investi in immobili in America - GZ
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By: GZ on Mercoledì 21 Dicembre 2011 12:22
E' venuto il momento in cui ^si può investire in immobili ora in America, ad esempio in California#http://ilpunto-borsainvestimenti.blogspot.com/2011/12/il-bottom-dellimmobiliare-in-usa.html^
Ci sono da un mese o due segni evidenti che il mercato immobiliare americano nelle zone che sono state più colpite dalla crisi, Florida e California ad esempio, si sta riprendendo. Incredibile ma vero, dopo cinque anni consecutivi in cui gli immobili hanno continuato a franare, sia come prezzi (anche dei -50% dal 2006) che come numero di transazioni immobiliari(-40% circa) che quantità di nuove costruzioni (-70% circa) la tendenza si è ora invertita
Non c'è una vera ripresa del mercato immobiliare perchè gli incrementi che si vedono da questa estate sono minimi, MA SONO INCREMENTI E NON DECREMENTI, IL TREND DEGLI IMMOBILI AD ESEMPIO IN CALIFORNIA E' CAMBIATO. Esistono alcune ragioni importanti che lo spiegano e indicano che forse il fondo del mercato immobiliare in Florida e California in particolare è stato toccato e si può investire in immobili ora in America.
IN AMERICA SI COMPRA LA CASA CON IL MUTUO, IN ITALIA NO ORA
i) ^un mutuo a 25 anni in America costa ora un 3.6%, tasso fisso#http://www.mortgageloan.com/Rates/California/^, un mutuo a 30 anni il 4% e in Italia ad esempio il mutuo classico a 25 anni costa quasi un 6%, ma in realtà non lo danno più a nessuno. Le banche spagnole, francesi, italiane e ovviamente greche, portoghesi, irlandesi ma anche belge non danno più mutui perchè stanno lottando per sopravvivere, hanno bisogno di denaro loro, non possono prestarlo. In America invece, paese socialista, i mutui fino a circa 700 mila dollari li garantisce in pratica lo stato tramite Fannie Mae e Freddie Mac e la FED ha comprato come noto 700 miliardi di obbligazioni cartolarizzate su mutui. Questo fa sì che i mutui costino un terzo di meno e soprattutto che siano disponibili quasi come una volta, l'unica differenza è che invece di fare mutui al 100% ora li fanno all'80% del valore dell'immobile. Questo significa che in USA i prezzi ora possono risalire e in Italia ad esempio stanno per franare invece davvero. In America ti danno ancora i mutui "ARM" che partono al 2.6% per i primi cinque anni (poi risalgono). Senza mutui gli immobili crollano, con i mutui invece e a costi così bassi gli immobili possono risalire
IN AMERICA DA CINQUE ANNI NON SI COSTRUIVA PIU'
Se guardi il grafico in fondo vedi che le nuove costruzioni di case in USA sono crollate da 2 milioni l'anno nel 2005 a 400mila l'anno e sono rimaste a questi livelli depressi per quattro anni per cui lo stock di case invendute si è ridotto molto ed è tornato ora a livelli normali
IL DOLLARO STA SALENDO E ATTIRA CAPITALI
ii) il dollaro sta risalendo da mesi ed è diventato la valuta forte del mondo, più del franco svizzero e dell'oro e questo attira capitali in America da tutto il mondo. Basta pensare che le rupia indiana ha perso un -20% da maggio (!) e l'India è piena di gente ricca (oltre ad un miliardo di poveracci) che ha da investire e però in America le opportunità di investimento industriale e in business sono più limitate, quello che è attraente è l'immobiliare. In Cina se noti da un paio di mesi lo yuan ha smesso di risalire e allo stesso tempo stanno allentando le restrizioni ai movimenti di capitale per cui anche qui del denaro esce e dovendo andare da qualche parte va in immobili di preferenza
LA CRISI IN EUROPA SPINGE A PORTARE SOLDI ALL'ESTERO
iii) la crisi finanziaria dell'eurozona e dell'euro sta spingendo del denaro fuori dall'europa e si riversa negli immobili a Londra e Parigi, in Germania che è la meno cara, ma poi in europa non ha altre possibilità perchè gli immobili devono ancora veramente fare crac a parte Spagna ed Irlanda. In California compri case che già costavano meno di quelle equivalenti europee nel 2006 e che oggi sono alla metà dei prezzi americani del 2006
I DATI USA SONO MIGLIORATI
iv) i dati economici USA sono negli ultimi 3-4 mesi sensibilmente migliori di quelli europei a parte la Germania (Olanda, Finlandia) e in qualche modo supportano la domanda di case in america, cosa che si riflette ad esempio negli affitti che sono relativamente alti in america.
GLI AFFITTI IN AMERICA RENDONO PIù DEL DOPPIO CHE DA NOI
Tipicamente un affitto di case in America rende intorno al 3% netto mentre in Italia se non sono abitazioni di pregio siamo più vicini all'1% se consideri tutti i costi. Inoltre affittare in casa in America è molto più "efficiente" economicamente se vogliamo, perchè sfratti l'inquilino in un mese o due senza problemi
Quando dico "si può investire in immobili ora in America" va qualificato ovviamente subito specificando che si tratta di un continente più grande della Cina, con zone straricche dove le case partono da un milione di dollari come il Connecticut e molto povere dove la casa media costa 10 mila (dieci...) come Detroit, molto belle e piacevoli come tutta la California o con un freddo terribile come Chicago o un caldo soffocante come il Texas, in crescita come Iowa o Oregon o in depressione come Nevada e Michigan, affette da crimine come New Orleans e sicure come la svizzera in Vermont o Santa Monica
Ma proprio per questo se hai qualche contatto locale e studi un poco la situazione, venendo dall'europa dove l'euro è ancora sopravvalutato puoi trovare ora cose interessanti. Ad esempio sfruttando le ^"short sale", le vendite forzate in asta#http://en.wikipedia.org/wiki/Short_sale_(real_estate)^ di case pignorate, che sono decine di migliaia ogni mese. Io conosco molto bene la California perchè vi ho abitato dal 1988 al 1990 e poi dal 1996 al 1999 e ci vado ogni anno avendo sposato un indigena e mentre non so dire di altri stati con precisione nel sud della California sono abbastanza sicuro che ci siano opportunità per un europeo che lo vede come investimento
