casa batte borsa 7 a 1

E' molto difficile ragionare di investimenti su periodi superiori ai 5 anni se si confrontano beni "REALI" come le case e terreni con la "CARTA" delle obbligazioni e azioni. La proprietà immobiliare gode dell'enorme vantaggio psicologico che una volta comprata la possiedi, la vai a visitare (se non ad abitare), la tocchi, l'hai scelta senza nessun bisogno di esperti e ognuno di noi nel comprare un appartamento, un box, un terreno, nel ristrutturare una proprietà sa in qualche modo di quello che fa e si sente un esperto. Quando invece compri un titolo obbligazionario di stato o aziendale, un azione, italiana od estera, un fondo comune italiano od estero, SGR, private banking, polizza di previdenza... ti senti un pesce fuori dall'acqua e hai a che fare con qualcosa di intangibile che può contenere Callisto Tanzi, i bancarottieri di Worldcom o dell'Argentina e un bel giorno ti alzi e hai perso il -25%. Ma può anche contenere la ^Nokia#^ che dal niente diventa il produttore di 400 milioni di cellulari all'anno e da 2 euro nel 1998 ora vale 14 euro (ed è stata a 62 euro), la ^Microsoft#^ che da 5 dollari nel 1995 ora vale 25 dollari e se c'è scarsità di energia anche le stupide raffinerie della ^ERG#^ salgono da 3 euro a 17 euro (dal 2001 ad oggi). Tuttavvia, al di là degli episodi estremi e dell'aspetto psicologico resta che negli ultimi 30 anni, nonostante il boom immobiliare dal 2000 ad oggi : "..... La media degli aumenti sul periodo di oltre 30 anni analizzato dagli economisti del Fmi (1971-2003) è dell'1,7% annuo, con Spagna e Gran Bretagna in testa al ritmo del 3,6% di rincari annui, ^l'Italia al 2,3%, gli Usa all'1,3% e, ultima, la Germania allo 0,1%#http://www.corriere.it/edicola/economia.jsp?path=TUTTI_GLI_ARTICOLI&doc=BOX^...." Ovvero nel caso migliore gli immobili in Italia hanno reso il +2.3% annuo negli ultimi 30 anni. Le azioni in vece solo di dividendo, in media, in Italia ed Europa hanno reso intorno al 4% (negli anni '70 pagavano dividendi intorno al 7%). Come rendimento totale, nei casi peggiori come l'Italia il rendimento totale è stato tra il 3.5 e il 4% medio e in quelli migliori come i paesi scandinavi e anglosassoni intorno al 7% medio (annuo reale). In sintesi: ogni studio concorda nel rilevare che negli ultimi 30 anni le azioni hanno reso da 2 a 3 volte di più degli immobili. Come mai ? le aziende quotate sono organizzazioni che producono beni e servizi per il profitto ingegnandosi ogni anno di incrementarlo, sono le "macchine da guerra" del capitalismo, sfruttano la tecnologia, le economie di scala, gli appoggi politici, la globalizzazione e delocalizzazione, la pubblicità... Il singolo che diventa proprietario di una casa dopo che l'ha comprata invece fa manutenzione e basta, al massimo magari la divide in mini-appartamenti per extracomunitari e pendolari se affitare a famiglie non rende più. Come cavolo volete che a lungo andare renda di più comprare un appartamento da parte del ragionier Rossi rispetto a investire in Nokia o Apple o ENI o Shell che ogni tre anni trovano un altro modo per fare profitti ? Ma della differenza tra azioni e immobili te ne accorgi solo se tieni per 30 anni i titoli come si fa per una casa...

-------------------- da www.corriere.it/edicola----------------------- «Questi prezzi sono una vera follia» Tamburi: i valori sono già alti, diventano insostenibili perché siamo più poveri La bolla immobiliare italiana? C'è, eccome se c'è. Anche se i prezzi non sono saliti tanto quanto è accaduto altrove. E siccome in questo Paese siamo in genere tutti più poveri di dieci anni fa, i prezzi delle case sono da vertigine. Giovanni Tamburi, presidente di Tamburi&Associati, non è un esperto del settore. Ma dal suo osservatorio privilegiato, una boutique finanziaria al servizio di 80 famiglie industriali italiane, vede grigio. Non ha dubbi: il mattone ha passato il segno da tempo. E le conseguenze degli eccessi potrebbero essere molto dolorose. Che cosa sta succedendo? «Milano è piena di cartelli affittasi che rimangono a ingiallire per mesi senza che nessuno si faccia avanti. Non sono un immobiliarista, ma quando succede tutti i manuali dicono che la crisi è vicina. I miei clienti con possedimenti di questo genere in molti casi hanno deciso di vendere. Per portare a casa il capital gain, prima che sia troppo tardi. Insomma l'aria sta già cominciando a uscire dalla bolla». Sentiremo il botto, come è accaduto in Borsa nel Duemila? «Forse sì, ma non subito. Oggi siamo in una fase simile a quella che precedette negli anni Ottanta la parabola di Europrogramme, la finanziaria immobiliare piena di cespiti iper valutati che lasciò col cerino in mano un mucchio di risparmiatori». Ma lei vede un crash all'orizzonte? Invece di correre a comprare casa a questo punto bisognerebbe investire in un metaforico bunker? «Tra un paio d'anni ci sarà una resa dei conti sui mercati finanziari. Non so se partirà dagli immobili o da qualche altra parte. Le connessioni tra mattone e finanza sono sempre più visibili e strette». Segnali? «Non a caso Alan Greenspan, il governatore della Fed, che sta alzando pian piano i tassi anche per frenare l'eccessiva propensione al debito delle famiglie americane, guarda con apprensione alle sorti di Fannie Mae e Freddie Mac, i grandi cartolarizzatori di mutui quotati a Wall Street. Se si dovesse fermare troppo in fretta la giostra diventano bombe a orologeria. E lui continua ad ammonire: attenti a quei due». In America i prezzi delle case e i debiti contratti dalle famiglie hanno raggiunto dimensioni spettacolari. Da noi però è diverso... «Sarà anche vero che in certi casi la crescita reale dei prezzi non ha ancora recuperato i livelli del 1991, quando ci fu l'ultima grande isteria immobiliare. Ma da allora ad oggi il potere d'acquisto degli italiani è diminuito moltissimo. La sindrome della quarta settimana oggi colpisce molte famiglie in pericoloso anticipo: si arriva già al 15 in riserva, con le tasche semi vuote. Il calo dei consumi a fine mese si verifica sui beni di prima necessità, ma anche, pare, sui totem della vita moderna. Come le ricariche prepagate dei cellulari, articoli per cui c'è chi si priva del pane pur di non rinunciare allo status symbol». I discorsi tra amici sulle case che costano troppo hanno dignità scientifica? «Come no. L'uomo della strada che si lamenta perché si sente più povero e deve indebitarsi a 30 anni per comprare due stanze non ha ragione: ha stra-ragione». A che cosa andiamo incontro? «Difficile dirlo. Certo se si interrompe il ciclo della finanza, quello che ha fatto salire in simultanea negli ultimi due anni mattone, azioni e bond può iniziare una recessione di carta, ben più cattiva di quella dove ci troviamo ora, che riguarda solo l'economia reale». Vale a dire? «Se famiglie e imprese non dovessero più sostenere i debiti contratti per case e credito al consumo il primo effetto sarebbe un peggioramento della qualità del credito delle banche. A cui seguirebbero tassi più alti, sviluppo più difficile. Un brutto film, insomma. Tra l'altro già visto in passato». Qualcuno dice che questo boom immobiliare è diverso perché avvenuto in un'epoca di tassi in discesa, E dunque senza inflazione. Mentre i più recenti erano figli della corsa dei prezzi... «Non riesco a vedere vantaggi dietro alla differenza. La non inflazione forse è peggio: deprime. Perché leva anche la pia illusione della scala mobile, il meccanismo che a fine mese metteva 15 mila lire in più in busta paga. Soldi veri, di finto valore. Oggi non c'è più nulla. Né finto, né vero». Negli ultimi due anni bond, azioni e abitazioni sono saliti in simultanea: difficile immaginare che si possa continuare così

Per ora va tutto bene nonostante gli eccessi per il mercato immobiliare. Quando questa tabella qui sotto mostrerà che i tassi di interesse salgono allora cominciano i guai. Nell'ultimo anno sono scesi di un altro 1% medio nel mondo (cioè di 1/4 in Italia ad esempio) Qui sono i tassi di interesse che pagano i titoli di stato (a 10 anni cioè quelli che pagano un interesse più alto, "Yield"). Nella penultima colonna è indicata la Variazione dei tassi negli ultimi 12 mesi (ad esempio -124 per l'Italia vuole dire che il tasso di interesse è sceso di un 1.24%) 1) i paesi con tassi più alti sono la Colombia e il Brasile che pagano il 7.6% (su bonds a 10 anni quindi con un bel rischio), nel mondo occidentale : l'Australia paga il 5%, poi l'Inghilterra il 4.2%, USA il 3.9%, Germania e Italia il 3.1%, Giappone 1.1%, Svizzera 1.9% 2) il bello è che nell'ultimo anno sono SCESI dappertutto di circa un altro 1.1% !!

Credo anch'io che il mercato immobiliare sia giunto a livelli di prezzo troppo sostenuti rispetto ai costi di realizzazione delle unità immobiliari. Di questo ne parlo a ragion veduta operando io in questo settore. Ciò' che fa pensare è cosà potrà accadere quando i prezzi delle stesse inizieranno a scendere. Cordiali saluti e buon lavoro.

E' apparsa su CNBC una donna bionda sui 45 anni con un nome da attrice, Dolly Lenz, piuttosto bella anche se con degli occhiali da miope spessi, presentata come il ^"broker immobiliare numero 1 in USA"#http://www.rismedia.com/index.php/article/articleview/10547/1/1/^ Ha venduto negli ultimi 12 mesi personalmente appartamenti e ville a privati per TRE MILIARDI di dollari (circa 5.300 miliardi di lire) e ha al momento circa 100 clienti acquirenti potenziali ^per proprietà dai 10 milioni di dollari in su#http://www.elliman.com/DollyLenz^. Calcolando che prenda il 2% del valore della transazione (il broker prende anche un 3-4%, ma non va tutto a lei, c'è anche la società per cui lavora) ha guadagnato 50-60 milioni di dollari in un anno come agente immobiliare, quanto una media azienda. Raccontava di aver appena venduto un appartamento in Central Park per 45 milioni di dollari intascando 1 milione di dollari di commissione e diceva: "... mi hanno cercato loro, hanno firmato subito senza discutere e l'unica fatica che ho fatto è stato fare alcune fotocopie del contratto...". I giornalisti di CNBC scherzavano durante l'intervista che le stavano facendo perdere 100 mila dollari. Le hanno chiesta cosa pensa del mercato immobiliare è ha detto che non è mai stato così forte e non sta prendendo nemmeno le vacanze. Questa è la nuova star di Manhattan su cui si scrivono articoli, che quando viene intervistata in TV ora fa alzare l'audience e che ispira decine di migliaia di persone a diventare "real estate broker" anche loro

Ecco uno stralcio dall'intervendo di berlusconi stasera a Porta a Porta.... "...ministro delle Attività produttive e ministro degli Esteri». Da segnalare anche la frase sull'opposizione: «Il mio sogno è avere un'opposizione democratica. Spero che dopo la sconfitta cambino atteggiamento». Altro annuncio quello a sfondo immobiliare per le famiglie italiane: «Credo anch'io che chi deve pagare un affitto abbia difficoltà ad arrivare a fine mese, sia in disagio più di altri. Ma io ho un sogno, quello di un'Italia di proprietari di casa». " I have a dream.....ma l'italia non ha già il record mondiale di proprietari della propria casa???

bandy, se ti avevo dato ragione all'inizio, rileggo ora il tuo intervento e mi dico...ma dove sta il problema?? hai preso la mercedes e ora non sai come pagare le rate? la rivendi o restituisci...ma per qualche mese hai girato in mercedes e non in panda hai preso l'appartamento e ora non sai come pagare il mutuo? lo rivendi e ne prendi un altro più piccolo...ma per lo meno hai vissuto in un appartamento più grande per un po'.... sbaglio?? alla fine cosa c'è di realmente drammatico nel quadro che hai tracciato? non è peggio fare il pensionato per 37 anni a 470 euro al mese, pur non avendo contratto alcun debito?

Sì, c'era un terzo fattore ch non ho citato, cioè l'immigrazione. Tutavia,nel breve (3-5 anni) non dovrebbe avere molto effetto (volumi bassi sulla fascia bassa di prezzo, cfr. il post di Gianlini su 8 extracomunitari in un bilocale, che ritengo non fosse in piazza del duomo)

il prezzo delle case però non varia in base al numero degli abitanti. Può essere uno dei parametri , ma basta una politica fiscale e di edificabilità adeguate per renderlo inefficace. Contano anche i tassi ,la ricchezza individuale e collettiva,i servizi ,i disservizi ,i cicli economici, quelli dell'immobiliare ,le immigrazioni (che possono anche abbassarli a zone),le mode ,la tecnologia,le alternative finanziarie ,l'età , il tipo di nuclei familiari,popolazione centralizzata in poche città o decentralizzata ,...ecc.... In Germania sono calati , negli ultimi 10 anni e ha 230 ab/kmq e molta immigrazione (Italia 196 ab/kmq) .A Monaco ci sono 4000 abitanti/mq e le case costano il doppio che a Berlino 3800abitanti/mq

popolazione italiana anno 2004 Mese Popolazione Totale Gennaio 57933039 Febbraio 57972874 Marzo 58016495 Aprile 58085495 Maggio 58128562 Giugno 58167770 Luglio 58215311 (fonte demo.istat.it) facciamo finta di niente ma la popolazione italiana ufficiale grazie agli immigrati aumenta abbastanza ora, una città come modena aumenta come residenti dai 5 ai 10 il giorno.

tra 50 anni...ci vorrebbe più Jules Verne che un economista o un sociologo. Personalmente ,se lo prende ,allego un piccolo grafico ritagliato , scarabocchiato e conservato di 4 anni fa in cui mi ero tracciato una linea per vedere a quanto sarebbero arrivate le case ,e quando .Mi ero detto -esagerato!- Adesso ci siamo , anche un pò oltre , visto che c'è il più basso tasso di interesse mai visto. Sono rendimenti reali , sul lungo sono 1,5/2% reale l'anno di media.Con cicli regolari,cali prolungati e rialzi veloci il doppio delle discese. A sentire "la gente" le case si alzano sempre perchè non calcolano mai l'inflazione.Magari salgono dell'1% ma con inflazione 3% vuol dire -2% che dopo 10 anni fa -20%.Ma per loro è andato da 100 a 110, è sempre salito .Naturalmente sono sempre scese e scenderanno. Hanno un ciclo loro e leggevo di alcuni grossi costruttori che stanno progettando già per il prossimo ciclo, fra anni. Per me caleranno perchè (aggiungendo ai motivi già elencati dagli altri) 1) il ciclo è arrivato a maturazione. Più salirà per motivi contingenti , più ritraccerà 2)I tassi saliranno .In Italia è cresciuto enormemente rispetto al passato il ricorso ai mutui. E sono quasi tutti a tasso variabile .Se ne accorgeranno.Potranno acquistare solo ricorrendo ad importi inferiori e i venditori si dovranno adeguare. 3)per acquistare un' abitazione è quasi raddoppiato il numero di anni di lavoro necessari a coprire l'importo rispetto al passato , e in Italia occorre un numero di anni doppio rispetto ad un cittadino statunitense .Il chè è assurdo e toglierà combustibile alla corsa ,prima o poi 4) se invece che inflazione arrivasse Deflazione , tipo Giappone ,calerebbero anche gli immobili.Ma se tutti stampano moneta è più probabile l'inflazione. 5) conviene comprare , come sempre , fra qualche anno (per i trader , specie se con derivati, sono dimensioni temporali insopportabili)quando te le tireranno dietro , anche perchè sono l'ultima risorsa degli Italiani dalla quale si può spillare soldi (lo Stato)

" ... in italia, dove non ci sono grossi piani urbanistici, città dove non puoi neanche aprire una finestrella sulla tua facciata e quindi le case costruite vecchie aumentano di valore." Aumenterebbero di valore, in media, se la pressione demografica e abitativa totale fosse in crescita (come è stata negli ultimi 400 anni circa almeno) Se non sbaglio abbiamo 1.2 figli per donna ora e siamo anestetizzati, a proposito del crollo demografico, dall'enorme aumento della durata media della vita e dall'impennata del dopo guerra. Tra 50 anni le case le tireranno dietro, peggio delle Tiscali di oggi. N.B. questo è un ragionamento generale e di lungo termine, NON significa che tra 10 anni le case in Italia costeranno tutte di meno o che un appartamento di 200m2 vista isola tiberina, vista Faraglioni, vista piazza del Duomo non rimanga comunque un pezzo pregiato (con un pRezzo pregiato anche oggi, tuttavia)

quanto fa in euro 60 milioni di metri cubi di progetti nel centro o immediata periferia di Roma (tutto a portata di metropolitana) ? - - - non lo so ma non è roma che conta. è modena. è parma. è ferrara. città, come 500 in italia, dove non ci sono grossi piani urbanistici, città dove non puoi neanche aprire una finestrella sulla tua facciata e quindi le case costruite vecchie aumentano di valore. poi attenzione Zunino non costruisce in un campo ma in un area che era industrial-commerciale, magari anche a roma si parla di riconversione al civile di ampie zone produttive, insomma si mura sui muri (il che anche aumentando i metri cubi non significa espandere una città verso la periferia)

...in europa il mercato immobiliare è cristalizzato, praticamente impossibile costruire nuove volumetrie nelle città salvo rari e ammaffiati tizi. il chè rallenta in modo drammatico l'offerta... --------------- Attenzione: su MilanoFinanza di sabato c'è a a pagina 16 una rassegna di tutto quello che Caltagirone (due fratelli), Sarpellini, Toti e Pirelli real estate costruiranno grazie al nuovo piano regolatore di Veltroni (il primo approvato dagli anni '60) Sono circa 64 milioni (milioni) di metri cubi di costruzioni nei prossimi 15 anni e leggendo sembra che non sia tutto nel futuro, ma alcuni milioni di metri cubi partono adesso per dare un metro di paragone la famosa nuova "Milano Santa Giulia" di Risanamento (Zunnino) mi sembra sia sui 3 milioni di metri cubi quanto fa in euro 60 milioni di metri cubi di progetti nel centro o immediata periferia di Roma (tutto a portata di metropolitana) ?