiera). Domani varranno zero. Tutti i casermoni di cemento armato in periferie insignificanti non possono continuare a tenere il valore. Varrà solo l' immobiliare esclusivo, anzi, secondo me sarà sempre più rischiesto, cioè l' immobiliare esclusivo dell' Italia e non riproducibile in nessuna altra parte del mondo (Venezia, Firenze, Arezzo etc.). Tutti e due si chiamano "immobiliare" ma seguono dinamiche completamente diverse.

 

  By: Paolo_B on Venerdì 13 Giugno 2014 04:42

secondo me la demografia è chiara: Non ci sarà domanda, anche a lungo termine, con concentrazione della proprietà tramite successione e surplus ampio di abitazioni esistenti rispetto a quelle necessarie. Non è da escludere di assistere a operazioni di distruzione degli immobili esistenti, come è accaduto in Germania in virtù dello stesso fenomeno. Solo i luoghi super-turistici o il super lusso possono conservare valore, cioè l'investimento lì può conservarsi ed è interessante per proteggersi dalla eventualità di improvvisi fenomeni inflattivi. Ma niente di più. Non si vedranno più i guadagni in termini reali dall'investimento immobiliare come quelli visti nel passato. Per avere quelli devi avere un costante aumento sia della popolazione che dell'economia e di tutti i valori. E non abbiamo neppure citato lo spostamento della tassazione dal lavoro agli immobili ancora da compiersi, secondo dettame EU. Di quanto sarà fatto ? L'unica altra chance dell'immobiliare è data dalla assoluta mancanza di alternative di investimento. Quando tutte le obbligazioni affidabili non danno niente o addirittura rendimenti negativi, chi ha i soldi cerca di difenderli comprando immobili. Siccome questa forma di acquisto è operata solo dai ricchi, per l'appunto solo gli immobili di particolare pregio in posti dove si affitta facilmente saranno gli unici richiesti (ancora: zone di pregio turistico).

 

  By: gianlini on Venerdì 13 Giugno 2014 04:10

Gano, sperando che Giovanni (e Paolo) ci diano presto anche la loro opinione, perchè è sempre interessante, il punto interrogativo maggiore che ho rispetto alla tendenza all'acquisto immobiliare, e in particolare a quello di un certo livello, è il dato demografico se non hai una famiglia numerosa, ma magari solo uno o due figli, cosa ti spinge a fare degli acquisti immobiliari, e soprattutto di immobili di una certa dimensione e valore? le famiglie benestanti di una volta, composte come erano da numerosi figli, e cognate, e nuore, e nonne, e bambinaie e inservienti, avevano bisogno di case grandi ed accoglienti, ma adesso? tranne i superricchi, non vedo la potenzialità di un aumento della domanda

 

  By: Gano di Maganza on Giovedì 12 Giugno 2014 13:15

Sì. Certo. E' la classica situazione deflattiva. Non solo ci sono molti più venditori perché le cose vanno male (contrazione dell' economia, tasse sugli immobili, morosità sugli affitti diffuse, incapacità di ripagare i mutui etc. etc.), ma ci sono anche molti meno compratori (ora non compra quasi nessuno) perché anche chi ha soldi in mano si aspetta prezzi ancora più bassi. Sul fatto che i prezzi possano continuare a scendere ancora per molto comincierei però ad avere dei dubbi, specialmente se si va verso una svalutazione dell' euro (e almeno ad un minimo di inflazione). Giovanni-bg, tu che ne pensi?

 

  By: gianlini on Giovedì 12 Giugno 2014 09:23

sì, chiarissimo Gano anzichè andare in cerca dell'immobile, devi andare alla ricerca del venditore

 

  By: Gano di Maganza on Giovedì 12 Giugno 2014 08:12

Certo che sono scesi. Secondo me in Toscana almeno di un 30-35%, ma discese del 50% sono tutt' altro che rare. Per capire bene però cosa si intenda per "discesa di prezzo" bisogna conoscere almeno un po' il mercato immobiliare, e la sua caratteristica fondamentale, di non essere un mercato elastico e tanto meno liquido. Ora siamo in una situazione di mercato in cui il fattore dominante è l' assenza di domanda. La tipologia di immobile X che secondo i prezzi "di listino" (così Gianlini capisce) vale 100 e di cui nella regione Y ce ne sono un numero tot. in vendita, resta invenduta per totale assenza di domanda. I signori A e B che non hanno bisogno di vendere e possono aspettare tempi migliori, al massimo scendono a 90 e non vendono. Loro sono quelli che per la maggior parte fanno "i prezzi di listino". I signori Z e W che hanno bisogno invece di vendere, abbassano il prezzo in trattativa. Non c'è né una regola né un limite di quanto il prezzo possa essere abbassato. Ho visto accettare offerte anche al 50% del prezzo originale. E' un fenomeno che succede quando c'è forte scarsità di domanda rispetto all' offerta. Certo che poi magari arriva Sting e compra a 100 senza battere ciglio. Cosa voglio dire. Nel 2005, al momento del picco della domanda, il "prezzo di listino" per lo stesso immobile era magari 110, ma la domanda era alta (si era in bolla) e sapevi di trovare comunque qualcuno disposto a comprarlo almeno a 100, o se non a 100 a 95. Ora, essendoci una enorme sproporzione tra offerta e domanda, il prezzo lo fa unicamente l' acquirente. Non sai se troverai acquirenti, e se hai bisogno pur di trovarne uno lo vendi anche a 50. Non so se mi sono spiegato. Attenzione: un' eventuale discesa consistente dell' euro su dollaro potrebbe sbloccare questa situazione per la tipologia d' immobili che sono di interesse (Roma, Firenze, Venezia, Chianti) a chi ha dollari o altra valuta in mano (americani, russi, cinesi...)..

 

  By: gianlini on Giovedì 12 Giugno 2014 08:02

forse non ci intendiamo bene sul termine "i prezzi sono scesi" un'oscillazione del 10 % fa il solletico....basta scegliere un immobile leggermente più piccolo o più grande e l'oscillazione è compensata; d'altronde il 10 % è il costo di notaio e imposte varie, a cui sommi poi i costi annuali di manutenzione e imposizione fiscale, per cui se vuoi fare l'affare (e non solo comprare casa al mare), occorre che i prezzi siano scesi almeno del 40-50 % rispetto ai prezzi di picco....

 

  By: Paolo_B on Giovedì 12 Giugno 2014 07:46

Gianlini, in liguria i prezzi sono scesi. Lo so perché nel 2007-8 avevo avuto mezza idea di acquistare e avevo visto alcune cose. Poi da quest'anno ci passo sempre perché la mia compagna ha casa in costa azzurra e così mi son messo di nuovo a guardare. A occhio, rispetto ad allora la cifra richiesta sugli annunci è il 10 per cento più bassa. Ma la cifra richiesta non ha niente a che vedere con la cifra a cui, chi vuole vendere, vende. Poi c'è ovviamente dappertutto quello che ha deciso che il suo immobile costa X e non venderà mai a meno. Si tratta di alcuni personaggi che le agenzie immobiliari conoscono bene. Negli anni dell'inflazione funzionava nel senso che dopo alcuni anni la loro cifra veniva raggiunta e una parte di loro vendeva (altri aggiornavano i prezzi e non vendevano mai. Esistono immobili in vendita per decenni e decenni). Filtrato questo gruppo di irremovibili (e in realtà immotivati a vendere e fanno perdere tempo a tutti), rimangono quelli che vogliono o devono vendere. Chiedono sempre poco meno dei vecchi prezzi ma vendono in realtà per molto meno. I prezzi peraltro stanno scendendo anche sul versante francese.

 

  By: gianlini on Giovedì 12 Giugno 2014 07:28

ma davvero lì da te, ad esempio, i prezzi sono scesi? io ho qualche amico che vorrebbe comprare in Liguria, ma dice che i prezzi non si sono mossi di un euro rispetto ad 3-4 anni fa PS se dovessi fare una scommessa su immobiliare e terreni, forse in questo momento la farei su Sicilia e Puglia, prima o poi si civilizzeranno anche loro no?

 

  By: Gano di Maganza on Giovedì 12 Giugno 2014 06:52

Gianlini, è inutile che ti dica che non sono d' accordo con te. Ma la mia e la tua sono opinioni. Se non ci fossero opinioni contrastanti non ci sarebbe il mercato. Io, seguendo il mio ragionamento sto posizionandomi in questi anni di profonda depressione immobiliare, su immobili di qualità. D' altronde siamo in una situazione che se hai euro in mano compri isole intere. Ma ora nessuna compra, e anche come regola generale si guadagna di più ad essere contrarian che a seguire la massa. Poi chi vivrà vedrà. Io sono ottimista (essere ottimista è parte del mio carattere). L' euro debole poi aiuterà. Penso che sia giunto (da un po') il momento di fare una rotazione dalla Russia, dove, per inciso e come forse ricorderai, avevo investito nel decennio scorso. Il decennio scorso era infatti il decennio della Russia. Questo -anche se è solo una mia opinabilissima opinione- è il decennio degli immobili d' arte in Italia e delle isole (per chi può permettersele, eheh!) in Grecia.

 

  By: gianlini on Giovedì 12 Giugno 2014 05:12

Gano il numero di americani bianchi ricchi è probabilmente stabile se non in leggero calo questione di demografia, la popolazione americana cresce grazie ai non-white e agli asiatici, che hanno una cultura molto diversa dai WASP dubito che siano interessati ad acquistare case a Cortona o a Roma o anche a Venezia, quella lì è una cosa che risale a quando gli americani bianchi sentivano ancora forte il loro legame di sangue con l'Europa penso che questo legame stia venendo sempre meno, e con esso la propensione ad un certo tipo di ivnestimento ed acquisto opinione personale ovviamente PS non escludo però che poi arrivi un fondo immobiliare che compri in stock qualche centinaia di immobili, questo è sempre possibile (chi parlava di Soros e delle caserme?)

 

  By: Gano di Maganza on Giovedì 12 Giugno 2014 04:03

Giovanni-bg> Il problema semmai è quanto scenderà € contro $ ----------------------------------------------------------------- Infatti. Aspettatevi che gli immobili di pregio (Roma, Firenze, Venezia ma anche Cortona, San Gimignano, Monteriggioni...) schizzino in su di prezzo quando ritorneranno appetibili per la clientela americana e non, che compra e ragiona in dollari.

 

  By: Acmen on Mercoledì 11 Giugno 2014 11:58

... beh, frotte di Americani o ricchi forestieri che vengono a prendere begli attici qui da noi sono ragionevolmente prevedibili. ------------------------------- Infatti è un pò di anni che comprano solo loro, accorgendosi, poi, che non riescono a rivenderli o affittarli quasi mai...! ora ci devono pagare le tasse però.

 

  By: caterina on Mercoledì 11 Giugno 2014 09:38

In quest'articolo apparso sul FT http://ftalphaville.ft.com/2014/06/11/1874252/well-what-did-you-expect-in-a-negative-rate-environment/ ,la Kaminska sposa la tesi delle convergenza dei tassi sovrani europei in un range di 0,25% nell'arco di tre anni. Forse l'editorialista ha dimenticato che Draghi ha condizionato l'OMT ad una sorta di certificato di virtuosità dei richiedenti. Il che darà sempre l'ultima parola alla Germania. Hobi

 

  By: Tuco on Martedì 10 Giugno 2014 12:07

Giovanni, evidentemente oramai sono rimasto molto indietro su quest'argomento. Per il resto, ^Cross rates vs PPP#http://www.vectorgrader.com/indicators/purchasing-power-parity^