Immobili e Fondi immobiliari

la crisi immobiliare è già prezzata - gz  

  By: GZ on Mercoledì 02 Novembre 2005 21:46

A dispetto del tam tam sulla bolla immobiliare e i tassi di interesse che salgono e la fanno scoppiare le società che costruiscono case in america annunciano altri risultati spettacolari A forza di aumentare sempre gli utili costano ora circa 6 volte l'utile corrente in media, vedi ^KB Home#^, Beazer Homes, ^Pulte#^, Centex, Hovanian, NVR, ^Lennar#^... la tesi pessimista è che il ^consumatore americano è stato pompato dalla bolla immobiliare#http://www.latimes.com/business/la-fi-briefs2.7nov02,1,6492635.story?coll=la-headlines-business&ctrack=1&cset=true^ e quando questa si sgonfia smette di spendere come un maniaco e quel punto tutto il castello di carte del boom della Cina e compagnia si affloscia Ma il cuore della "bolla immobiliare" è il settore immobiliare appunto e al momento il mercato prezza i titoli del settore come se il mercato immobiliare fosse già collassato perchè li prezza 6 volte l'utile che è una valutazione da crisi. Beazer aumenta l'utile del +87%, KB Home del +64% e il mercato attribuisce loro un multiplo di 6. Di norma se tu cresci al 20% annuo il multiplo corretto è vicino a 20, se cresci del 30% intorno a 30 ecc...cioè non si vede mai qualcuno che cresce del 70% prezzato a 6 volte, a meno che non sia in Nigeria dove hai paura del colpo di stato Questo iper-pessimismo ti dice che una sorpresa NON sarà nel senso di una crisi immobiliare perchè è già prezzata

 

  By: Kurtinaitis on Lunedì 14 Marzo 2005 19:43

il che equivale a ridare subito ad altri i denari dei clienti appena ricevuti. mi sembra una legge incostituzionale, se fossi un costruttore, che ricordiamoci, di mestiere costruisce e vende case, farei ricorso, il suo cash flow va in crisi... non è questione del costo della fideiussione, è che mancano i denari ________________________________ Ciao Panarea, mi spiegheresti meglio perchè è così? Io ho capito che i soldi versati dall'acquirente vanno comunque al costruttore, che ne fa l'uso che preferisce. Il costruttore deve solo pagare il servizio della fideiussione. Al limite, se scarica il costo della fideiussione sul prezzo dell'immobile (e quindi sugli acconti), il suo cash flow resta sostanzialmente intatto. Non è così che funziona? Grazie per la precisazione.

 

  By: XTOL on Lunedì 14 Marzo 2005 18:55

la legge è sacrosanta negli scopi, non mi esprimo (per incompetenza) sui risultati per il settore, nè sulla sua costituzionalità. Mi diverte ricordare una mitica puntata di report (rai3) in cui veniva intervistato il deputato (della margherita) primo firmatario della proposta. La giornalista (dopo aver descritto la condizione di molti che si trovavano senza casa dopo averla pagata, perchè le banche avevano la precedenza sui beni dei costruttori falliti) chiedeva come mai la legge, approvata alla camera, era scomparsa dall'orizzonte al senato. A telecamere accese, il deputato rispondeva orrende banalità in politichese. A telecamere "ufficialmente" spente (che però a sua insaputa continuavano a riprenderlo), lo stesso diceva papale papale: "ho chiesto invano ai leader del partito di spingere per l'approvazione, ma a quelli non gliene frega niente della gente; solo: potere, potere, potere." La mattina successiva ho comprato un paio di giornali (repubblica e libero) per vedere che vespaio ne era venuto fuori. Nulla di nulla di nulla. xtol

 

  By: panarea on Lunedì 14 Marzo 2005 18:01

Il decreto prevede in primo luogo l'obbligo per il costruttore di dare una garanzia fideiussoria, stipulata da una banca o da una assicurazione, su tutti i soldi versati prima del rogito da parte del promissario acquirente. - - - - il che equivale a ridare subito ad altri i denari dei clienti appena ricevuti. mi sembra una legge incostituzionale, se fossi un costruttore, che ricordiamoci, di mestiere costruisce e vende case, farei ricorso, il suo cash flow va in crisi... non è questione del costo della fideiussione, è che mancano i denari e poi basta, le case da un costruttore costano meno perchè c'è + rischio, no pain no gain, siamo sempre lì

 

  By: Kurtinaitis on Lunedì 14 Marzo 2005 17:40

Il corriere economia di oggi presenta questo decreto come "La casa sulla carta diventa più sicura ..". Non sono un esperto, ma a me invece ha spiegato gente che queste cose le segue tutti i giorni che la legge in questione è tecnicamente sbagliata rispetto alla realtà italiana del mattone e all'atto pratico può frenare l'immobiliare (non i grandi costruttori, ma il settore medio-piccolo). Qualcuno ha seguito la cosa ? ------------------------------------------------------------- Premetto che non sono un esperto del settore. La legge non mi sembra sbagliata ma invece molto utile, almeno dal punto di vista del cittadino che compra la casa. Finora chi compra una casa di quelle in costruzione, versando dei soldi in anticipo mentre i lavori avanzano, se la società costruttrice fallisce rischia di perdere in tutto o in parte le somme versate. Conosco gente che, dopo aver pagato quasi per intero la casa, ha dovuto ricomprarsela all'asta giudiziaria per non essere cacciata fuori, a seguito del fallimento della ditta che costruiva gli appartamenti. Con la nuova legge invece queste somme devono essere coperte da una fideiussione. Se la ditta fallisce, le somme versate dal compratore e incassate dal costruttore sono garantite dal fideiussore. Il primo risultato pratico prevedibile è che dal lato dell'offerta di case spariranno i costruttori poco solidi se non improvvisati che troveranno difficile ottenere la fideiussione. Inoltre è ovvio che, a parità di altre condizioni, il prezzo delle case in costruzione tenderà a crescere perchè il costo della fideiussione, sostenuto da chi costruisce, verrà in parte traslato sul compratore. Il discorso di Fogliani "La legge difende adeguatamente i proprietari: si rischia però di lasciare senza tutela i crediti delle banche nei confronti del fallito" è semplicemente ridicolo, le banche facciano il loro mestiere con competenza e valutino l'affidabilità dei costruttori così come fanno con quella di qualsiasi imprenditore che va a chiedere credito, e vedranno che tutto andrà bene. Ad ogni modo il mio giudizio positivo è limitato alla prospettiva del consumatore, mentre l'impatto complessivo sul mercato del mattone di questa legge è difficile da stimare, quindi attendo anch'io l'intervento di esperti del settore, buonasera.

 

  By: GZ on Lunedì 14 Marzo 2005 14:24

Il corriere economia di oggi presenta questo decreto come "La casa sulla carta diventa più sicura ..". Non sono un esperto, ma a me invece ha spiegato gente che queste cose le segue tutti i giorni che la legge in questione è tecnicamente sbagliata rispetto alla realtà italiana del mattone e all'atto pratico può frenare l'immobiliare (non i grandi costruttori, ma il settore medio-piccolo). Qualcuno ha seguito la cosa ? ------------------------------------------------------------- MATTONE Che cosa prevede la legge che protegge dai fallimenti immobiliari. La normativa, però, si applica solo alle nuove realizzazioni La casa sulla carta diventa più sicura Gino Pagliuca Obbligo di fideiussione per i costruttori sugli anticipi incassati. La garanzia può far lievitare i prezzi del 2%. Ma ne vale la pena P er comprare una casa sulla carta non sarà più necessario compiere un atto di fede sulla serietà del costruttore. Il governo, infatti, ha approvato il decreto legislativo di attuazione della legge 210/2004 sui fallimenti immobiliari. Un provvedimento che lo scorso agosto, sia pure con ritardo di decenni rispetto ad altre legislazioni, ha cercato di porre rimedio a un malcostume piuttosto diffuso. Secondo stime del Conafi, l'associazione che raggruppa le vittime dei fallimenti, nell’ultimo decennio oltre 200mila famiglie hanno perso il diritto ad abitare la casa per cui avevano sborsato consistenti anticipi, ma senza riuscire a stipulare il rogito perché nel frattempo il costruttore aveva chiuso bottega e, magari, era fuggito con la cassa. Il decreto deve ora passare all’esame delle commissioni parlamentari competenti, che hanno sessanta giorni per presentare le loro osservazioni. Qualche particolare può ancora cambiare, ma non è ipotizzabile uno stravolgimento, considerando che la legge 210 è stata approvata all’unanimità. Il decreto prevede in primo luogo l'obbligo per il costruttore di dare una garanzia fideiussoria, stipulata da una banca o da una assicurazione, su tutti i soldi versati prima del rogito da parte del promissario acquirente. Il 4 per mille della somma coperta da fideiussione andrà ad alimentare un fondo di solidarietà della durata di quindici anni che servirà a indennizzare le vittime dei fallimenti immobiliari precedenti all'entrata in vigore del decreto. Per i crac che invece dovessero verificarsi in seguito, il promissario acquirente non solo avrà il diritto a essere rimborsato, dalla banca o dall'assicurazione, per gli anticipi versati, ma manterrà la prelazione sull'immobile. Il decreto stabilisce anche che il singolo acquirente possa ottenere, dal momento in cui l'unità immobiliare è accatastabile, il frazionamento del mutuo e quindi dell'ipoteca; inoltre la garanzia sui vizi di costruzione, obbligatoria già oggi perché prevista dall'articolo 1669 del Codice civile, dovrà essere garantita da una polizza assicurativa. Inoltre scatta l'obbligo di evidenziare nel compromesso una serie di informazioni - comprese quelle sulla fideiussione - e di allegare il capitolato. Un passo in avanti decisivo, dunque, nella trasparenza che però avrà un suo costo, computabile tra l'1 e il 2% del prezzo di vendita delle case. «E' un surplus che chi impegna i risparmi di una vita nell'acquisto della casa spenderà volentieri - commenta Franco Casarano, presidente nazionale di Assocond, l'associazione nazionale condomini di cui Conafi è un'emanazione -. Negli ultimi anni la situazione è rimasta sotto controllo perché il boom del mattone ha fatto sì che le case si vendessero bene, ma temiamo che ai primi segni di debolezza del mercato si possano riproporre i problemi che abbiamo già visto a metà degli anni Novanta, quando domanda e prezzi hanno cominciato a calare». «E' una buona norma - commenta Claudio De Albertis, presidente dell’Ance, l’associazione dei costruttori - che permetterà di moralizzare il mercato. L'unico aspetto che in questa fase ci preoccupa è quello riguardante le modalità di stipula della fideiussione. Noi pensiamo che debba essere rilasciata volta per volta a ogni singolo acconto e non in una volta sola e sul totale degli anticipi. Pagare tutto subito significa intaccare anzitempo il fido del costruttore, con un appesantimento degli oneri finanziari che finirebbe per incidere sul costo finale della costruzione». Soddisfazione anche da parte di un'altra associazione che ha contribuito alla redazione della norma, Confedilizia. Il presidente Corrado Sforza Fogliani, che di professione fa anche il banchiere, deve però avanzare un dubbio pure in questa sua seconda veste: «La legge difende adeguatamente i proprietari: si rischia però di lasciare senza tutela i crediti delle banche nei confronti del fallito».

 

  By: lutrom on Domenica 11 Aprile 2004 01:14

Che dite, quale è il livello di fregatura di questi fondi immobiliari?? --------------------------- Da: www.tgfin.it 10-4-2004 Fondi, è boom degli immobiliari Nel 2003 il patrimonio si impenna: +28% Si fa sempre più forte l'amore degli italiani per il mattone. L'ennesima conferma arriva dalla nuova crescita dei fondi immobiliari che, dopo aver chiuso il 2002 con un +26,3%, registrano nel 2003 una nuova impennata: il patrimonio vola oltre i 4,3 miliardi di euro, segnando un incremento del 28% rispetto all'anno precedente, con un +11% solo nell'ultimo semestre del 2003. Lo comunica il rapporto Assogestioni. "I fondi immobiliari stanno assumendo un peso sempre piu' importante nei portafogli d'investimento dei risparmiatori italiani", dicono da Assogestioni. A fine 2003 operavano in Italia 18 fondi di settore, offerti da dieci società gestione del risparmio, dei quali ben 4 sono partiti in corso d'anno. Per il 2004 è previsto l'avvio del primo fondo ad apporto privato. Dall'analisi degli immobili in cui i fondi investono, sia direttamente sia indirettamente tramite partecipazioni di controllo in societa' immobiliari, emerge che la maggior parte e' localizzata nel Nord-Ovest (43,7%), sebbene risulti in crescita il peso di quelli situati nel Centro Italia che, alla fine del primo semestre 2003 rappresentavano il 36,9%, mentre a fine costituivano il 39,8% dell'investimento complessivo in immobili. Il Nord-Est occupa la terza posizione per aree geografiche con il 10,8% degli immobili detenuti dai fondi, ed e' seguito dall'estero (3,1%) e dell'area Sud-Isole (2,6%). Quanto alla destinazione, il 51,1% è rappresentato da immobili uso ufficio, il 18% è residenziale, 14,8% ha una destinazione commerciale. Il 5,2% degli immobili è adibito alla logistica, sotto il 5% le quote attribuibili, rispettivamente, a strutture turistiche e ricreative, Residenze Sanitarie Assistenziali (RSA), destinazioni industriali e di altro tipo. La qualità degli asset vede immobili e diritti reali immobiliari pesare per il 75,4%, molto dietro il 13,4% costituito da valori mobiliari e liquidità, il 6,9% da altri investimenti e il 4,3% da partecipazioni. La graduatoria patrimoniale dei singoli fondi immobiliari vede in testa quelli targati BNL , 1,14 miliardi di euro a fine 2003. Segue Finnat Euramerica, con 903 milioni (ma il dato è aggiornato solo al primo semestre), Deutsche Bank con 517 milioni. Tutto il resto del gruppo è sotto mezzo miliardo.