L'illusione dell'apprezzamento degli immobili nel tempo - GZ
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By: GZ on Sabato 21 Maggio 2011 22:49
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.... mio nonno acquisto' nel 1936 un immobile in centro di grande citta' per l'equivalente di euro 25 ( lire 50.000 all'epoca ) di oggi. oggi il valore di vendita e' 750.000 euro , ovvero si e' rivalutato di 30 mila volte , anche se la rendita catastale tassabile lo ha fatto in proporzione e' pur sempre un ottimo business : ma chi si e' rivalutato di 30.000 volte in questo lasso di tempo ? neanche l'oro o qualsiasi valuta o azione o fondo.....
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Questa è un illusione, dovuta alla scarsa dimestichezza con la matematica finanziaria. Se fosse vero questo ragionamento dato che l'80% degli italiani possiede casa e almeno la metà ha una casa comprata una generazione o due fa allora metà della popolazione sarebbe benestante solo grazie alla ricchezza da immobili
In realtà, è vero che tuo nonno ha speso magari 5mila lire nel 1936 per comprare una casa in centro che oggi vale 500mila euro (un milione di vecchie lire), ma aveva anche speso 100 lire l'anno per manutenzione e costi e tasse varie in quegli anni. E' solo perchè non conteggi questi costi che tu non ha pagato che hai l'illusione che l'immobile sia aumentato di valore. Se rivaluti ottantanni di costi annuali in euro di oggi ogni 100 lire di spese del 1937 diventano forse 5mila euro di oggi e così 1000 lìre spese nel 1956 e così via per 80 anni. Devi conteggiare 80 anni di spese annuali, rivalutarle in euro di oggi e poi sottrarle dal prezzo di 5mila lire del 1936. Se lo fai e poi ovviamente sottrai anche l'inflazione il tuo 30mila per cento diventa ZERO per cento
Anche io avrei qualche dato di esperienza diretta riguardo agli immobili in famiglia
Mio nonno lasciò un palazzetto in centro ad un paese nel mantovano, residenza di famiglia , morendo nel 1938. Per motivi vari mia nonna se ne andò e fino al 1980 circa rimase quasi vuoto, perchè era difficile da affittare e difficile da vendere per tutte le restrizioni al piano regolatore e ci sono voluti 40 anni perchè il comune decidesse di lasciarlo lottizzare benchè fosse sulla piazza centrale del paese ( prendendosi metà dello spazio e facendo pagare salati oneri). E' diventato un condominio di mini, riempito di immigrati che affittano per uno e poi ci dormono in quattro e il valore sta calando ogni anno. Se qualcuno fosse riuscito a venderlo nel 1940 o 1950 e investire in qualche fabbrichetta era meglio (fino agli anni '70 l'Emilia era piena di imprese in crescita o appena nate che avevano bisogno di un poco di capitale)
Queste osservazioni sparse sono confermate dal commercialista di famiglia che sintetizza la situazione in termini di "questi immobili... rendere non rendono niente....".
Insomma che un immobile sia stato comprato nel 1936 o 1996 nel calcolare il "guadagno" oggi si dovrebbe sottrarre un -3% annuo medio per tasse e costi di manutenzione tenendo conto che sono costi in lire del 1936 o 1946 o 1956 per cui dovresti rivalutare di 30mila volte anche i costi di manutenzione che sono stati necessari. Ma se tutti i costi di manutenzione o tasse incorsi per 80 anni venissero contari, rivalutati in euro di oggi e sottratti dal prezzo di acquisto del 1936, e poi si sottraesse anche l'inflazione degli ultimi 80 anni alla fine non hai guadagnato NIENTE in termini reali.
Assumendo ad es. un costo totale della casa ANNUO del -3% annuo per spese e costi vari se fai due calcoli noti che una cifra di 100 in 15 anni circa si dimezza, cioè se per semplificare assumi che l'inflazione fosse zero e l'apprezzamento degli immobili fosse zero per 15 anni, sottraendo dal prezzo di acquisto solo quello che hai speso per tenere l'immobile funzionante e pagare ICI dopo 15 anni il suo valore reale si dimezzerebbe
Questo non è un ragionamento teorico. Dal 2006 circa i prezzi degli immobili in cinque anni sono scesi dal -10 al -20% in Europa ed Italia per cui può essere che occorrano altri 10 anni per tornare al livello di prezzo di una casa in termini nominali del 2006.
Dato poi che l'inflazione è sempre tra l'1.5% e il 2% in Italia dovresti sottrarre questo deprezzamento e in realtà anche se l'immobile tornasse al valore nominale del 2006 nel 2021 in termini reali (al netto dell'inflazione) sarebbe un -20% sotto.
Ma anche assumendo per semplificare che l'inflazione rimanga 0% per i prossimi 10 anni e che gli immobili salgano invece di valore in media di un 1% l'anno (cosa che ora non avviene perchè scendono ora di un 1 o 2% l'anno) in modo che in termini reali tornino al livello del 2006, se tieni conto di tutte queste spese per 15 anni il valore reale dell'immobile si sarà comunque dimezzato.
In questo esempio semplificato, se nel 2021 il prezzo di un immobile (ora sceso di un -15%) tornasse al livello del 2006, dato che dovresti sottrarre anche 15 anni di spese di manutenzione, condominiali e ICI varie, in media un -3% annuo, ti rimarrebbe metà del VALORE REALE della casa (anche se il prezzo al netto dell'inflazione è lo stesso)
La realtà è che se tieni conto sia: a) dell'inflazione che b) dei costi ANNUALI RIVALUTATI di manutenzione e tasse gli immobili non si apprezzano quasi mai nel corso del tempo in termini reali. Ogni studio, in ogni paese del mondo, che ha calcolato il valore reale (al netto dell'inflazione e dei costi e tasse annuali) degli immobili ha trovato che non si sono mai apprezzati più dell'inflazione. Il valore degli immobili è sempre salito in linea con il reddito medio della popolazione in pratica e basta, per 100 o 200 anni non hanno mai in media creato ricchezza. Eccetto che dal 1995 circa quando in quasi tutto il mondo sono raddoppiati o triplicati in termini reali per la prima volta nella storia
Nell'90% dei casi gli immobili in Italia rendono un 3-4% LORDO, dato confermato da ogni studio o statistica in Italia e al netto un 1%, cioè quanto i Bot o un terreno agricolo.
Un appartamento da 600mila euro si affitta a 2.000-2.000 euro cioè ad un 4% LORDO
da 400mila euro si affitta a 1.200 euro cioè ad un 3.5% LORDO
da 200mila euro si affitta a 800 euro cioè ad un 4% LORDO
un mini da 100mila euro si affitta a 450 euro cioè ad un 4% lordo
^A Milano e Roma i valori sono indicati ad es qui e il rendimento è minore#http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy/Rental-Yields^ perchè i prezzi sono maggiori. Se togli tasse, manutenzione, amministrazione e spese legali varie ogni tanto il rendimento netto è l'1% in media, come i BOT. Gano ragiona come fanno tanti pensando ad un immobile comprato 15 anni fa, prima della bolla immobiliare. Ma se ci investi dei soldi ora vedi che rendimento/prezzo di acquisto DI OGGI = 3% LORDO e se va bene 4%. Netto 1%, come i BOT
Se parli di apprezzamento nel periodo di venti anni da 1987 circa al 2007 circa e in particolare dal 1997 al 2007 è vero che in media li immobili sono raddoppiati. Questo perchè ^si è passati da 50 miliardi di mutui erogati in totale a metà anni '90 a 300 miliardi di euro nel 2007#http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy/Price-History^, cioè nel 1990 quasi nessuno otteneva un mutuo all'80% e nenanche al 60% a meno di essere benestante. L'incremento degli immobili dal 1997 rifletto solo il fatto che i mutui erogati sono aumentati del 600%
Ma mi fa ridere sentir parlare degli immobili come investimento di lungo periodo, quando nel corso delle generazioni vanno ogni tanto ristrutturati e i costi di manutenzione degli immobili ad esempio in Emilia sono allucinanti.
Per sfortuna la casa da cui scrivo in questo momento ha del terreno che sta "scivolando" per motivi di cambiamento climatico o geologico e si stanno aprendo crepe ogni tanto e alla fine entro magari dieci anni si sarà costretti a stabilizzarla con micropali. Un problema che sembra diffondersi qui intorno. Il costo di questo tipo di lavoro esterno coi micropali: 50 ai 100mila euro. Inoltre in un ottica di lungo periodo la casa andrebbe sistemata prima o poi sfruttando dei rustici adiacenti e per farla breve le regolamentazioni regionali, nazionali e conmunali consentono questi lavori solo pagando dai 10 mila euro in su per piccole modifiche rispetto al piano regolatore e relative sanatorie, più un ingegnere strutturista che in base alla nuova legge antisismica infili placche di acciaio ovunque. Siamo in zona sismica ? No, ma Modena rientra ora nel grado più basso del rischio sismico grazie ad una nuova legge e se vuoi fare un soppalco devi avere un ingegnere strutturista che costruisce qualcosa in acciaio che regge meglio della centrale nucleare di Fukushima
E' un caso particolare ? Forse, ma nella casa in montagna ci sono lavori alla caldaia e tetto dell'ordine delle decine di migliaia di euro, negli appartamenti condominali dati in affitto noto che dopo i primi 30 anni si deteriorano spesso, specie quelli affittati meglio cioè i tagli piccoli di appartamenti da 50-80 metri presi da immigrati. Questo perchè rende di più il mini da 80 metri rispetto a quello per famiglie da 130 metri, ma in compensano te lo danneggiano. Se parli di uffici invece e negozi meglio lasciare stare.