Da una generazione all'altra devi avere fortuna - GZ
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By: GZ on Giovedì 26 Maggio 2011 00:44
Nel lungo periodo l'immobiliare è una scommessa su guerre, regimi politici e trend demografici. Con l'immobiliare su orizzonti di una o due generazioni devi indovinare:
a) il TREND DEMOGRAFICO inclusa immigrazione (se è in prevalenza dalla Somalia e Nigeria o Marocco o Libia o Guatemala o Perù vendi...)
b) il TREND POLITICO (se sei in Palestina o a Berlino o a Praga o a Budapest a Pechino o ad Algeri nel 1946 vendi... )
c) il trend SOCIO-ECONOMICO (se sei a Buenos Aires quando arriva Evita Peron o a Caracas quando arriva Chavez o in California quando arriva Bernanke vendi...)
Qui parlate del valore delle case dal 1936 in Italia e nel nord e in Toscana ed Umbria sicuramente in media ha funzionato bene, ma soprattutto nel periodo del boom economico del 1950-1970 e poi della bolla immobiliare del 1995-2007. Dal 1970 a metà anni '80 invece c'era l'equo canone e l'inflazione al 12% per cui avevi rendimenti negativi se non affittavi proprio tutto in nero....
A Mexico City, LIma, Rio De Janeiro, Caracas o Buenos Aires sicuramente ci sono quelli che sono diventati miliardari a costruire case e palazzi, però non senti molto parlare dell'investimento in immobili in affitto da parte della classe media messicana, peruviana ed argentina. Questo perchè sono città che sono state invase da decine di milioni di poveri che hanno ridotto interi quartieri a mal partito, come a New York o Detroit, dato che non sono diventati classe media, ma sono rimasti poveri e affetti da crimine, gang e problemi sociali vari. E l'inflazione periodicamente è esplosa riducendo di colpo i redditi da affitti senza contare periodiche ventate di demagogia peronista. A Buenos Aires i prezzi degli immobili sono giù dal 1900 ad oggi o dal 1950 o dal 1995 ad oggi in termini reali
Io sono influenzato da quello che ho visto in U.S.A, ad esempio di come i più bei quartieri di New York nel 1920 erano il Bronx e Harlem e ancora nel 1950 erano a Brooklyn mentre Manhattan era con poche eccezioni un area affollatissima, tirata su male e povera. Ora passi per viali e piazze molto belle con palazzi dell'800 stile Milano e villette in pietra con giardino nel Bronx e a Brooklyn e senza leggere tabelle capisci che i loro proprietari hanno svenduto. Invece i proprietari degli enormi grattacieli sorti a Manhattan dopo il 1950 sono diventati multimiliardari. Ma a Detroit dove il prezzo medio di una casa è ora inferiore a 10mila euro (diecimila) i proprietari di case non sono stati contenti di aver perso il -95% in due generazioni
I proprietari di case a Budapest, Varsavia, Berlino, Praga, Dubrovnik, Belgrado, Bucarest su fino a Kiev o Mosca o Pietroburgo... hanno perso tutto no dagli anni '20 o anni '30 in poi ? In Germania pure per altri motivi hanno perso tutto (casa in macerie) intorno al 1945. A Vienna dal 1917 quando c'era l'impero austroungarico al 1957 quando i sovietici si sono finalmente ritirati penso che il rendimento sia stato -80%.
Nel centro di Algeri, Tripoli e Tunisi i valori immobiliari dal 1940 o 1950 quando c'era il colonialismo ad oggi penso siano giù del -80%. Ad Istanbul, il Cairo, Bagdad sono andati male. Tralascio il resto dell'Africa, ma ad esempio in Sudafrica stanno crollando ora. In Cina con Mao grosse perdite sull'immobiliare (-99% circa). Stessa cosa con Ho-Chi-Min a Saigon. In Giappone senza comunismo dal 1990 ad oggi siamo sul -35%
Oggi a Bruxelles, Parigi, Marsiglia, Londra, Birmingham, Malmoe, Milano, Genova... ci sono intere aree urbane invase dall'emigrazione dal terzo mondo che stanno facendo lentamente la fine di Detroit, Harlem, Bronx, Brooklyn, South Chicago, il centro di Philadelpia, Cincinnati, Oakland...