Solo oro, petrolio , acqua, detersivi , birra

 

  By: GZ on Lunedì 23 Maggio 2011 02:44

Sicuro. Dillo agli inglesi, spagnoli, americani... In Spagna quest'anno gli immobili residenziali sono scesi di un altro -4% e dal massimo del 2007 del -27% sulle coste, del -21% nelle città e del -17% nell'interno. Questo nonostante alcune centinaia di migliaia di case siano state comprate sulle coste da stranieri perchè la Spagna era la metà preferità dell'investimento immobiliare in Europa Che poi ci siano palazzi del '600 in alcuni centri storici che mantengono il valore... va beh... ma quanto costa oggi comprarli ? ----------------------- "The latest property prices figures for real estate in Spain show that prices fell by between 3.5 and 4.5% year on year in February. The data from the Department of Housing show prices fell 3.5% in nominal terms, but in real terms average prices were down 6.5%. It means that prices have now fallen 13.1% since their peak on average. In popular holiday home locations though such as the Costa Blanca, they are down 20%. Then figures from the Tinsa Spanish House Price Index for February give a national average price fall of 4.5%. Regionally prices are down 5.2% in large cities, 6.7% on the Mediterranean coast and only down slightly in the Balearics and Canaries at 0.8%. This means that since the peak of the market ^average prices are down 27.2% on the Mediterranean coast, down 20.6% in large cities#http://www.propertycommunity.com/property-in-spain/year-on-year-property-prices-in-spain-still-falling-latest-figures-show.html^ and down 17.5% in the Balearics and Canaries..."

 

  By: Gano* on Lunedì 23 Maggio 2011 02:37

> il rendimento netto è l'1% in media, come i BOT Pero' ricordiamoci i titoli di stato ti perdono di valore con l' inflazione. Un immobile che ha dai 200 ai 400 anni, al di la' degli apprezzamenti dovuti al mercato, in termini reali ti vale tanto ora come fra 50 anni. Non esiste infatti un deterioramento che non sia gia' prezzato al momento dell' acquisto. Penso che continuiamo a non intenderci perche' qui mi pare che in molti si riferiscono agli appartamenti nei condomini in cemento armato, spesso nelle periferie o in centri piu' o meno degradati. > appartamenti da 50-80 metri presi da immigrati ........................ > un condominio di mini, riempito di immigrati che affittano per uno > e poi ci dormono in quattro Stiamo evidentemente parlando di cose molto diverse. Mi sono sempre riferito asgli immobili da "enclave" come gli unici dove investire. Vabbe', non importa...

 

  By: GZ on Lunedì 23 Maggio 2011 02:12

Anche io avrei qualche dato di esperienza diretta riguardo agli immobili in famiglia Nell'90% dei casi gli immobili in Italia rendono un 3-4% LORDO, dato confermato da ogni studio o statistica in Italia e al netto un 1%, cioè quanto i Bot o un terreno agricolo. Un appartamento da 600mila euro si affitta a 2.000-2.000 euro cioè ad un 4% LORDO da 400mila euro si affitta a 1.200 euro cioè ad un 3.5% LORDO da 200mila euro si affitta a 800 euro cioè ad un 4% LORDO un mini da 100mila euro si affitta a 450 euro cioè ad un 4% lordo ^A Milano e Roma i valori sono indicati ad es qui e il rendimento è minore#http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy/Rental-Yields^ perchè i prezzi sono maggiori. Se togli tasse, manutenzione, amministrazione e spese legali varie ogni tanto il rendimento netto è l'1% in media, come i BOT. Gano ragiona come fanno tanti pensando ad un immobile comprato 15 anni fa, prima della bolla immobiliare. Ma se ci investi dei soldi ora vedi che rendimento/prezzo di acquisto DI OGGI = 3% LORDO e se va bene 4%. Netto 1%, come i BOT Se parli di apprezzamento nel periodo di venti anni da 1987 circa al 2007 circa e in particolare dal 1997 al 2007 è vero che in media li immobili sono raddoppiati. Questo perchè ^si è passati da 50 miliardi di mutui erogati in totale a metà anni '90 a 300 miliardi di euro nel 2007#http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy/Price-History^, cioè nel 1990 quasi nessuno otteneva un mutuo all'80% e nenanche al 60% a meno di essere benestante. L'incremento degli immobili dal 1997 rifletto solo il fatto che i mutui erogati sono aumentati del 600% Ma mi fa ridere sentir parlare degli immobili come investimento di lungo periodo, quando nel corso delle generazioni vanno ogni tanto ristrutturati e i costi di manutenzione degli immobili ad esempio in Emilia sono allucinanti. Per sfortuna la casa da cui scrivo in questo momento ha del terreno che sta "scivolando" per motivi di cambiamento climatico o geologico e si stanno aprendo crepe ogni tanto e alla fine entro magari dieci anni si sarà costretti a stabilizzarla con micropali. Un problema che sembra diffondersi qui intorno. Il costo di questo tipo di lavoro esterno coi micropali: 50 ai 100mila euro. Inoltre in un ottica di lungo periodo la casa andrebbe sistemata prima o poi sfruttando dei rustici adiacenti e per farla breve le regolamentazioni regionali, nazionali e conmunali consentono questi lavori solo pagando dai 10 mila euro in su per piccole modifiche rispetto al piano regolatore e relative sanatorie, più un ingegnere strutturista che in base alla nuova legge antisismica infili placche di acciaio ovunque. Siamo in zona sismica ? No, ma Modena rientra ora nel grado più basso del rischio sismico grazie ad una nuova legge e se vuoi fare un soppalco devi avere un ingegnere strutturista che costruisce qualcosa in acciaio che regge meglio della centrale nucleare di Fukushima E' un caso particolare ? Forse, ma nella casa in montagna ci sono lavori alla caldaia e tetto dell'ordine delle decine di migliaia di euro, negli appartamenti condominali dati in affitto noto che dopo i primi 30 anni si deteriorano spesso, specie quelli affittati meglio cioè i tagli piccoli di appartamenti da 50-80 metri presi da immigrati. Questo perchè rende di più il mini da 80 metri rispetto a quello per famiglie da 130 metri, ma in compensano te lo danneggiano. Se parli di uffici invece e negozi meglio lasciare stare. Mio nonno lasciò un palazzetto in centro ad un paese nel mantovano, residenza di famiglia , morendo nel 1938. Per motivi vari mia nonna se ne andò e fino al 1980 circa rimase quasi vuoto, perchè era difficile da affittare e difficile da vendere per tutte le restrizioni al piano regolatore e ci sono voluti 40 anni perchè il comune decidesse di lasciarlo lottizzare benchè fosse sulla piazza centrale del paese ( prendendosi metà dello spazio e facendo pagare salati oneri). E' diventato un condominio di mini, riempito di immigrati che affittano per uno e poi ci dormono in quattro e il valore sta calando ogni anno. Se qualcuno fosse riuscito a venderlo nel 1940 o 1950 e investire in qualche fabbrichetta era meglio (fino agli anni '70 l'Emilia era piena di imprese in crescita o appena nate che avevano bisogno di un poco di capitale) Queste osservazioni sparse sono confermate dal commercialista di famiglia che sintetizza la situazione in termini di "questi immobili... rendere non rendono niente....".

 

  By: Moderatore on Lunedì 23 Maggio 2011 02:10

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  By: Moderatore on Lunedì 23 Maggio 2011 02:02

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  By: Gano* on Domenica 22 Maggio 2011 22:45

Qui leggo un sacco di discorsi che mi sembrano un po' campati per aria. Sull' oro e sulle azioni non avro' grande esperienza, ma un po' d' immobiliare lo biascico. A differenza dell' oro gli immobili, se sono acquistati in zona ragionevole e se gli viene fatta una manutenzione regolare ed altrettanto ragionevole, sono in attivo, cosa che l' oro per definizione non e'. Se poi gli immobili invece che comprarli a Linate o a Alessandria o a Civitavecchia (quei posti non fanno per me) li comprate in una citta' d' arte e magari li affittate pure a settimane agli stranieri, ci fate pure un pacco di soldi con relativamente poca fatica e pochi rischi. Per mia esperienza l' immobiliare e' nel tempo l' investimento piu' sicuro. Dipende pero' molto da dove lo compri e cosa compri. Non e' come l' oro che un lingotto vale l' altro. Non esiste infatti un "immobiliare" in generale. Tanto per intendersi: se uno mi dicesse: ti compro i tuoi immobili a prezzo di mercato ed in cambio ti do il valore equivalente di oro sempre al prezzo di mercato, io gli farei una sonora pernacchia nel viso.

 

  By: peavey on Domenica 22 Maggio 2011 22:22

aggiungo a quanto detto da Faggio. Chi volesse speculare su terreni agricoli dovrebbe secondo me acquistare terreni censiti come gerbido o pascolo non coltivato. Farli arare e registrarli come orto con una variazione catastale, puntando ad un possibile esproprio. Un terreno in gerbido del valore catastale di 3000 euro, se trasformato a orto, aumenta il suo valore fino a circa 50/80mila euro a ettaro. Attenzione invece a chi volesse acquistare bosco, Bisogna controllare bene quali tipi di essenze ricoprono il terreno, c'e' il rischio di vedere ogni possibilita' di taglio o trasformazione impedita dalle regole della forestale.

Il miglior investimento reale ? Un bosco (lo diceva già Bismark) ! - faggio  

  By: faggio on Domenica 22 Maggio 2011 13:24

facciamo un po d'ordine - se acquistate un btp oggi su internet spendete in media lo 0.15 % ossia su 100'000 eur spendete 150 eur (incluso il bollo) - se acquistate un appartamento che non sia vs prima casa spendete circa 10% di sole tasse (7% registro 2 % ipo 1% catastali) a cui aggiungere notaio (1%? ) spese di agenzia (2%) ossia su 100'000 eur del bilocale circa 13% ossia 13'000 eur - l'acquisto di oro "speculativo" del lingottino per intenderci era fino a qualche anno fa vietato e soggetto a tassazione iva - per grossi importi poi vogliono OGGI che la confezione originale di oro sia punzonata e incartata in modo originale (la paura di un lingotto di tungsteno verniciato esiste) e per grossi importi fanno la prova a caldo - il tutto costa anche come spread denaro / lettera altro che lo spread minimo sul mot dei btp - l'immobiliare può essere un affare è vero ma anche vendere panini o fare il gelatio - nel senso se a venezia hai un appartamento da 8 camere e fai l'affittacamere a nero probabilmente guadagni molto di piu di un btp ma stai facendo attività imprenditoriale non è un investimento puro sull'immobile , è attività imprenditoriale a nero oltretutto e chi ti prende per 14 ore il giorno. - l'immobiliare inizia ad essere un puro investimento in casi atipici quali - acquisto terreni boschivi (lo consigliava anche Bismark tagli ogni 20 anni e poi per altri 20 anni non fai nulla - la massa legnosa nel centro nord italia cresce da sola al 5% annuo circa di media) oppure agricoli nei 50 km delle grandi città capoluogo sperando che sul lunghissimo periodo (40-50 anni) diventino fabbricativi - in entrambi i casi le spese annue di gestione sono ridotte (solo un po di tasse dominicali e agrarie) ma le spese di intermediazione altissime (si paga 15% tassa di registro 2% ipo 1% catastali + notaio) circa un 20-21% che dire? se uno ha un patrimonio di 5 mln di eur fresco da allocare e hai già casa di proprietà in cui vivi io consiglerei una percentuale 5-20% non immobili ma in terreni agricoli scegliendo o arabili nei 50 km (una città come parma se fosse negli usa o in germania o in inghilterra avrebbe a parità di abitanti e di ricchezza circa il doppio di superficie perchè invece di mettere 100 persone in una palazzina di periferia abitano in 20 casette a solo stile simpson 5 persone a casetta quindi prima o poi anche noi italiani ci adegueremo, se non fosse anche per la globalizzazione che si affronta meglio ognuno nella propria villetta che in un palazzone unico) o boschi per taglio - lasciando perdere sia appartamenti che terreni agricoli con vigne olivi e altro tutta roba che costa e non rende ovviamente il mercato sa questo e un terreno agricolo nei dintorni (50 km) delle grandi città del centro nord italia costa intorno ai 60-100'000 eur/ettaro che sono davvero tanti per essere agricoli fino ai 30'000 eur/ettaro dei dintorni di città meno dense e più perifiriche come cuneo o ferrara - rovigo - sono prezzi alti molto alti - un terreno agricolo in germania o francia costa intorno ai 10'000 eur/ettaro quindi la compenente "speculativa" nei terreni italiani è molto alta. molto meglio il settore boschi dove sopra bologna parma modena si compra tuttora a 1000-1500 eur/ettaro

 

  By: alevion on Domenica 22 Maggio 2011 03:47

utilizzando la ^tabella ufficiale#http://www.istat.it/prezzi/precon/rivalutazioni/val_moneta_2010.html^ dell'istat si possono fare delle scoperte interessanti che in parte dipanano alcune incertezze che affliggono discorsi del genere faccio un esempio terra terra utilizzando i riferimenti dell'immobile dove abita un mio caro amico e che sto seguendo nella vendita perche' ha chiesto il mutuo nella banca dove lavoro. tale immobile di medio pregio, 100mq, in una citta' come napoli, zona residenziale, acquistato pèer 40 milioni di lire nel 1976, oggi, sterilizzando l'inflazione dovrebbe valere 329 milioni di lire (40*8,22) pari a 170.000 euro. l'immobile in questione in realta' ha un valore commerciale stimato da varie agenzie perito di 400.000, stimaa che tiene conto della notevole contrazione del mercato negli ultimi 3 anni, l'amico sostiene che qualche anno fa lo stesso imoobile fosse stato valutato quasi 100k in piu, cmq quindi possiamo dire che anche adottando una stima realistica e prudenziale di 380.000 (meno di 4k al metro quadro al vomero, sono pochi onestamente) la proprieta' si e' rivalutata in termini reali di oltre il 123% (210.000 di plusvalenza/170.000 di valore attualizzato). 123%. assumendo come dato di fatto che il mercato immobiliare abbia seguito una ciclicita' peculiare con lunghi periodo di stasi dei prezzi NOMINALI (vedi primi anni 90) contro altri periodi di esplosione dei suddetti rpezzi nominali (vedi fine anni 90 fino a meta' dei 2000) resta una preformance che al lordo di tasse e spese dimanutenzione non mi sembra cosi esaltante. cioe' non so esattamente come si possa correttamente depurare il dato che ho proposto dalle inevitabile spese, ma indubbiamente anche simulando che tali voci NON INCIDANO, credo che 123% IN 35 ANNI sia un risultato mediocre, AL DI SOTTO DELLE ASPETTATIVE MITOLOGICHE. resta da vedere, al lordo dei dividendi quanto abbia reso tenere dalla stessa data un paniere di azioni italiane. OGGI il comit storico vale si e no il 50% in piu del prezzo del epoca netto inflazione. ma aggiudendoci i dividendi medi stimabili in un 3% annuo, va, senza fare calcoli complicati ma ad odcchio 'e' un altro 120% almeno, per cui in definitiva anche la borsa piu schifosa del mondo cioe' l'italia che da un anno e mezza e' ferma mentre glia altri salivano del 20% sembra aver reso PIU DI UN IMMOBILE DI MEDIO PREGIO NETTO INFLAZIONE LORDO SPESE E TASSE che ovviamente favoriscono le azioni

 

  By: GZ on Domenica 22 Maggio 2011 01:44

Vero, ho semplificato troppo. Prendiamo gli affitti riscossi. Qual'è il rendimento reale annuo medio, al netto delle spese di amministrazione, manutenzione, (agenzia anche se nei hai parecchi), escomi e annesse spese legali per sfratti ... e soprattutto tasse che in Italia fino a ieri arrivavano al 40% del reddito dopo le spese sopracitate ? Tralasciando il fatto che ci sono stati periodi di equo canone come gli anni '70 in coincidenza con inflazione al 14% in cui il rendimento reale degli affitti era forse negativo, in media gli affitti rendono un 1% netto, in certi momenti un 2%. Prima della cedolare secca approvata un mese fa per decenni l'effetto delle tasse e il resto dei costi riducevano un affitto che al lordo era un 4% del valore dell'immobile all'1% circa (con eccezioni per locazioni di prestigio o commerciali buone o per gli affitti in nero). Grazie agli affitti incassati (o evitati se ci abiti) fa sì che nel tempo il valore degli immobili reale, al netto dell'inflazione e dei costi, salga circa dell'1% annuo, cioè in linea appunto con la crescita del reddito medio o PIL nel lungo periodo se vogliamo

 

  By: Iperbole on Domenica 22 Maggio 2011 01:31

Zibordi, d'accordo con le spese di manutenzione di un immobile ( ma se si compra nuovo per 12/13 anni non ci si fa nulla o quasi).Ma un appartamento non si compra per tenerlo fermo, nel senso che o si abita o si affitta, nel primo caso bisogna aggiungere l'affitto risparmiato, nel secondo caso l'affitto riscosso. in tutti e due i casi l'importo da aggiungere sarà superiore alle spese ( di poco o di molto, è un altro discorso). Per ultimo c'è il timing ( non vale solo per le azioni) che da solo vale la metà del guadagno o della perdita ( a seconda dei casi)

Oro contro immobili 4 a 1 - GZ  

  By: GZ on Domenica 22 Maggio 2011 01:30

Le azioni e le obbligazioni non si piantano per terra e le si tengono ferme per 80 anni, prima o poi le vendi o le converti in altre azioni perchè ci sono sempre sempre nuove emissioni, conversioni, fusioni.... Questa è l'unica ragione, puramente pratica, per cui non si eredita dal nonno azioni o titoli di stato. Ma ogni anno per 80 anni ti PAGANO LORO DEI DIVIDENDI O CEDOLE, NON TI COSTANO NIENTE. Una casa per 80 anni ti costa ogni anno un 2 o 3% che compensa l'affitto che incassi (meno le tasse più alte), un azione o un titolo ti paga per 80 anni un 2 o 3% (e quando c'è inflazione anche un 10% annuo) Se per 80 anni hai un costo netto del -1% alla fine non ti rimane molto e se per 80 anni hai un dividendo o cedola del +2% ti ritrovi il quadruplo Bisogna contare cosa succede ad una somma di 1000 lire nel 1936 in cui ogni anno sottrai un -1% (di costi dell'immobile al netto di tasse e altro) o invece aggiungi un 2% (di dividendi e cedole di un titolo o azione) Ma per fare un confronto tra due asset simili come utilizzo, che rimangono fermi e non li si tocca per generazioni confronta l'Oro che invece lo si mette via e rimane sempre uguale per generazioni e nota la differenza con un immobile Se nel 1936 avessi comprato un oncia d'oro o qualunque oggetto o moneta d'oro di quel peso e lo avessi messo sottoterra quanto avresti pagato allora e quanto avresti oggi ? Nel 1936 un oncia d'oro costava 34 dollari e in lire di allora sulle 600 lire (la lira era a 90 lire per 1 sterlina e la sterlina era 5 dollari per 1 sterlina, per cui Lira/Dollaro era a circa 23 lire) Oggi un oncia d'oro costa 1.100 euro circa che sono 2.200.000 di lire. Quindi 600 lire in Oro del 1936 oggi valgono 2 milioni e 200mila lire, una rivalutazione di circa 5 mila volte. Ma a differenza di un immobile se lo seppellivi o lo tenevi in un cassetto un oggetto d'oro NON COSTAVA UNA LIRA IN 80 ANNI DI MANUTENZIONE E TASSE ANNUALI o altri costi (se lo tenevi in una cassetta di sicurezza ti costava ogni anno qualche cosa) L'oro, se custodito dal nonno e dal babbo e poi ereditato dagli anni '30 ad oggi si rivalutava AL NETTO DI SPESE E COSTI di 5mila volte (meno l'inflazione), l'immobile molto molto meno

 

  By: Gano* on Domenica 22 Maggio 2011 00:17

Sara'. pero' io non ho mai visto ereditare soldi messi da parte nel 1800 o nel 1936. E tanto meno azioni o obbligazioni. Ho visto ereditare solo immobili. Un motivo ci deve pure essere. Beppe Scienza ha perfettamente ragione per lo meno la' dove si tratta dei prodotti per il risparmio preconfezionati dalle banche.

L'illusione dell'apprezzamento degli immobili nel tempo - GZ  

  By: GZ on Sabato 21 Maggio 2011 22:49

----------- .... mio nonno acquisto' nel 1936 un immobile in centro di grande citta' per l'equivalente di euro 25 ( lire 50.000 all'epoca ) di oggi. oggi il valore di vendita e' 750.000 euro , ovvero si e' rivalutato di 30 mila volte , anche se la rendita catastale tassabile lo ha fatto in proporzione e' pur sempre un ottimo business : ma chi si e' rivalutato di 30.000 volte in questo lasso di tempo ? neanche l'oro o qualsiasi valuta o azione o fondo..... ------------ Questa è un illusione, dovuta alla scarsa dimestichezza con la matematica finanziaria. Se fosse vero questo ragionamento dato che l'80% degli italiani possiede casa e almeno la metà ha una casa comprata una generazione o due fa allora metà della popolazione sarebbe benestante solo grazie alla ricchezza da immobili In realtà, è vero che tuo nonno ha speso magari 5mila lire nel 1936 per comprare una casa in centro che oggi vale 500mila euro (un milione di vecchie lire), ma aveva anche speso 100 lire l'anno per manutenzione e costi e tasse varie in quegli anni. E' solo perchè non conteggi questi costi che tu non ha pagato che hai l'illusione che l'immobile sia aumentato di valore. Se rivaluti ottantanni di costi annuali in euro di oggi ogni 100 lire di spese del 1937 diventano forse 5mila euro di oggi e così 1000 lìre spese nel 1956 e così via per 80 anni. Devi conteggiare 80 anni di spese annuali, rivalutarle in euro di oggi e poi sottrarle dal prezzo di 5mila lire del 1936. Se lo fai e poi ovviamente sottrai anche l'inflazione il tuo 30mila per cento diventa ZERO per cento Anche io avrei qualche dato di esperienza diretta riguardo agli immobili in famiglia Mio nonno lasciò un palazzetto in centro ad un paese nel mantovano, residenza di famiglia , morendo nel 1938. Per motivi vari mia nonna se ne andò e fino al 1980 circa rimase quasi vuoto, perchè era difficile da affittare e difficile da vendere per tutte le restrizioni al piano regolatore e ci sono voluti 40 anni perchè il comune decidesse di lasciarlo lottizzare benchè fosse sulla piazza centrale del paese ( prendendosi metà dello spazio e facendo pagare salati oneri). E' diventato un condominio di mini, riempito di immigrati che affittano per uno e poi ci dormono in quattro e il valore sta calando ogni anno. Se qualcuno fosse riuscito a venderlo nel 1940 o 1950 e investire in qualche fabbrichetta era meglio (fino agli anni '70 l'Emilia era piena di imprese in crescita o appena nate che avevano bisogno di un poco di capitale) Queste osservazioni sparse sono confermate dal commercialista di famiglia che sintetizza la situazione in termini di "questi immobili... rendere non rendono niente....". Insomma che un immobile sia stato comprato nel 1936 o 1996 nel calcolare il "guadagno" oggi si dovrebbe sottrarre un -3% annuo medio per tasse e costi di manutenzione tenendo conto che sono costi in lire del 1936 o 1946 o 1956 per cui dovresti rivalutare di 30mila volte anche i costi di manutenzione che sono stati necessari. Ma se tutti i costi di manutenzione o tasse incorsi per 80 anni venissero contari, rivalutati in euro di oggi e sottratti dal prezzo di acquisto del 1936, e poi si sottraesse anche l'inflazione degli ultimi 80 anni alla fine non hai guadagnato NIENTE in termini reali. Assumendo ad es. un costo totale della casa ANNUO del -3% annuo per spese e costi vari se fai due calcoli noti che una cifra di 100 in 15 anni circa si dimezza, cioè se per semplificare assumi che l'inflazione fosse zero e l'apprezzamento degli immobili fosse zero per 15 anni, sottraendo dal prezzo di acquisto solo quello che hai speso per tenere l'immobile funzionante e pagare ICI dopo 15 anni il suo valore reale si dimezzerebbe Questo non è un ragionamento teorico. Dal 2006 circa i prezzi degli immobili in cinque anni sono scesi dal -10 al -20% in Europa ed Italia per cui può essere che occorrano altri 10 anni per tornare al livello di prezzo di una casa in termini nominali del 2006. Dato poi che l'inflazione è sempre tra l'1.5% e il 2% in Italia dovresti sottrarre questo deprezzamento e in realtà anche se l'immobile tornasse al valore nominale del 2006 nel 2021 in termini reali (al netto dell'inflazione) sarebbe un -20% sotto. Ma anche assumendo per semplificare che l'inflazione rimanga 0% per i prossimi 10 anni e che gli immobili salgano invece di valore in media di un 1% l'anno (cosa che ora non avviene perchè scendono ora di un 1 o 2% l'anno) in modo che in termini reali tornino al livello del 2006, se tieni conto di tutte queste spese per 15 anni il valore reale dell'immobile si sarà comunque dimezzato. In questo esempio semplificato, se nel 2021 il prezzo di un immobile (ora sceso di un -15%) tornasse al livello del 2006, dato che dovresti sottrarre anche 15 anni di spese di manutenzione, condominiali e ICI varie, in media un -3% annuo, ti rimarrebbe metà del VALORE REALE della casa (anche se il prezzo al netto dell'inflazione è lo stesso) La realtà è che se tieni conto sia: a) dell'inflazione che b) dei costi ANNUALI RIVALUTATI di manutenzione e tasse gli immobili non si apprezzano quasi mai nel corso del tempo in termini reali. Ogni studio, in ogni paese del mondo, che ha calcolato il valore reale (al netto dell'inflazione e dei costi e tasse annuali) degli immobili ha trovato che non si sono mai apprezzati più dell'inflazione. Il valore degli immobili è sempre salito in linea con il reddito medio della popolazione in pratica e basta, per 100 o 200 anni non hanno mai in media creato ricchezza. Eccetto che dal 1995 circa quando in quasi tutto il mondo sono raddoppiati o triplicati in termini reali per la prima volta nella storia Nell'90% dei casi gli immobili in Italia rendono un 3-4% LORDO, dato confermato da ogni studio o statistica in Italia e al netto un 1%, cioè quanto i Bot o un terreno agricolo. Un appartamento da 600mila euro si affitta a 2.000-2.000 euro cioè ad un 4% LORDO da 400mila euro si affitta a 1.200 euro cioè ad un 3.5% LORDO da 200mila euro si affitta a 800 euro cioè ad un 4% LORDO un mini da 100mila euro si affitta a 450 euro cioè ad un 4% lordo ^A Milano e Roma i valori sono indicati ad es qui e il rendimento è minore#http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy/Rental-Yields^ perchè i prezzi sono maggiori. Se togli tasse, manutenzione, amministrazione e spese legali varie ogni tanto il rendimento netto è l'1% in media, come i BOT. Gano ragiona come fanno tanti pensando ad un immobile comprato 15 anni fa, prima della bolla immobiliare. Ma se ci investi dei soldi ora vedi che rendimento/prezzo di acquisto DI OGGI = 3% LORDO e se va bene 4%. Netto 1%, come i BOT Se parli di apprezzamento nel periodo di venti anni da 1987 circa al 2007 circa e in particolare dal 1997 al 2007 è vero che in media li immobili sono raddoppiati. Questo perchè ^si è passati da 50 miliardi di mutui erogati in totale a metà anni '90 a 300 miliardi di euro nel 2007#http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy/Price-History^, cioè nel 1990 quasi nessuno otteneva un mutuo all'80% e nenanche al 60% a meno di essere benestante. L'incremento degli immobili dal 1997 rifletto solo il fatto che i mutui erogati sono aumentati del 600% Ma mi fa ridere sentir parlare degli immobili come investimento di lungo periodo, quando nel corso delle generazioni vanno ogni tanto ristrutturati e i costi di manutenzione degli immobili ad esempio in Emilia sono allucinanti. Per sfortuna la casa da cui scrivo in questo momento ha del terreno che sta "scivolando" per motivi di cambiamento climatico o geologico e si stanno aprendo crepe ogni tanto e alla fine entro magari dieci anni si sarà costretti a stabilizzarla con micropali. Un problema che sembra diffondersi qui intorno. Il costo di questo tipo di lavoro esterno coi micropali: 50 ai 100mila euro. Inoltre in un ottica di lungo periodo la casa andrebbe sistemata prima o poi sfruttando dei rustici adiacenti e per farla breve le regolamentazioni regionali, nazionali e conmunali consentono questi lavori solo pagando dai 10 mila euro in su per piccole modifiche rispetto al piano regolatore e relative sanatorie, più un ingegnere strutturista che in base alla nuova legge antisismica infili placche di acciaio ovunque. Siamo in zona sismica ? No, ma Modena rientra ora nel grado più basso del rischio sismico grazie ad una nuova legge e se vuoi fare un soppalco devi avere un ingegnere strutturista che costruisce qualcosa in acciaio che regge meglio della centrale nucleare di Fukushima E' un caso particolare ? Forse, ma nella casa in montagna ci sono lavori alla caldaia e tetto dell'ordine delle decine di migliaia di euro, negli appartamenti condominali dati in affitto noto che dopo i primi 30 anni si deteriorano spesso, specie quelli affittati meglio cioè i tagli piccoli di appartamenti da 50-80 metri presi da immigrati. Questo perchè rende di più il mini da 80 metri rispetto a quello per famiglie da 130 metri, ma in compensano te lo danneggiano. Se parli di uffici invece e negozi meglio lasciare stare.

 

  By: Andrea on Sabato 21 Maggio 2011 22:48

Però si sono "svegliati" anche in Posta. Le ultime emissioni "buone" di Buoni Fruttiferi Postali ormai si perdono nel tempo (all'incirca nel 2005). Un po' perché poi han preso a proporre quelli agganciati a vari parametri un po' perché hanno addirittura iniziato a sparare alla schiena di chi, come me, apprezzava i BFP "tradizionali". L'ultima volta che ne ho acquistati allo sportello (2004) la tizia, che pur mi conosce benissimo, ha iniziato una tiritera lunghissima su una nuova tipologia ... l'ho lasciata parlare per un paio di minuti e le ho chiesto "Ascolta, in sostanza, secondo te questo è il vero prodotto buono, quello che avrà i rendimenti migliori nei prossimi anni?" e lei, poverina, mi ha risposto "Secondo me sì". Al che le ho detto "E allora comprane tu più che puoi e a me vendi i Buoni Fruttiferi Postali Ordinari che ti ho chiesto". Da allora solo dematerializzati dal sito, così non devo ascoltare le pistolate. Però la struttura a salire dei rendimenti non è più quella di un tempo.