case

Morale: Se la gente tenesse le obbligazioni ed azioni per 30 anni di seguito come fa per i fabbricati e terreni (a causa dei costi e complicazioni nel rivenderli) si ... ___________________________________ Ok, ma se una cosa del genere la vado a dire a quelli che avevano obligazioni cirio, parmalat, argentina, giacomelli, finmek &c. forse rischio qualche parolaccia ! :-))

Leofab ,veramente siete in due : Il nobel Klein dice che i tassi sono bassi 1)perchè le banche si fanno una concorrenza spietata per offrire mutui allettanti 2)perchè in questo momento c'è pochissima offerta di titoli a lunga duration Quindi solo fattori contingenti e forse momentanei , non mancanza di aspettativa di inflazione. --------------------------------------------------------- Riguardo al costo delle case caleranno, come tutte le altre volte ,per autosoffocamento. Quando una casa media costa 20 anni di retribuzione , come adesso , contro i 7-10 di prima , con o senza motivi(nel 92 i tassi erano in calo e le case sono crollate, nel 78 i tassi salivano e le case si sono alzate)) il prezzo cala. Non importa neanche sapere perchè .Il perchè è nell'esagerazione.Anche se fosse per un aumento dei tassi questi funzionerebbero solo se fosse giunta l'ora del calo . Quando le case vogliono salire lo fanno anche con tassi alti

Se facciamo un sondaggio, credo che TUTTI siano convinti che i tassi non risaliranno per anni. Ce n'è uno non convinto. Io. L'America ha già iniziato a far salire i tassi e qui da noi il petrolio a 60 $ e forse superiore nei mesi futuri non potrà che fare altrimenti. Anzi, sul petrolio incombe il picco produttivo di Hubbert, come ormai accettato dai più importanti geologi della terra. Occorrerebbero nuove invenzioni, come quella del generatore elettrico con gli aquiloni del Politecnico di Torino: www.kitewindgenerator.com

Ottiam l'analisi di zibordi sulla fine del rialzo dei prezzi degli immobili, ma : cosa scatenerà il crollo del mercato ? no l'aumento dei tassi....mi sa che non se parlerà per anni la liquidità non manca (vedi il nero e il riciclaggio) per il modello Giappone (valori falli del mq a Tokio alla fine degli anni 80) siamo troppo lontani da quegli eccessi speculativi

Ho ripescato l'esempio che dicevo di previdenza integrativa alternativa. Dato che non sono molto capace chiunque può correggere il calcolo che è grossolano .Ma è un pò il concetto che conta.Non voglio neanche dire che sia meglio di un fondo azionario, dico chè è meglio di quello che stanno varando, anche perchè qua sono calcolate già le cifre (circa )al netto di tasse. Ipotesi : Casa di 140.000 euro, nuova,80mq(chiaramente non in Via Montenapoleone).Affitto 2,5% (pagate tasse). Prima colonna :mutuo in soldi reali(-2% all'anno) Seconda colonna :soldi corrispondenti al versamento di pensione integrativa(3300 euro annui) Terza colonna :affitti annuali(rivalutati ogni 10 anni) Quarta colonna :saldo annuale Versamento corrispondente a quello integrativo :3300 euro l'anno che penso darà 6000/6500 dopo 30 anni (qui posso sbagliare , non ho tabelle). Mutuo a tasso Fisso di 30 anni =9800 primo anno. Ho tolto un 2% all'anno di inflazione recuperata dal mutuo e ho lasciato invariati versamenti e affitti. Ogni 10 anni l'immobile si rivaluta di un 20% circa e altrettanto il canone di affitto. Alla fine si ha una cedola mensile uguale alla pensione integrativa ma si ha 240/300 mila euro da lasciare o mangiarsi alla fine. se qualche bravo contabile me la corregge con precisione tanto meglio . Se all'inizio si è in perdita pazienza, se uno non vuole sforzi si merita la pensione integrativa .E poi tutti hanno i genitori che aiutano all'inizio . In più si può rivendere su qualche picco di valutazione o cambiarla.

Uno deve disfarsi degli immobili solo se sono situati in localita' a basso tasso di sviluppo, come certe zone del sud che ne deprimono il valore. Una volta al nord ci si poteva mettere dentro pure la montagna/collina, ma adesso con lo sviluppo ed il microturismo no. A parte il difensivismo dell'investimento immobiliare, che rende appetibile l'investimento in case; vi sono poi fattori strutturali socio-economici (difficilmente invertibili) che tengono alta la domanda e quindi il valore delle case: - la riduzione della dimensione familiare e, visti le ricorrenti crisi coniugali, il bisogno di una seconda casa anche per chi vive nella stessa citta', - l'aumento della mobilita' territoriale e del pendolarismo da lavoro, che rende necessaria la disponibilita' di piu' "basi di appoggio" inoltre, a livello di solo uso e consumo, si stanno diffondendo bisogni, che una volta erano di pertinenza solo di nobilta' ed alta borghesia (come la disponibilita' di piu' case in citta' (almeno 2), in campagna, in montagna al mare e, perche' no, nelle citta d'arte)

Infatti. Non voglio passare per un sovraestimatore delle case , ma è meglio ammettere quel che gli spetta. La casa secondo me è difensiva solo perchè la tieni a lungo , e sul lungo quasi tutto rende , mentre con le azioni si tende a fare trading e perlopiù la gente fa errori di tutti i tipi. La casa però bisogna dire che è stranamente mal sopportata da chi opera in borsa e senza voler fare l'esperto, spesso ho letto cose improprie anche da gente molto competente sui valori mobiliari ; devo dire la verità , ne sanno di più i portieri. La casa è abbastanza un genere a sè e non si comporta allo stesso modo in tutti i paesi, anche se interferisce ed è influenzata dal resto dell'economia. Però piace . Per la gente poco esperta e speculativa è una cosa capibile e valutabile . Sta lì , come l'oro. Quando cala di valore non lo avverte perche non c'è la quotazione giornaliera , e poi non deve venderla. Alla fine gli dà un 2%, come un'obbligazione.Però ci può aggiungere un 2,5% (incassi meno spese e tasse) se l'affitta .E un 4,5% reale per uno qualunque non è da buttar via .Ti fa penare ma è una cosa "tua" , non una frazione di un'azienda in mano ad altri o un credito di carta di uno stato con le mani bucate. Siamo ancora contadini e il pezzo di terra è un pezzo del mondo. Per l'Italia , in quel grafico che parte dagli anni'60 però ci sono due cose positive da vedere. 1) si pùò leggere come le statistiche sul rendimento reale delle azioni sul lungo termine , e compete con le obbligazioni. 2) si può leggere come possibilità di trading , e questo periodo e un Ricucci stanno a dimostrarlo. In fondo quel concetto di deviazione media , apprezzato per le azioni, sarebbe stato perfetto per gli immobili. Vendita e acquisto si possono fare sui picchi di deviazione.Quella linea che unisce i picchi (il grafico è scannerizzato ma la linea sui picchi l'avevo tracciata io nel 2002)l' ho usata nel reale: Ero esasperato da un piccolo appartamento che valeva sempre meno a partire dal '91-92 , con inquilini che avevo pure pensato se potevo investirli con una macchina. Si era finalmente liberato .Volevo darlo via subito , come la peste. Grazie a quel grafico ho fatto la proiezione su un foglio a quadretti di quando e a quanto potevo darlo via .Mi ricordo che a vedere la cifra che veniva mi sembrava ridicolmente alta , impossibile , ho pensato. Però fidandomi del grafico l'ho tenuto contro la mia voglia e dato via pochi mesi fa , con gli anni e la cifra che si proiettava sul grafico .(se aspettavo un pò era meglio ma....).Una cosa veramente precisa ,e non ci credevo ! Adesso aspetto un pò di anni e ne prendo un'altro ai primi segni di rialzo.Per ora sono rientrato dei liquidi e mi basta che tengano l'inflazione. Per gente ignorante (mi ci metto pure io) ,per gente prudente e anziana (ce n'è tanta , sempre di più , e i soldi li hanno loro),è un prodotto lento , sicuro , concreto , dove persino loro sono in grado di azzeccare il market timing e l'oscillazione , da buon trader al rallentatore. Certo , se uno compra oggi per rivendere fra 4-5 anni è facile che ci rimette parecchio , come in tutti gli investimenti anche qui conta il tempo. Non solo , il 2% reale è una media .Ci sono zone e case che si sono svalutate , e ci sono zone e case che hanno reso di più .Come le azioni ci sono quelle buone e quelle meno. L'appartamento che ho dato via , che è in una città ben valutata,ha reso , reale ,oltre l'inflazione ,(ho fatto i calcoli bene) senza calcolare gli affitti ,il 5,5% all'anno per 19 anni.Posso citarne un'altro dei miei genitori di cui so anno di acquisto e prezzo che in questo momento fa il 6,5% reale all'anno per 26 anni. Per me le assicurazioni e i fondi pensione farebbero bene ad averne. Secondo me dopo 20 anni dovrebbero cederle in quanto gli inquilini , ormai più agiati potrebbero comprarle prima di doverci farce lavori di ristrutturazione , e col ricavato comprarne di nuovi .Avrebbero anche una funzione sociale di assorbimento di domanda di affitti da parte di giovani che ancora non sono in grado di acquistare . Avrebbero una rendita sicura e con cedole fisse e rivalutabili (affitti). Ora devo uscire , ma avevo fatto un calcolo che ad un giovane conveniva piuttosto che fare un fondo pensione integrativo , comprare un piccolissimo appartamento con mutuo e affittarlo :mi veniva che con la stessa cifra dei versamenti a 55 anni era in pari , poi aveva l'analogo della pensione dagli affitti , ma alla morte lasciava ai figli qualcosa invece che niente . Saluti

Se vai sul motore di ricerca online di Google e digiti la parola: "Sex" ottieni 75 milioni di links, ma se digiti "Real Estate" (mercato immobiliare, per chi non fosse in pari con l'inglese) ne ottieni 110 milioni. Della serie: gli immobili tirano più del sesso. (l'ho letto sulla ^newslewtter di John Mauldin di questa settimana#http://www.frontlinethoughts.com/gateway.htm^ (la piu' letta nel mondo, gratuita che raccomando) e l'ho verificato adesso) Questo per dire che gli immobili sono la cosa sexy di questi anni. Allo stesso tempo ci si illude sulla loro rivalutazione degli immobili come mostrano i grafici di Norton sotto in termini REALI. A differenza delle azioni dove e' raro che uno tenga in portafoglio un titolo per 30 anni con gli appartamenti, terreni e fabbricati succede invece quasi sempre. Il risultato e' che la gente confronta quello che ha pagato nel 1970 con quello che varrebbe oggi a venderlo, vede che e' aumentato di 20 volte e pensa : "... ahh... se avessi messo tutto in immobili e terreni...". Ma il 98% delle persone non percepisce la differenza tra valore NOMINALE e REALE per periodi di tempo di diversi anni Peccato che dal 1970 ad oggi i Buoni del Tesoro (investimento senza rischio, liquidabile in ogni momento spendendo uno 0.1% e tassato al 12%) abbiano reso anche il 15% per diversi anni e il 7% annuo fino al 2001 per cui 60 milioni del 1970 oggi valgono circa 6 miliardi in base al rendimento dei titoli di stato Ero in una discussione il mese scorso con parenti riguardo a un terreno (azienda agricola con un piccola porzione, le stalle e gli altri edifici, ora fabbricabile). Si parlava di un investimento di 64 milioni di lire investiti nel 1972 e del fatto che oggi la quota della proprieta' è valutata sui due miliardi e mezzo. Tutti partivano dal presupposto che era stato un ottimo affare. Ho preso la calcolatrice e mostrato che investendo in Bot quei soldi oggi varrebbero circa 5 miliardi e mezzo di lire per cui l'investimento ha perso quasi il -50% nonostante oggi alcuni fabbricati siano ristrutturabili e in teoria ci sia un valore potenziale in funzione del fatto che oggi e' circondato dalla citta' per cui in futuro il piano regolatore potrebbe liberalizzarlo (Precisazione: come rivalutazione della proprieta', senza contare il reddito prodotto, che sfortunatamente essendo azienda agricola e essendo il prezzo delle pesche all'ingrosso oggi pari a quello del 1982 non e' stato mai rilevante) Morale: Se la gente tenesse le obbligazioni ed azioni per 30 anni di seguito come fa per i fabbricati e terreni (a causa dei costi e complicazioni nel rivenderli) si ritroverebbe valori NOMINALI 30 volte maggiori di quelli pagati allora e penserebbe che sono stati l'investimento ideale...

avete visto i cinesi di Roma che compravano quartieri interi, riciclavano 1 milione di euro al giorno nei palazzi, ecco perche salgono i prezzi...io penso che con le regole antiriciclaggio i soldi finiscono sempre di meno nei circuiti finanziari internazionali e sempre di piu negli immobili leggevo che a Bucarest i prezzi sono raddoppiati in 2 anni !!!!

La cosa importante per loro è la ricchezza che un rialzo immobiliare produce direttamente come disponibilità finanziaria. L'immobile infatti è utilizzato come "titolo" di deposito per finaziamenti in forma generalizzata, ossia proprio da tutti. Qui da noi è una ricchezza "murata" che non sappiamo bene che effetti potrà avere dato che impegna il Popolo per i prossimi 20 anni.

Infatti il rendimento reale storico è il 2% , meno di obbligazioni e azioni. Ma dato che si muove (in Italia) con onde sinusoidali lungo la retta via del 2% , in raealtà ci sono escursioni del 50% che possono essere tranquillamente sfruttate , anche perchè non crollano o salgono in due giorni come le azioni del nasdaq , e ci si può posizionare a tempo . Un pò da bradipo. ---------------------------------- Non è così ovunque :in Germania sono 50 anni che non rendono nulla in termini reali. Per gli Usa stavo guardando questo grafico : solo come curiosità ,mi veniva questa lettura : Certamente l'impennata , per gli Usa , è notevole ; però guardando su base secolare ci sarebbe in 100 anni un aumento del 60/70% reale, che è lo 0,6/0,7% annuale , meno ancora se composto. Vabbè che là molte sono di legno e sarebbero per noi europei usa-e-getta , però potrebbe indicare alcune cose : Uno : che non sono mai stati abituati a rialzi immobiliari e questo per loro è una vera novità ,e non hanno memoria storica di un simile evento.Uno shock. Due : che c'è solo un recupero minimo su base secolare .Del resto se lo considerano un investimento dovrà pur rendere qualcosa , alla fine Tre : magari la valutazione è aumentata anche per le metodiche di costruzione che le rendono più durature e col tempo non si svalutano come prima. Quattro :modifiche del numero di abitanti e loro abitudini , riduzione di aree edificabili e urbanizzabili ,un pò come nei nostri centri storici .Infatti i prezzi sono aumentati in zone densamente abitate e di moda ma sono basse in molte zone più provinciali. Magari caleranno, e magari da domani , ma potrebbe essere un aumento strutturale che dopo non molto potrebbe ridare le valutazioni simili alle attuali, che poi sono inferiori a quelle europee. Del resto sono rimaste invariate per 50 anni , dal ’45 al ’95 , magari si stanno solo spostando su una fascia più alta . Questo indipendentemente dai rischi finanziari del debito collegato agli immobili , che è un altro problema.

Occhio che quel grafico è fermo al 2000. Oggi occorre aggiungere un buon +50%. Il vero movimento speculativo gli immobili l'hanno fatto proprio da quella data. Belli comunque i grafici. Anch'io ne ritagliai uno del Sole negli anni 90, simile a quello di Milano Finanza ma più a forma di onda sonora in espansione....poi l'ho perso. Mi fa piacere rivedere qsa di simile

bene, e' molto interessante l'andamento copiato qui sotto da Norton dell'indice delle abitazioni a Torino fatto 2.000 il livello del 1970, oggi dopo 25 anni non siamo (in termini reali) nemmeno a 4.000

I dati (che il buon Norton ha riportato) mi pare che confermino la SPECIFICITA' del settore immobiliare rispetto agli altri settori E' un po' la storia della specificita' del mercato del petrolio che, nella fase attuale, si comporta pero' come un qualsiasi altro bene

Naturalmente rendono sul 2% reale se tenuti per decenni ,la sua linea di trend storica prescindendo dalle oscillazioni intorno a quella. Ma se si comprano sul minimo del ciclo e si vendono sul massimo il guadagno è elevato ,in quell'ordine di grandezza . E poi l'ho provato sulla mia pelle ,è stato davvero così. Il mito è che la casa non cala mai .Quella è una balla che anche il grafico dimostra.