case

Altro deflazionato , un pò piccolo ma le onde del reale corrispondono

visuale più particolare ,magari non corrispondente esattamente alla media nazionale, di Torino

Da pagina di Milano finanza del 2002 ,ritagliato e conservato.

Ma da dove vengono questi dati ? Qual'è la fonte ? Sono dei miti. Con l'equo canone e le tasse crescenti che deprimevano il mercato fino a pochi anni fa gli immobili al netto dell'inflazione non hanno mai reso granchè, figurarsi poi un +70% in 4 anni consecutivo, per 3 volte!.

la casa ha comunque un suo ciclo di 8-10 anni che sfida anche l'andamento dei tassi. Sono aumentate del 70% REALE nel ciclo '78-81(inflaz.di quegli anni :12,4 - 15,7 - 21,1 - 18,7) Sono aumentate del 70% REALE nel ciclo '87-91(inflaz.4,7 - 5,0 - 6,6 - 6,1 - 6,2) Sono calate (sempre in termini reali)dall''82 all''87(inflaz da 16,3 a 4,6 , a calare) Sono calate dall' '92 al '98 (inflaz da 5,4 a 1,8 , a calare) Attualmente rispetto al picco ciclo del '91 sono aumentate in termini reali come negli altri cicli e saremmo al top , che potrebbe essere superato per condizioni contingenti del genere mutui con tassi vantaggiosissimi (finchè non li alzeranno). Ma fino ad oggi siamo nella norma dei cicli,anche se ai limiti superiori.

.....insomma il mercato immobiliare NON si comporta come un mercato tradizionale di beni mobili o finanziari e la domanda c'e ... ---------------- Le propensioni e attitudini del pubblico o degli operatori erano le stesse anche dieci anni fa. Quello che conta è quanto costa un MUTUO IMMOBILIARE, quanto costa il denaro a prestito ed oggi la risposta è :" se hai qualche garanzia, più o meno ZERO". Nel 1989 i tassi di interesse di tutte le scadenza in Italia erano sul 12-13% e anche in USA sul 9%. E infatti nessuno parlava di boom immobiliare. Oggi i tassi di interesse a 10 annni oscillano dall'1.2% in Giappone, al 3.2% in Italia o Francia, al 3.9% negli USA. Sono record da libri di storia. Tanto per dare un idea: il denaro a 3 mesi ora in USA costa il 3.25% e in Italia quello a 10 anni il 3.15% !!!. Non so se mi spiego, il debito a 10 anni dello stato italiano che ha un deficit pari al 140% del PIL costa meno del denaro a pronti in USA. Quanco credete che possa durare ? Però piano piano le cose stanno cambiando. Ieri sera la Federal Reserve ha alzato il denaro a 3 mesi al 3.25% in USA e ha fatto intendere che può continuare ancora, spingendo fino al 3.75% o 4.00% entro fine anno. Nel 2002 lo aveva ridotto fino al 1.00% (!) e ora piano piano lo sta riportando a livelli logici. Nel frattempo l'inflazione ufficiale è sul 3% in USA e sul 2.5% in Italia e quella "reale" probabilmente un punto percentuale in più. Questo significa che il DENARO AL MOMENTO HA UN COSTO REALE pari quasi a ZERO, cioè se prendi soldi a prestito al netto dell'inflazione ti costa forse uno 0.5%, forse 1.0% al massimo massimo. Di investimenti produttivi con tutte le tasse, costi, regolamentazioni e burocrazia che abbiamo pochi hanno voglia di farne, tanto è vero che i prezzi e gli affitti degli uffici sono calati rispetto a un anno fa. La cosa migliore al momento è usare il denaro, che non costa quasi niente per chi ha qualche garanzia da offrire, per speculare e gli immobili sono l'oggetto più popolare e facile. Chi legge un poco ricorderà che in Giappone negli anni '80 e in Asia negli anni '90 c'è stata un ondata di liquidità simile, un boom immobiliare spettacolare e come sempre si è poi concluso con un crac (nel 1989 in Giappone e nel 1997 nel resto dell'Asia). Probabilmente abbiamo ancora 6 mesi buoni, forse anche 12 mesi, ma l'esito finale è scontato. Questo però non vuole dire che non ci si possa godere la bazza fino a che dura.

perche' sono un bene di consumo ----------- solo come variazione di visuale riguardo le case: L'Istat lo considera solo bene di investimento e non lo mette fra i beni di consumo.(per cui non incide sull'inflazione anche se spendi 400mila invece che 200mila). Potrebbe anche significare diminuzione di mobilità potenziale perchè arredi e ti affezioni alla casa in misura diversa se è in affitto o tua. come bene difensivo è un'idea non finanziaria , basta vedere in Giappone come è andata.Nel senso che non te la vendi se ci abiti, anche quando sei preso dal panico: in questo senso è difensiva rispetto ad un'azione.

Il problema e' che la DOMANDA di case ed immobili rimane alta e per diverse ragioni: perche' sono un bene di consumo perche' sono un bene di investimento perche' la dimensione familiare si e' ridotta perche' includono il terreno sottostante (e questo e' un bene non riproducibile) perche' sono un bene rifugio e difensivo perche' e' aumentata la mobilita' territoriale perche', per questo, quelo e quell'altro motivo ... insomma il mercato immobiliare NON si comporta come un mercato tradizionale di beni mobili o finanziari e la domanda c'e

Comunque per chi pensi che l'Immobiliare è salito troppo la cosa da fare è vendere al ribasso questo bell'indice (quotato a NY) del "Real Estate". Si chiama IYR e lo vendi come un titolo qualsiasi Scambia anche 4 milioni di pezzi al giorno per cui non ci sono problemi, anzi è molto popolare tra i gestori

Ci sono stime delle variazioni dei prezzi di mercato degli immobili fatte con sondaggi presso Gabetti o altri operatori del settore, i quali danno i valori che loro percepiscono sul mercato, non quelli dichiarati al fisco La prassi di dichiarare un valore diverso da quello effettivamente pagato, di dichiarare poco più del valore catastale così da evitare tasse vale per chi ha soldi in nero con cui pagare, cioè gente che alla fine ha fatto dell'evasione fiscale in precedenza Se chi compra è una società che ha da scaricare o un privato che ha un imponibile rilevante o semplicemente non ha del nero non ha convenienza a farlo In qualche modo in Italia il fisco incassa circa 380-390 miliardi di euro all'anno per cui non tutto quello che si muove nell'economia italiana è in nero (ho visto transazioni di recente in cui ci si è accontentati di un prezzo del 20% inferiore a quello "di mercato" perchè il compratore era disposto ad indicare valori catastali e aveva del nero, ma appunto per questo otteneva uno "sconto")

Nel caso riportato l'altro giorno da Gianlini essendo l'appartamento di un'assicurazione il prezzo dichiarato-pagato sarà stato quello vero.Negli altri casi penso che le statistiche le facciano sui prezzi commerciali dichiarati da società tipo Gabetti Tecnocasa perchè quelli in mano agli uffici delle imposte sarebbero troppo arretrati , forse recenti quelli di Bolzano ma del 2001 quelli di Battipaglia. A Trento (notizie da notaio residente) l'ufficio imposte fa accertamenti su versamenti-prelievi dei cc di quelli che hanno avuto transazioni immobiliari , per verificare discordanze col dichiarato .Il venditore (oltre i 5 anni di possesso)credo che non dovrebbe essere multato , ma l'acquirente si.Con la tassa bassa sulla prima casa , tuttavia a volte non conviene neanche dichiarare troppo poco. Comunque anche a questo serve il nero .Quel 40%. La dichiarazione di valori inferiori è appannaggio di tutte le categorie , ricchi , poveri , autonomi , dipendenti pubblici e privati , dimostrando che tutti siamo evasori se possiamo e che alcuni sono incavolati perchè possono poco .Ma se gli dai l'occasione non c'è uno fra quelli inviperiti che non dichiari meno del dovuto quando acquista la casa .Non dovrebbe volare pietra , neanche la prima .

cmq fa impressione vedere il sito della Prudential per cui lavora la signora Lenz che riporta ogni dettaglio di prezzo, spese condominiali, tasse, foto, sistemazione, ecc. di case da 40 milioni di dollari da noi appena superi i 500.000 euri si parla subito di trattative riservate ed è già tanto se ti dicono in che via è la casa..... tra l'altro è lei stessa che conferma di aver guadagnato l'anno scorso 6 milioni di dollari (non 50 .....)...un po' come se Vespa prima di una puntata di porta a porta si complimentasse per la share del giorno prima dicendo che questo gli permette di portare a casa uno stipendio di 1 milione e rotti di euro,....

Vero il contrario. Chi sostiene, come me, che le case sono overvalued rispetto alla borsa, se basasse questa opinione sui prezzi ufficiali avrebbe ragione due volte. La prassi è nota e addirittura la legge (sugli accertamenti) aveva intenti e ha avuto effetti anti-elusivi (prima si dihiarava il catastale o circa). Per altro è una prassi che presenta qualche rischio (chi ha avuto ha avuto, chi ha dato ha dato), dato che la compravendita si perfeziona CON LA CONSEGNA DELLO STRUMENTO DI PAGAMENTO per l'importo dichiarato e con la redazione e sottoscrizione dell'atto da parte dei contraenti e del notaio, che verifica il pagamento e che è obbligato a trascrivere l'atto nei pubblici registri.

ma che cosa state dicendo! si sta parlando dell'italia o di un qualsiasi altro paese del mondo? a me sembra che l'informazione non sia il vostro forte. non siete al corrente della prassi italiana di dichiarare in atto di vendita e di acquisto poco più del valore catastale? la prassi è prprio quella di dichiarare poco più del valore catastale così da evitare accertamenti fiscali e vi diro' che a consigliare questo modo di operare sono prprio i notai. ebbene si prprio i pubblici ufficiali che assistono all'tto di compravendita serenamente consigliano come beffarsi del fisco. capite voi che basterebbe poco per evitare cosi' tante truffe. basterebbe rendere responsabili i notai. comunque stando cosi' le cose tutto quello che rigurda la statistica sugli apprezzamennti del mercato borsistico rispetto a quello immobiliare vanno a farsi friggere.

parlavo ieri con una signora che aveva in affitto un bilocale in un tipico condominio di proprietà di primaria assicurazione in zona centralissima di milano, per il quale ha pagato sempre un paio di taxi di Larry al mese di affitto, poi sì negli ultimi anni avevano un po' adeguato il canone arrivando a pagare 500 euro al mese di affitto bene l'anno scorso l'ente previdenziale ha dismesso quasi tutti i suoi immobili ad uso residenziale e la signora non si è dimostrata interessata all'acquisto. bene trascorsi 5 gg (cinque) dalla scadenza del periodo di prelazione, le telefona una signora e le dice: "buongiorno signora, sono xxx, volevo comunicarle che sono la sua nuova padrona di casa, alla prima occasione faremo conoscenza" questa signora aveva comprato sulla carta la casa con dentro l'inquilina senza nemmeno averla vista, pagando sull'unghia 4000 euro al metro quadro!!