case

I titoli immobiliari italiani da pirelli real a beni stabili a aeder a risanamento sono diventati il settore peggiore della borsa e non sembra salvarsi nessuno il motivo è che ai prezzi attuali le locazioni in media al netto di spese e tassi rendono un 2%, mentre i tassi sono saliti sopra il 4% ------------------------- E ora la casa si fa sorpassare dai Btp Prezzi alti, canoni fermi. Così in sei anni i rendimenti sono scesi dal 5,9% al 3,8%. Ma puntando sulla zona giusta... Alla fine è accaduto: il Btp rende più della casa. Con il primo si supera il 4% lordo, con il mattone non più. Ed è per questo, forse, che la domanda di acquisto di immobili residenziali finalizzata all’ottenimento di un reddito da locazione è diventata ormai marginale sul mercato immobiliare. I numeri sono chiari: un recente studio di Tecnocasa — che ha messo a confronto l’andamento dei prezzi medi e dei canoni di bilocali (la tipologia più interessante per la locazione) dal 2001 a oggi — dimostra che che il rendimento lordo (ovvero il rapporto tra canone annuo ricavabile dalla locazione e prezzo di mercato dell'immobile) è sceso nel periodo di oltre due punti, passando dal 5,9% al 3,8%. Il dato è una media delle performance di 10 grandi città italiane: si passa dal 4,3% di Palermo e Roma al 3,4% di Firenze. Milano è allineata alla media con il 3,7%. E il quadro peggiora se si considera che oneri di gestione e imposte pesano almeno per il 40% sul canone, portando così la performance reale — per chi opera alla luce del sole — poco sopra il 2%, mentre negli ultimi due anni i tassi di interesse sono risaliti, rendendo più appetibili gli impieghi in titoli di Stato (l'alternativa naturale all'immobile per l'investitore privato). E le prospettive di ricavare un significativo capital gain alla rivendita di un’abitazione comperata ai livelli di prezzo attuali non appaiono molto probabili sul medio periodo. Il trend ha però origini precise e in primo luogo deriva dal diverso punto di vista finanziario di chi acquista rispetto a quello di chi sceglie la locazione: chi compra lo fa impegnando il patrimonio, chi va in affitto destina al canone quote di reddito. In questi ultimi anni molte famiglie hanno registrato una crescita del patrimonio (in buona parte dei casi gli acquisti avvengono tramite permute: se salgono i prezzi del mattone aumenta anche il valore dell’immobile che si vuole sostituire), mentre i redditi sono rimasti pressoché fermi in termini reali e non possono fare fronte a incrementi a due cifre dei canoni. «Sono significativi i dati relativi all'andamento delle locazioni nell’ultimo semestre 2006 — spiegano all'ufficio studi Tecnocasa —. Nelle dieci grandi città italiane la crescita è stata sui bilocali dell'1,1% e sui trilocali dello 0,7%». La variazione più sensibile a Napoli con un incremento del 2,9% dei bilocali, mentre i trilocali mettono a segno l'aumento maggiore a Palermo (+2.4%). Segni meno a Bologna (-0,7% per i bilocali e -1,4% per i trilocali) e a Firenze, con -1,6% per i trilocali». Le diminuzioni si sono avute soprattutto dove c'è surplus di immobili messi sul mercato da chi ha acquistato per investimento negli anni scorsi. «Inoltre — spiegano all’ufficio studi di Tecnocasa — spesso i proprietari che concedono in affitto il proprio immobile puntano sulla continuità del rapporto di locazione: dove i canoni richiesti sono elevati cresce il rischio di perdere anzitempo l'inquilino. Per questo si preferisce ridurre le richieste per non dover essere costretti a riaffittare l'abitazione con conseguenti oneri gestionali». In alcune città, Milano in testa, l'eccesso di offerta si è creato perché una buona parte della domanda si è indirizzato verso l'acquisto, favorita dalla rivoluzione copernicana che ha interessato l'offerta dei mutui: tassi bassi (soprattutto negli anni scorsi), durate lunghe, possibilità di finanziare anche tutta la somma necessaria all'acquisto. Posta di fronte all'alternativa se spendere la stessa cifra ogni mese per un affitto o per una rata di mutuo, la stragrande maggioranza delle famiglie ha scelto il mutuo. Si può calcolare che nei soli ultimi cinque anni quattro milioni di famiglie abbiano cambiato casa: almeno un quarto ha mutato status abitativo, da inquilini a proprietari. Un'emorragia cui può dare solo un limitato sollievo la presenza crescente di immigrati: innanzitutto perché sono pochi i proprietari disposti ad affittare a stranieri dal reddito incerto, e poi perché gli immigrati che le entrate invece le hanno certe hanno imparato a fare come gli italiani: piuttosto si spostano dalle grandi città agli hinterland ma comprano con il mutuo. Tecnocasa conferma anche la vecchia legge per cui sono gli immobili di minor valore quelli che rendono di più, al punto che in tutte e quatto le maggiori città del Paese le ubicazioni semicentrali e periferiche rendono più di quelle centrali. All'Ufficio studi CorrierEconomia ha chiesto di indicare i quartieri più redditizi di Milano e Roma, ipotizzando l'affitto di un bilocale e di un trilocale. Nella Capitale si può ricavare in teoria oltre l'8% lordo da un bilocale nella Borgata di Finocchio, questo perché i prezzi di vendita sono ancora nell'ordine di poco più di 1.000 euro al metro, a fronte di un canone che comunque tocca i 550 euro al mese. Al secondo posto, con il 6,5%, la borgata Selva Nera, e al terzo l'unica zona residenziale di un certo pregio presente nella top ten, il quartiere Trieste Africano, dove i 1.050 euro mensili di affitto garantiscono un rendimento di oltre il 6%. Finocchio Est guida anche la graduatoria dei trilocali, con il 6,9%. A Milano la classifica dei bilocali è guidata dalla Bovisa, dove un canone da 800 euro, ottenibile grazie anche ai nuovi insediamenti universitari, al mese garantisce un rendimento teorico del 5,8%; segue con il 5,7% Missaglia Gratosoglio, dove il canone si pone sui 900 euro. Prime due posizioni invertite nella classifica dei trilocali, con Missaglia al 5,7% e Bovisa al 5,5%. La zona di maggior pregio presente nella classifica dei bilocali è corso San Gottardo (nona con il 5%); nei trilocali invece è corso Indipendenza, settimo con il 4,9%.

Gano, le esperienze che ho visto da queste parti sono di natura diversa ... di 60/70 mq. non se ne parla. Diciamo dai 130 in su. Che poi, aggiungendo l'area privata a giardini e la parti comuni (piscina, intrattenimenti, area parcheggio interna e talora interrata) diventano una bella zuppa e un esperimento interessante. Cancello chiuso (per questo le chiamo gated communities, anche se non ne hanno i presupposti alla maniera statunitense) e grande riservatezza. Prezzi adeguatamente alti.

Certo. Ma il modo per rovinare una colonica mi sembra proprio quella di farla a fette. Sembrerebbe che la moda duri fino che' c'e' una pressione demografica sufficiente a far accettare la gente di stare in uno strapuntino in campagna. Poi dopo non so uno che se ne possa fare della fettina di colonica.... Come accenna a farsi sentire la diminuzione di pressione demografica e diventa accettabile anche stare in citta', l' acquirente ideale di una colonica, cioe' l' italiano o lo straniero ricco o benestante, non te la compra di certo a fettine. La vuole intera, con il parco e con la antica struttura originale. Con la mia famiglia andiamo spesso in vacanza in Toscana e abbiamo visto coloniche stragiate, divise in miniappartamenti indipendenti di 60 -70 mq, dove oramai di originale resta solo la struttura esterna; sei in campagna e allo stesso tempo in spazi angusti, gomito a gomito con il vicino, con un giardino a disposizione delle dimensioni di una terrazza, all' interno di una struttura del cui spirito originale non e' rimasto niente. Ti restano solo gli svantaggi della campagna (la scomodita') senza averne i vantaggi (gli ampi spazi, l' isolamento) e non hai peraltro nemmeno i vantaggi della citta' (i ristoranti, i teatri, i negozi sotto casa...). Se e' disagevole d' estate, non voglio nemmeno immaginarmi come sia starci d' inverno. Circa l' immigrato sul pianerottolo: mi pare che i prezzi al mq delle porzioni di colonica siano oggi molto piu' alti che i prezzi nei quartieri popolari. Sono prezzi paragonabili a quelli dei quartieri bene delle citta' dove non dovrebbero comunque esserci grossi problemi di vicinato

un po di premesse le coloniche a fette sono di moda perchè con la legislazione attuale italiana nei condomini di città nessuno vieta al tuo vicino di pianerottolo di vendere o affittare l'appartamento al cinese o all'algerino di turno. niente di razzista, soltanto che la gente non lo gradisce. in usa invece i condomini sono specie di srl c'è una sorta di prelazione e/o gradimento x le new entry (famoso il caso dal condominio di NY che rifiutò madonna). gli immigrati generalmente vengono dalle campagne e le odiano, stabilendosi nelle città italiane. quindi se te vai in campagna ha più possibilità di non avere come vicino immigrati. il fenomeno è ben presente in tutta europa, non è una moda è una via all'integrazione x la toscana, il giochetto è la legge regionale LR n° 64 sull'agricoltura che fissa (art 3 nuovi edifici rurali) le seguenti superfici fondiarie minime vigneti 3 ha oliveti 4 ha colture seminative 6 ha bosco misto/pascolo 30 ha bosco ceduo 50 ha se hai azienda agricola con queste superfici pui costruire nuovi edifici

Nutro qualche dubbio sulla reale convenienza economica di comprare le frazioni di colonica, di cascina, di fienile o di stalla, secondo la moda che e' piu' in voga in questi giorni. Oltre al fatto che la divisione in appartamenti stravolge e svalorizza il concetto originario di queste case, parlando di immobiliare devi anche considerare l' effetto demografico. Quando la popolazione italiana si sara' contratta a sufficienza, chi vorra' ancora i 70 o i 100 mq di colonica (*)? Se devo stare in campagna ci voglio stare da solo, non in condominio. Oggi l' espansione demografica (e una certa moda) italiana non me lo permette. Ma domani? Troverei qualcuno disposto a comprare una fettina di (ex) colonica? E una volta tagliata in appartamenti e' difficile oltre che estremamente costoso restituire all' immobile la struttura originaria. (*) In Toscana hanno fatto delle vere e proprie stragi. Me ne sono stati offerti a prezzi esorbitanti e che mi sono guardato bene dal comprare. Se devo prendere 70 o 100 mq tagliati in una colonica condominiale, preferisco comprare la stessa superficie nel centro storico, dove comunque in ogni caso trovero' da affittare, agli studenti, al commercialista, al dirigente etc. etc.

Nelle frazioni e nei comuni intorno a Modena già da tempo le agenzie immobiliari e i costruttori si scannano per comperare questi edifici e ricavarne piccole gated communities anche molto carine. I prezzi non sono affatto popolari, per molte ragioni. Già il fatto che l'acquisto del rudere sia parecchio oneroso non permette di partire col piede giusto...

le stalle sono l'unico tipo di costruzione che è consentito ristrutturare, devi rispettare i muri esistenti il che è molto costoso ma puoi comprare una stalla e farne una villetta per due o tre famiglie

Ehi GZ, ieri ero a San Donnino, alle porte di Modena, credo sia dalle sue parti. Ho visto un sacco di bei casali un pò malmessi che sembrano proprio abbandonati. Non è che ci si può fare qualche cosa? Già la vedo la reclame: "I CASALI DI SAN DONNINO, il tuo buen retiro a due passi dal centro" NO?

Questo è l'andamento dei prezzi medi degli immobili nei paesi anglosassoni negli ultimi 10 anni confrontati con quelli del Giappone dal 1980 ad oggi Come noto negli anni '80 il mercato immobiliare giapponese ebbe un boom formidabile con un apprezzamento del 100% circa in 6-7 anni seguito da un calo progressivo del -40% a partire dal 1990 fino ad oggi (e ancora non da segni di rialzo). Comprando immobili in Giappone nei primi anni '80 e vendendo nel 1990 guadagnavi in media il 100%, ma comprando agli inizi degli anni '90 dopo circa 14 anni avevi perso un -40% circa. Come mai ? I gusti dei giapponesi riguardo alla casa sono cambiati dopo il 1990 ? No, il sistema finanziario era saturo e non c'era più liquidità.... I prezzi medi degli immobili nei paesi anglosassoni negli ultimi 10 anni sono saliti del 140% circa (in Italia o Francia un poco meno, ma intorno al 100% cumulativo). Quindi nei paesi occidentali negli ultimi 10 anni sono saliti più del Giappone negli anni '80 nonostante ci sia molto molto più spazio per costruire in USA o Australia che in Giappone, il paese più sovrappopolato del mondo (120 milioni di abitanti in un paese grande come l'Italia, ma per 2/3 fatto di montagne) e dove gli affitti sono carissimi. Sovrapponendo i due andamenti possiamo avere anche qui uno scenario in cui per 10 anni il mercato immobiliare come in Giappone perde piano piano un -30% o -40%.

G.Oteri (Tecnogest): è ufficialmente iniziato l'esodo dei capitali speculativi Di Gaetano Oteri Al rialzo del prezzo del petrolio si è unito adesso il possibile scoppio della bolla speculativa del mercato immobiliare americano. Questi due motivi hanno portato la Fed ad alzare nuovamente i tassi per prevenire possibili problemi all'intera economia americana. Dietro questa nuova serie di rialzi è sicuramente presente la volontà di mantenere l'inflazione a livelli accettabili ma si nasconde probabilmente anche il tentativo di accelerare lo scoppio della suddetta bolla immobiliare. In questo periodo le banche godono ancora di buona salute per cui sono eventualmente in grado di affrontare questa nuova crisi. Si vuole evitare il ripetersi della crisi del 2001 quando il Nasdaq (NASDAQ: notizie) ha perso più del 70% dai massimi. La manovra sul rialzo dei tassi dovrà quindi essere molto più graduale e lenta rispetto a quanto avvenuto nel 2001. Le aziende industriali ne risentiranno certamente ma un rialzo del costo del denaro fino al 5% non sarà certo la fine del mondo. Quindi una correzione di borsa dagli attuali prezzi è più che probabile in quanto gli indici sono attualmente sopra valutati perchè stanno scontando un rialzo dagli utili che probabilmente avverrà in modo molto moderato. Attualmente il Dow Jones (notizie) tratta circa 18 volte gli utili storici, ma con un rapporto di 3.5 volte il suo valore di libro di dollari 2918. Il suo valore teorico dovrebbe essere di dollari 7600 ossia, di 13 volte i suoi utili di dollari 585. Nel frattempo è iniziato l'esodo dei capitali speculativi dell'euro verso l'area dollaro, ma si sta svolgendo ancora in modo molto ordinato probabilmente sotto l'attento controllo della BCE. Nonostante ciò ha iniziato a scendere anche il mercato obbligazionario dei Bund in euro, a chiara indicazione che stanno uscendo da quest'area tutti quei capitali investiti a medio e lungo termine.

prometto che poi cerco di non scocciare più . Sempre meglio del fondo integrativo mi sembra un versamento per trent'anni di 3300 euro su un fondo o etf prevalentemente azionario (i 30 anni sono sufficienti ad entrare nelle statistiche di esito positivo ignorando i crolli ). e' vero che col versamento c'è lo sconto fiscale , ma poi te lo riprendono come tasse quando ti danno la pensione.Anche se tassato meno probabilmente anche il rendimento di questi fondi-pensione sarà minore. Ammettendo che ti dia il 5% reale, dopo 30 anni si dovrebbero avere 220.000 euro. A quel punto essendo pensione si cala di rischio e si va su qualcosa che dia il 2% reale ma più costante.(si parla di individui con tendenza al rischio nella media ) Fra i 60 e i 70 si prelevano 6000 annui(+2% annuo) e si arriva a 202.000 euro Fra i 70 e gli 80 si prelevano 7000 e si arriva a 170.000 euro. fra gli 80 e gli 85 si prelevano 7500 e si arriva a 149.000 euro. Sempre meglio del fondo pensione. L' esempio dell'immobile , (magari ho sbagliato anche di un 30% i conti) ha il vantaggio come il fondo comune o l' Etf di "essere posseduto "realmente , di avanzare in caso morte , ma ha il pregio a differenza degli altri due sistemi che il capitale da cui scaturisce la pensione integrativa non cala col tempo ma probabilmente aumenta di valore.

Se uno prende un tasso fisso oggi è al 5,75%. Danno anche il 100%. Ogni anno a questo trentenne gli costa un pò di meno .Se c'è inflazione elevata durante un periodo di questi 30 anni la rata viene abbattuta molto più velocemente che nell'esempio . Se l'affitta e integra con l'analogo del versamento pensione-integrativa ,la cifra da integrare per il mutuo è poca roba.Non conta il valore dell'immobile se ti interessa tirar le somme e valutarlo dopo 30 anni (e ha un ciclo decennale , quindi 30 anni sono un bel margine). Anche le azioni possono essere devastanti :Usa 1966-1982 , Giappone 1989-2004 . Quel che conta è che dopo 30 anni ha un'immobile probabilmente rivalutato , che gli dà un'integrazione di pensione come quella del versamento nel fondo pensione . Solo che il capitale da cui gli viene la pensione è realmente suo , lo può vendere , cambiare , lasciare in eredità , mentre quello del fondo pensione no. Se muore a 65 anni il fondo pensione se lo godono altri , se ha la casa la dona a chi gli va. Se a 70 anni gli danno 5 anni di vita vende e sta in crociera per gli ultimi 5 anni(sai che palle!)

....Versamento corrispondente a quello integrativo :3300 euro l'anno che penso darà 6000/6500 dopo 30 anni (qui posso sbagliare , non ho tabelle). Mutuo a tasso Fisso di 30 anni =9800 primo anno. Ho tolto un 2% all'anno di inflazione recuperata dal mutuo e ho lasciato invariati versamenti e affitti. Ogni 10 anni l'immobile si rivaluta di un 20% circa e altrettanto il canone di affitto. Alla fine si ha una cedola mensile uguale alla pensione integrativa ma si ha 240/300 mila euro da lasciare o mangiarsi alla fine.... ----------------------------------------------------------------- E' un illusione. Oggi un mutuo costa il 5% e dieci anni fa costava il 15%. Oggi le banche ti prestano l'80% della cifra e una volta al massimo ti davano un 1/3. Cosa significa ? Se fra cinque o dieci anni i mutui torneranno a costare il 9 o 10% (perchè i tassi di interesse tornano a salire) e le banche soffriranno perdite sui crediti per cui daranno la stretta e i valori degli immobili scenderanno del -20% come ridere. Chi fa il mutuo immobiliare sta speculando con la leva finanziaria, a meno che abbia deciso di vivere fino alla fine della sua vita nella casa acquistata. Se tu compri una casa da 300 mila euro con un mutuo trentennale e metti giù 60 mila euro stai prendendo a prestito 240 mila euro. Se dopo 10 anni il valore reale (al netto dell'inflazione) scendesse del -20% (cosa che è successa già tre volte negli ultimi 30 anni nel mondo occidentale ed è probabile dato il livello dei tassi attuale) avrai perso il 100% dell'investimento iniziale (60 mila euro su 300 mila del valore della casa, divisi per 60 mila dell'investimento iniziale), come uno che ha comprato Parmalat !! Se supponiamo che in 10 anni avrai invece pagato 1/3 un dell'importo del mutuo (100 mila euro) avrai perso il -60% della somma investita (-60 mila euro di diminuzione del valore dell'immobile/100 mila euro pagati), come uno che ha comprato TIM al picco del 2000. Solo che con un azione una fa questi conti e con un immobile no

Ma dentro ad una OBBLIGAZIONE mica ci puoi abitare, o affittarla Le case sono anche bene di consumo e mica si svalutano come le auto