Mutui e Bolle immobiliari

Salve Fortunato, ero solo in vena ludica!! Era chiaramente una battuta... Comunque ad un altro mio amico gli hanno comprato il cane valutandoglielo 700.000 euro; gli hanno infatti dato in cambio 2 gatti da 350.000 euro ciascuno. (ma, in fondo, a guardar bene, non è poi tanto diverso da quando nelle acquisizioni societarie scambiano carta con carta...) saluti renzo

ciao angelo andiamo con calma il regolamento di Tecla pubblicato su www.pirelliresgr.com dice al punto 2.2 b che la durata del fondo è proporogabile di 3 anni + sembra, eventuale ulteriore periodo di grazia (punto 14.4) quindi diciamo che se vince pirelli e caltagirone non consegna le quote acquistate si può trovare la sgr, appunto la stesse pirelli re, che cazeggia e prende tempo (dieci anni?) per liquidarlo. poteri politici dei possessori delle quote di tecla: qui è interessante, il 15% delle quote può chiedere un'assemblea dei quotisti che può nominare un comitato consultivo. quindi ammettiamo che caltagirone avesse vinto e fosse arrivato al 68% - chiedeva l'assemblea si faceva nominare a pro suo tutto questo comitato consultivo. ma i poteri reali? se si legge l'intero regolamento di tecla, si vede che il parere del comitato non è vincolante per la sgr (mi sembra si dica che la sgr ha l'unico obbligo di motivare perchè non segue le indicazioni del comitato) al più il comitato nomina un posto nel cda della sgr. tecla è un fondo non un azione insomma trovo questa vicenda assurda, è veramente strano fare un'opa su un fondo di una sgr non propria. alcune curiosità : caltagirone dava 580 qualcosa meno del nav di tecla, pirelli paga 590 1.8% in più del nav che si sono autocalcolati certo l'immobiliare uffici in italia è messo maluccio, ma perchè le periferie di provincia piene di studi di avvocati e commercialisti sono in crisi, dentro tecla ci sono sedi importanti telecom in città chiave come roma/milano/torino/firenze/bologna ossia tutt'altra cosa. insomma si chiama sempre frutta ma tra mele e pere una differenza c'è. che ne pensi dell'aggeggio di debenedetti, management, una scatola vuota che da quando esiste post scissione ha dentro solo cassa ma che quota a sconto sul nav (l'azione ieri ha toccato 0.875 suo minimo annuale e dentro ha 1 euro ad azione di cash)? hai visto l'azionariato? ci sono tutti i big, da della valle a schoreder a qualche super banca usa, difficili fregargli.... cosa ne pensi?

Mi perdoni renzo, ho letto il suo post e mi sono fatto un rapido calcolo, eccolo 1.000.000:45=22.222,2222 per mq. Le vorrei chiedere la cortesia di dire al suo amico che le sparasse meno grosse. Non creda alla befana e al paese dei campanelli, un suggerimento da amico. :-))))))))) Fortunato

eh si, il mercato è proprio impazzito... un mio conoscente infatti mi raccontava che aveva appena concluso un grande affare: aveva venduto un miniappartamento di 45 mq in zona periferica di Padova per l'incredibile somma di 1.000.000 di euro!! Mi chiariva ulteriormente che, a fronte della vendita, aveva ricevuto in permuta 2 garages nel centro storico di Padova del valore di 500.000 euro cadauno! Che affari che si fanno con l'immobiliare, altro che la borsa! Saluti Renzo

The first knot: Scandal at one of the country’s largest real estate developers -- Astroc -- lowers the company’s share price by two-thirds. Stock at Spain’s biggest real estate company, Metrovacesa SA is down by one-third in 2007. The second knot: Construction starts in 2006 ran at 800,000 new homes, more than the total number of homes constructed in Italy, France, and Germany combined, FOUR times the UK number, and nearly one-half of U.S. starts, an economy that is seven times bigger than Spain. (Gulf News ) The third knot: This April, Spain’s best-performing fund manager Francisco Parames received a hand-written note from the third richest man in the world himself, Warren Buffet, seeking advice on how to safely invest in the region’s economic boom. Parames' reply: You Can’t. “The Spanish economy,” wrote Parames, “is going to go through some very rough times as the real estate crash [spreads] and credit bubble bursts.” Around the same time, the Bank of Spain issued a public warning pronouncing “unsustainable growth in real estate prices AND a housing market that is 30% overvalued.” Despite the barrage of bad news, however, the mainstream majority is still tangled up in BULL-ue regarding the long-term prospects of Spain’s housing sector and overall economy. “The country’s economy is still going strong and talks of a sudden downward correction are overstated,” begins a recent Forbes. Case in point: “Black Tuesday” included, Madrid’s IBEX 35 has soared 35% in the last 12 months to an all-time record high, a performance that has outstripped almost all other major European bourses. If something were intrinsically wrong, explains one expertician, “the trouble would show up in the stock market to reveal increasing pessimism about the Spanish housing market.” Unless of course, one sector tarried behind the other… Bottom line is: there is an integral stage of every mania in which warnings from the professionals go unheeded by the public. That time may be at hand in Spain.

Mah, non so. Ricordo di aver letto, per il fondo Alpha ad esempio, che la proroga può arrivare a 15 anni (sui 15 di partenza). Inoltre, il NAV è sempre calcolato da esperti indipendenti (logico: poichè è un giudizio implicito sull'attività della SGR, ci mancherebbe ancora che lo calcolasse la SGR stessa). Per il terzo aspetto, è vero che la SGr rimane, ma dovrà gestire - come sempre - nell'interesse dei partecipanti. Nel caso di OPA riuscita, del partecipante, quindi non vedo grossi spazi di autonomia operativa, se l'offerente dovesse far sapere per vie formali qul'è il suo interesse. Comunque, se Goldam e Caltagirone (che sicuramente si saran posti la stessa domanda)si aggiudiudicano Berenice, staremo a vedere che succede. Questioni di minore rilevanza, comunque. Il punto centrale della faccenda è che forse - da noi - c'è ancora spazio per fare affari nell'immobiliare, Sarebbe interessante sapere che ne pensano i profeti della bolla prossima ventura.

caro Angelo grazie della risposta alcune precisazioni (insisto perchè a mio avviso questi strumenti poco liquidi possono essere le poche oasi rimaste dove è possibile spuntare un rischio/rendimento decente - quindi ogni spunto/dato/riflessione mi sembra utile) 1- il nav lo calcolano e lo pubblicano le stesse sgr emittenti, l'ultimo nav lo puoi trovare sui loro siti. non è frutto di un calcolo esterno. certo si potrebbe discutere che non sia calcolato con oggettività (le sgr l'affidano ad un team "indipendente"), però se lo calcolano da soli. 2- la durata di un fondo è decisa dallo statuto, a norma di legge la sgr può chiedere a bankitalia una proroga di due anni per facilitare la liquidazione. se bankitalia gliela concede ok (ad ora nessun fondo si è avvalso di tale facoltà quindi i precedenti sono desunti da come stanno andando le chiusure dei fondi mobiliari) ma sono solo 24 mesi. i possessori dei fondi non hanno diritto a cambiare lo statuto pertanto se uno non aderisce all'opa di pirelli re o di caltagirone, e i nuovi padroni arrivano al 98% non possono fare squeeze out o prolungare il fondo all'infinito devono attenersi allo statuto. insomma il fondo non è un'azione, non porta con se grandi diritti politici/ di voto /di indirizzo - per quello sono sorpreso di un'opa, è un fondo non un azione. forse se uno compra la sgr che gestisce il fondo può fare qualcosa a livello decisionale, ma caltagirone comprerebbe solo il fondo lasciando a pirelli la sgr, che senso ha? 3-d'accordo con te che pirelli re si ricompra "la sua roba" - ma caltagirone? chi glielo fa fare alla famiglia caltagirone di comprare il fondo + indebitato italiano a questi prezzi e con pirelli re gestore? non mi torna saluti

a titolo d'esempio la scuderia CAAM di bazoli ha i fondi con sconti sul nav oltre il 35% e nessuno che gli opa..... _____________________________________________________________________ Ciao, scusa se dico cose antipatiche.... ma mi pare un poco più complicato di così (fare le cose è sempre un poco più complicato che pensarle). Da un lato, gli sconti sul NAV che si trovano anche sui giornali sono stime di società esterne a quella di gestione del fondo. Probabilmente, se tu dovessi lanciare un'OPA non ti fermeresti a questi dati, ma andresti a vedere immobile per immobile e magari arrivi ad un risultato diverso. In secondo luogo, se lavori sugli immobili, probabilmente ti formi una strategia di exit prima di lanciare l'OPA (cerchi già prima di avere quello che il grande Ravelli in dialetto milanese chiamava "il rilevatari") e quindi hai probabilmente bisogno di lavorare su certi tipi di immobili e non su altri In terzo luogo (last but not least), l'unico modo per acquisire lo sconto sul NAV è avere un'adesione pressochè totalitaria. Ciò è più facile sui fondi lanciati dalle proprie società, che spesso ne mantengono una quota, anche se minoritaria. Inoltre, Pirelli RE aveva gentilmente spiegato che in caso di successo dell'OPA i fondi sarebbero stati delistati, e quindi chi non aderiva sarebbe rimasto con un titolo non quotato. Questa specie di - chiamiamoli così - "consigli" (o ne prendi pochi e subito, o ti appendi il titolo al muro del salotto fino a quando io non decido di non prorogare più la durata del fondo) sono un poco più difficili da mettere in pratica su fondi lanciati da altri.

grazie Angelo quello che mi sorprende è che se leggi gli ultimi report (gz si arrabbia ma cito la concorrenza, che poi tanto concorrenza non è..) http://www.norisk.it/index.php/article/articleview/244/1/945/ vedi che tecla e berenice sono si a sconto ma non i più a sconto. insomma io fossi stato caltagirone invece di fare opa su opa mi sarei opato un altro fondo tra i 10-15 quotati. mi direte sarà per le loro performance, per i tipi di immobili e i contratti di locazione in essere (sono quasi tutti ex telecom), ma a me non torna, anche gli altri fondi non hanno ronzini dentro, ad esempio immobiliare uno di Profumo ha la stessa % di asset investito - durata leggermente superiore (2 anni in +) stesso sconto sul nav(circa 27%) ma un rendimento netto a scadenza teorico (che poi è un tir considerando la liquidazione a scadenza pari al nav e le cedole uguale all'ultima al netto di rimborsi di capitale) del 8 contro il 5 e qualcosa di Tecla. non solo se vai a vedere i dati di indebitamento tecla e sorgente sfruttano molto la leva, in un scenario di tassi in rialzo avrei puntato l'opa da altre parti.... a titolo d'esempio la scuderia CAAM di bazoli ha i fondi con sconti sul nav oltre il 35% e nessuno che gli opa.....

come commentate allora la guerra a base di opa sui fondi pirelli RE? _____________________________________________________________________ PROBABILMENTE, confrontando lo sconto delle quotazioni di questi due fondi rispetto al valore di mercato degli immobili in portafoglio, ne è emerso un più che ampio "margin of safety", per usare un termine caro a Buffet. Perchè le grosse operazioni si decidono confrontando il possibile prezzo d'acquisto ed il valore prospettico di mercato. Tutto il resto, previsioni economico-congiunturali comprese, è conversazione. Poi, ci sta anche che in qualche affare qualcuno sbagli i calcoli, ma visti gli attori in gioco mi sentirei di dire che non è questo il caso.

Beh, anche Corning s'era svenata per comprare Pirelli labs sul picco della bolla, salvo poi svalutare la partecipazione di oltre il 90% ...

come commentate allora la guerra a base di opa sui fondi pirelli RE? strano che se tutto crolla o sta per due cordate si litighino berenice e tecla...

Da quando la BCE ha portato i tassi al 4% (a 1 mese) e i tassi a 10 anni dei BTP sono saltati dal 4.00% al 4.70% i titoli immobiliari italiani hanno iniziato la frana

Ah be', se puo servire ad aggiornare il sentiment graph, a vedere 'sti mercati io mi metterei a piangere

Non scrivo molto spesso, ma cerco di leggere quasi tutti i giorni. Ho notato di recente una certa "rassegnazione" tra chi shortava il mercato. A quanto pare è generalizzata, il rialzo dell'altra settimana ha convinto anche i "permanent bear" al bull market. Il grafico esprime il punto di vista di alcuni autori di famosi blog Usa, in maggioranza e da tempo ribassisti. Che sia un segnale?? Visto il Put/Call ratio Equity di venerdi a 0,47, per me ora si scende un pochetto e poi a luglio si fa il boom rialzista finale. Ocio!!