casa batte borsa 7 a 1

Mr. Alan Greenspan ha appena pubblicato uno studio sul mercato immobiliare, un ^paper di analisi finanziaria e statistica#http://www.federalreserve.gov/pubs/feds/2005/200541/200541pap.pdf^ di tipo accademico come parte del lavoro di ricerca della Federal Reserve (ovviamente il co-autore più giovane avrà fatto il 90% del lavoro). Tuttavvia Greenspan ha 73 anni, dal 1987 è a capo della più importante banca centrale del mondo. Invece di passare tutto il suo tempo a fare maneggi e giochi di potere come Fazio partecipa a scrivere un paper pieno di equazioni di regressione lineare e dozzine di grafici e formule

Ho letto oggi un articolo su F&M sulle intenzioni Andra Monti di fare uno spin off immobiliare per creare una società distinta per portare alla luce il reale valore degli immobili posseduti da Poligrafici e Monrif. Sembra che allo stato attuale l'ammontare dei valori che ne risulterebbero sia molto superiore al valore di libro della società Polifgrafici. Occorrerebbe dargli uno sguardo.

USA: GREENSPAN, AMERICANI POSSONO ASSORBIRE CALO PREZZI CASE (ANSA) - ROMA, 26 set - Il presidente della Federal Reserve Alan Greenspan stempera le preoccupazioni sull'andamento del mercato immobiliare negli Usa affermando che gli americani sono in grado di assorbire l'eventuale choc di un crollo dei prezzi delle case. La maggior parte dei proprietari di case - ha affermato Greenspan nel suo intervento all'Associazione dei banchieri statunitensi - dispone di una consistente capitalizzazione" per far fronte all'eventualità di un calo dei prezzi delle case". (ANSA).

Si stanno creando delle "occasioni" nel mercato immobiliare del Stati Uniti vicino al Golfo del Messico: in Florida ad esempio si legge che ci sono ora zone in cui i prezzi sono scesi del -30% in un mese grazie a Katrina Queste sono comunità che negli anni '30 e '40 sono state spazzate via da alcuni cicloni che hanno fatto centinaia di morti, poi per qualche decennio miracolosamente non ci sono stati disastri con molte vittime e dato che il tempo e il mare sono quasi ideali si sono riempite

Cramer notava ieri segni di crisi nel mercato della seconda casa e sembra che il massimo sia stato fatto ad inizio anno e che i prezzi cominciano a scendere. Del resto i titoli immobiliari hanno tutti perso un 20% dai massimi a differenza di quelli italiani come Pirelli Real Estate, Beni Stabili e Gabetti. La cosa curiosa è che simultaneamente questo mese ci sono stati afflussi record nei fondi azionari americani. Può essere quindi che vedendo gli immobili fermi il denaro si stia rivolgendo alla borsa in America. ------- -------- ------- ------ ------ ------ ------ ------- ----- --- Hope the Fed Sees Housing's Cooled By James J.Cramer RealMoney.com Columnist 9/19/2005 8:36 AM Stuff's not moving. Especially second-home stuff. It's like the spigot just shut off. And prices are now coming down, maybe dramatically. There, that's my take on what's happening right now in the housing market, a market that has suddenly gone from great to just plain awful, particularly on the high end. The combination of raw materials costs vaulting dramatically higher and the expense of the longer commute or the drive to the second home has simply taken the wind out of the sails -- or sales -- of one of the great engines of the last five years. Will the Federal Reserve see it? Does the Fed have the contacts to see it? Is the Fed too focused on its agenda of raising rates to realize that it doesn't need to raise rates? That's what makes this such an important week. First, how good is my information? Pretty good, given that I am not allowed to own individual stocks, except for my charitable trust, ActionAlertsPLUS. That has, over the last few years, forced me to move into real estate in a major way. I look at numbers across a wide series of portfolios and I can tell you that, without a doubt, this market peaked in January and has had a real notch down this summer. In fact, the only place where it is still rising is in Mexico, and the negative piece in Barron's this weekend quoting Doug Kass -- which you could have read about in his musings on our sister site, Street Insight, well in advance -- might even kibosh those investments. Of course, if you own one home and you commute to work, you aren't going to sell your home to get closer to your job. Nothing that drastic. But the second-home market is truly frozen right now, frozen to the point that speculative properties, particularly the ones I monitor, have become "untalked about," meaning that people who have put money up for them are trying to figure out how to walk away from them. --------- ------- ----- ------ ------ ------ ------ ------- ----- ----

E quindi voglio avere la possibilità di essere liquido velocemente quando diventerà necessario (in parole povere su un orizzonte di 2-3 anni io sarei sul catastrofista). ------------------gz--------------------- magari quel giorno ,svegliandosi da una nottata trascorsa con il canto dei grilli nei campi , aggirandosi nel fresco delle spesse mura del casone in campagna , pensando ai poveracci che non hanno più i soldi per l'affitto, una partitella nel campo di calcio accanto a casa ,due pesche prese dall'albero,la sera tagliando per i campi andrà a prendersi una pizza da Giovanni ai Faraglioni a soli ,e ripeto "SOLI" ,12 euro,e , masticando ogni boccone da milleecinquecentolire mediterà sul calo di tutto . E anche se gli valuteranno la metà il casolare lei se ne sbatterà e ci continuerà a stare perchè se l'è sistemato come piace a lei e ci fa le stesse cose di prima .Sempre meglio del condominio col baccano dei vicini e la tele a tutto volume dell'anziano di fronte un pò sordo. Cobraf, le case caleranno , e presto , ma sono un genere che va valutato diversamente dalle azioni.

Tra i miei famigliari e parenti è sempre stato il mattone ad essere gettonato a preferenza dei Bot o di qualunque altro investimento finanziario e sono cresciuto in questa mentalità che 10 o 20 anni fa aveva un senso per cui la conosco bene. Lo so anche che c'è gente che parla parla di speculazione sul mercato finanziario e poi in realtà campa con gli affitti (mi viene in mente il tizio che ^ha inventato l'Oscillatore Stocastico, George Lane#http://www.futuresbasics.com/Futures_Secrets/Futures_Tools/stochastics.htm^. Anni fa stavo per andarci e poi mi hanno spiegato che che possiede metà del paese dove abita, incassa tanti affitti e poi tiene corsi di analisi tecnica dove spiega che guadagna con lo Stocastico per cui ci ho rinunciato perdendo anche fiducia nello Stocastico). Per quello che mi riguarda non metto una lira in cose che non siano liquidabili entro sera, ma sono un caso limite perchè un operazione che duri più di 24 ore senza dare risultati mi innervosisce. Parlando in termini razionali invece, se devo investire in qualche cosa che per essere liquidato richiede diversi mesi (a meno di non voler svendere per disperazione) mi sembra che devo essere convinto che abbia una "valore" intrinseco che lo protegge da possibili oscillazioni Il problema è che al momento come ha ricordato oggi il presidente della Banca Centrale Europea Trichet, i tassi di interesse sono al livello più basso degli ultimi 100 anni. Non lo ha detto come battuta: è proprio così, IL LIVELLO DEI TASSI PIU' BASSO DEGLI ULTIMI 100 ANNI Bene, mi sembra logico pensare che se il denaro e la liquidità non sono mai stati così "facili" i valori di qualunque asset, immobili, azioni e obbligazioni siano su livelli relativamente molto elevati (il motivo penso sia ovvio). Di conseguenza, che siano azioni, immobili o obbligazioni, sarà soggetto a scosse verso il basso quando detti tassi di interesse saliranno. E quindi voglio avere la possibilità di essere liquido velocemente quando diventerà necessario (in parole povere su un orizzonte di 2-3 anni io ^sarei sul catastrofista#http://www.prudentbear.com/creditbubblebulletin.asp^). Oggi il costo del denaro è il 2% medio (titoli di stato) e in pericolo di salire. Quando sia tornato al 4 o 5% medio e dia segno di scendere allora posso rilassarmi e dire che se investo in qualche cosa di non liquidabile entro 24 ore non è un problema

Egr. Dr. Ziobordi, scusi la mia impertinenza, ma Lei quante case ha ? O, se le risulta piu' semplice rispondere, quale e' la quota parte del suo patrimonio complessivo che risulta investita in immobili ??? Cordiallement, CG

......Purtroppo, tra l’investitore di minoranza e queste opportunità di guadagno ci sono un sacco di passaggi intermedi: - inanzitutto ho il rischio di impresa: Nokia e Microsoft possono anche – domani – andare male .....- infine ho il rischio di Borsa... ----------------------------------------------- Ma che importa dei problemi della singola società ? Se uno compra 15 titoli di quelli importanti o 30 titoli di quelli medio-piccoli tutto questo rischio scompare. Per una società che ha grossi problemi ce ne sono due che inventano un nuovo prodotto o una nuova tecnologia. Se gli appartamenti fossero l'investimento che rende veramente nel capitalismo avresti mega multinazionali tipo General Electric o Coca Cola o Ericsson o Tronchetti Provera o Benetton o Del Vecchio o DeBenedetti che gestiscono decine di migliaia di appartamenti ! Invece è il ragioner Rossi o il dottor Ferrari che investono in appartamenti (salvo gli ultimi tre anni in cui anche Pirelli e Del Vecchio si sono buttati) I Tronchetti Provera o Benetton o DeBenedetti magari investono in immobili per 3-4 anni e poi passano ai telefoni, alle autostrade, agli autogrill, agli occhiali, ai servizi finanziari o alle centrali elettriche. Ma dato che in maggioranza lo fanno con società quotate in borsa se le compri quando costano meno del solito e ogni tanto le vendi quando costano più del solito gli vai dietro

...... di solito si tratta di persone che NON hanno un portafoglio azionario diversificato, cioè non concordano con quello che scrivo..... --------------------------GZ-------------------- queste chiacchere possono ulteriormente sviare dal meglio dell'investimento qualche timoroso, ma quelli che si abbonano sicuramente hanno una propensione al rischio adeguata , e forse è meglio che chi non ce l'ha (spesso anche i promotori) non lo faccia.Faranno minori guadagni ma più proporzionati ai loro confini emotivi . Quasi tutti poi fanno azioni italiane , che come comportamento secolare non è che siano state chissachè e non c'è una sedimentazione di memoria positiva al riguardo. Il mordi e fuggi però con l'avvento dell'analisi tecnica e dei derivati non è solo degli "occasionali" , ma è ormai talmente preponderante , quasi strutturale, che anche l'investitore più tradizionale ormai soffre parecchio e ci vuole una bella forza a resistere alle tentazioni di vendita o acquisto in base a quei segnali. A volte può anche essere che queste persone sanno che è meglio l'azionario ma poi non osano. Del resto tanti sanno che è meglio farsi controllare periodicamente dal dentista , ma non lo fanno per paura.Anche se sanno che il danno lo avranno loro.

...Diciamo solo che questi numeri stridono con la vita reale: non so voi, ma per me è molto più comune incontrare casi di persone che han costruito un piccolo patrimonio con le case partendo da zero o quasi (non ... ------------- Esatto. Ma il motivo è uno solo: nessuno ha comprato i 30 titoli del MIB 30 o del Dow Jones e LI HA TENUTI IN PORTAFOGLIO PER 30 ANNI. Quasi tutti hanno comprato o ereditato invece qualche immobile 30 anni fa e ora fanno il confronto. Con un appartamento nessuno vende e ricompra ogni volta che il valore di mercato è in perdita (per i costi e compllicazioni legali della compravendita e perchè nessuno vede il valore reale quotato sul giornale ogni giorno per cui se per dieci anni è in perdita non ci fa caso). Grazie al fatto che NON HANNO MAI VENDUTO ora vedono che l'appartamento è salito di 15 volte dal 1970 e pensano che " con gli immobili non sbagli mai"!. Angelo, è solo per questo motivo che tanti pensano che il "mattone" non tradisce. Se avessero invece comprato ad esempio i 30 titoli maggiori dell'indice di borsa italiano o americano o francese (tanto per dire una cosa mica difficile, alla portata di tutti, perchè sono indicati sul giornale) avrebbe guadagnato circa 3 volte di più che con l'appartamento. Ma dato che nessuno in Italia lo ha fatto, dato che hanno comprato in maggioranza quando la borsa era salita del +50% e venduto quando era scesa del -50% pensano che le azioni siano una fregatura. Se nessuno gli avesse mai pubblicato sul giornale le quotazioni dei titoli di borsa per 20 anni, se avessero comprato nel 1970 o 1980, non avessero mai venduto e solo ora facessero il confronto rimarebbero sbalorditi. Si accorgerebbero che dal 1970 ad oggi l'indice Dow Jones è salito da quota 750 a 10.500, più però un 2.5% medio annuo di dividendi e il tutto tassato al 12% senza spese legali, manutenzione e ICI. Ottenendo un rendimento medio reale superiore all'8% medio annuo che in nessun paese al mondo mai gli immobili hanno mai avuto per periodi di tempo di 20 o 30 anni

Secondo la mia modesta opinione il confronto andrebbe fatto non tra la casa e le azioni ma tra la casa e l'azione. Oppure tra più case e più azioni. Questo perchè la logica vuole che non tutte le case venghino premiate in fatto di rivalutazione così ome le azioni. Secondo me le cose si potrebbero equivalere sul lungo periodo (es.30-50anni). Si potrebbe fare una gara in cui il sig. Rossi compra una casa in una città ed in una zona di sua scelta ed il sig. Bianchi sceglie a parità di valore, azioni di una società quotata nel settore di sua scelta. La possibilità che hanno entrambi è quella di cambiare ovvero nel corso della gara avranno la possibilità, l'uno di vendere la casa e reinvestire l'esatta somma ricavata in un'altra abitazione di sua scelta, l'altro con le azioni avrà la possibilità di venderle e cambiare settore reinvestendo la medesima cifra. Solo così sarebbe possibile effettivamente valutare il tutto. Altrimenti rimangono discorsi un pò generici. Che poi non vi sia ombra di dubbio se sia più conveniente comprarsi per 30anni una casa attraverso un mutuo oppure versare i contributi allo stato (qualsiasi stato) per ritrovarsi poi la misera pensione (non certo quella di Bertinotti)....credo che su questo siamo tutti daccordo.

Come cavolo volete che a lungo andare renda di più comprare un appartamento da parte del ragionier Rossi rispetto a investire in Nokia o Apple o ENI o Shell che ogni tre anni trovano un altro modo per fare profitti ? _____________________________________________________________________ E’ curioso ricordare che all’inizio di questo thread io ero intervenuto a “difesa” delle azioni perché il “7 a 1” sostenuto dall’allora articolo del Sole 24 Ore era un esercizio teorico più che la realtà dei fatti. Adesso però, mi sembra che si stia esagerando all’opposto: sostenere che le azioni in media hanno reso di più delle case nel corso degli ultimi 30- 40 anni urta non solo con la realtà dei numeri, che ognuno – economisti FMI compresi – si massaggia come vuole ma anche con i casi di esperienza reale della maggioranza di noi. Sul 4-7% reale delle azioni ci sarebbe molto da discutere, così come sul 2,3% degli immobili, ma preferisco evitare di entrare in una diatriba accademica. Diciamo solo che questi numeri stridono con la vita reale: non so voi, ma per me è molto più comune incontrare casi di persone che han costruito un piccolo patrimonio con le case partendo da zero o quasi (non parlo di Ricucci, ovviamente)piuttosto che casi analoghi con le azioni. Non parliamo poi di trovare quelli che han comprato Nokia prima che diventasse la grande Nokia oppure Microsoft quando Bill Gates lavorava ancora in un garage. Questo significa che dalla teoria alla pratica c’è una certa differenza e che guadagnare con le azioni in pratica è molto più difficile di quel che sembra leggendo - a posteriori - i resoconti degli economisti. Le potenzialità delle azioni saranno anche maggiori (realmente lo sono, ma con lo stock picking) ma se quasi nessuno si dimostra capace di coglierle, perchè parlarne come fossero la norma? Sotto un altro profilo questa bella discussione non tiene conto del fatto che, sempre parlando in generale -le azioni sono molto più rischiose delle case. -l’investimento in termini di tempo (per chi vuole investire selezionando personalmente i temi) o di costi (per chi sceglie il risparmio gestito) è completamente differente. Guardiamo al rischio. E’ chiaro che Nokia/Microsoft/Eni hanno più opportunità di sviluppo e di guadagno dell’appartamento comprato dal Sign. Rossi. Purtroppo, tra l’investitore di minoranza e queste opportunità di guadagno ci sono un sacco di passaggi intermedi: - inanzitutto ho il rischio di impresa: Nokia e Microsoft possono anche – domani – andare male proprio perché più opportunità di guadagno significa anche ti avventuri su nuove strade, cioè che stai rischiando di più di chi cerca di guadagnare con gli immobili; - poi ho il rischio della gestione, dovuto al fatto che non avendo il controllo diretto so bene che anche quando non incontro un Tanzi, in genere vi sono personaggi che non hanno come priorità il rendimento dell’azionista di minoranza (se si vuol dire le cose come sono, altrimenti si fa un po’ di teoria su quanto sono belle le public companies……); - infine ho il rischio di Borsa, cioè la possibilità che le quotazioni – anche qui per i più svariati motivi – non riflettano il valore dei fondamentali quando io ho bisogno di realizzare il mio investimento (è un rischio presente anche con gli immobili ma in misura decisamente diversa). Tutte queste cose rendono arduo il confronto ed impediscono di tirare conclusioni a priori, tipo quelle degli economisti, che non a caso sono spesso pessimi investitori. In pratica occorre considerare caso per caso, andando a vedere in un dato momento storico se c’è più valore nel mercato azionario od in quello immobiliare, e poi decidere tenendo presente che non sono due alternative esattamente equivalenti, per cui – per i patrimoni di medie dimensioni – la diversificazione è un concetto che nessun consulente indipendente mette in discussione.

Ogni 100 persone che leggono il sito ce ne saranno 5 o 6 che si abbonano e forse 1 che ogni tanto scrive Ogni mi capita di incontrare nella vita reale e non virtuale qualcuno che dice: "... ho letto qualcosa sul tuo sito..." e se si fanno due chiacchere di solito si tratta di persone che NON hanno un portafoglio azionario diversificato, cioè non concordano con quello che scrivo ma sono investiti in appartamenti oppure fondi comuni (GPF, private...), spesso obbligazionari o adesso previdenza e polizze integrative e se hanno azioni comprate direttamente sono alcuni titoli specifici come ENI o ENEL o qualche banca come la maggioranza degli italiani di cui costituiscono un campione, dei resto molti gestori e analisti tecnici e finanziari che conosco non tengono niente investito in azioni salvo qualche mordi e fuggi

Mi sa c'è un equivoco nella discussione ,sono convinto che nessuno in questo forum pensa che le case rendano più delle azioni sul lungo periodo. Non è questo il punto ;è che l'abitazione ad uso personale è una cosa che va oltre la convenienza economica ,e che quindi non si può paragonare alle azioni o obbligazioni;non essere buttato per strada o pagare un mutuo per sè invece che un affitto ad un estraneo ha un valore extra-economico. Se si passa all'uso investimento affittandolo quel 2,3% diventa 4,5/5% reale che per la maggior parte della gente è buono , (anche se si illude di guadagnare molto di più).Crolli ce n'è stati , come per le azioni ,la storia che le case non calano mai è una balla, ma il proprietario continua a prendere l'affitto (che è una forma di pensione per molti) e non se ne accorge quasi . L'azione è meno portata ad essere tenuta 30 anni , la casa non dà il panico del crollo in una settimana , psicologicamente è più facile tenere i nervi saldi , perchè o ci stai dentro o hai una cedola mensile fissa che ammortizza il dolore del calo di valore .Dà tante grane , la casa , ma per la gente sono cose della vita quotidiana , non si tratta di valutare il roe o il peg o l'attendibilità della solvibilità. Le azioni rendono il 4-7% reale ,in media .Ma pochi le riescono a maneggiare ed è facile sbagliare timing e infatti tutti sanno che si fanno i soldi andando a comprare quando vendono e viceversa . Siamo onesti , se la maggioranza si sa che sbaglia , perchè considerarli stupidi se poi fanno un pò di resistenza a fare da parco buoi? Comunque il fatto che uno dei più ricchi del mondo sia un Giapponese che ha immobili , che un non-laureato che ha esercitato la professione medica abusivamente sia in orbita (ricucci) , che anche Berlusconi ha iniziato da lì , vuol dire che ci si possono fare i soldi .Tutti ignorantoni ? E allora perchè Soros sta investendo un mare di soldi nell'immobiliare in Germania?(oltre che a Las Vegas?). Io accetto i soldi da qualsiasi parte . Anche Buffet dice che 1 dollaro guadagnato con le azioni tecnologiche è uguale ad 1 dollaro guadagnato con la carne di maiale (o qualcosa di simile).Io ci metto anche uguale ad 1 dollaro guadagnato con una casa. E poi , la diversificazione