By: Law on Mercoledì 05 Settembre 2007 19:14
Immobili,mercato italiano si contrae,fuga dalle grandi città-Ubh
Reuters - 05/09/2007 16:00:08
MILANO, 5 settembre (Reuters) - Il mercato immobiliare residenziale in Italia dà segni di contrazione, in particolare nelle grandi città.
Secondo le stime dell'ufficio studi Ubh, il numero delle compravendite scenderà a fine anno del 3% circa a 820.000 unità, con una tenuta media dei prezzi, da oltre un anno in sostanziale equilibrio.
Emerge intanto un fenomeno relativamente nuovo e destinato a consolidarsi nei prossimi anni: la crescente richiesta di abitazioni nelle città di media dimensione purchè non troppo distanti dalle più grandi.
Il primo studio di settore presentato oggi da Ubh - holding che controlla i marchi Professionecasa, Grimaldi Franchising e Rexfin per un totale di oltre 900 agenzie immobiliari - evidenzia infatti che la domanda è ora fortemente caratterizzata da proprietari in cerca di metrature più ampie ma privi di un budget da grande città.
La scelta cade quindi sui capoluoghi di provincia o sulle piccole città distanti anche un'ora dal luogo di lavoro, ma capaci di offrire una qualità della vita, per servizi e infrastrutture, competitiva con i centri maggiori.
Di qui, la crescita zero dei prezzi nelle grandi città (negativa al netto dell'inflazione), tranne che per le zone di pregio e l'hinterland, contro il +2-3% dei centri di media dimensione.
Da Milano, ad esempio, le nuove mete sono Pavia, Lodi, Monza o Bergamo, mentre da Roma la direzione è quella della costa, con Anzio, Ostia e Latina tra i lidi più gettonati.
A sostenere la popolazione delle città maggiori è fondamentale il contributo dei residenti stranieri.
Un altro segno di debolezza del mercato viene dal mondo della locazione, dove i canani di affitto, tranne piccoli aggiustamenti, sono sostanzialmente fermi da due anni. Lo squilibrio tra canoni e prezzi rende meno interessanti i tassi di rendimento, intorno al 4,5% annuo. Più convincente l'investimento in box e posti auto, che garantiscono ancora rendimenti tra il 5,5% e il 6,3%.
Quanto al mercato del credito della casa, Ubh evidenza gli effetti della risalita dei tassi di interesse, come il ritorno al tasso fisso soprattutto nel centro-sud e l'allungamento del periodo di finanziamento.
"Ricordiamo che, nonostante l'allarme sul rialzo dei tassi, oggi siamo esattamente sui livelli del 2000, quando si arrivò al 4% dal 2,75% del 1999. E allora non ci fu nessuna crisi del mercato immobiliare", ha sottolineato l'AD di Rexfin Enrico Quadri.
Commentando la crisi dei mutui a rischio emersa il mese scorso negli Usa, Quadri rassicura: "Certamente la tendenza del tasso di insolvenza è in salita anche in Italia, perchè le maglie per la concessione dei finanziamenti si sono allargate anche a ceti più bassi, ma in Italia i mutui subprime non esistono. Il protestato non è mai stato finanziato e i prestiti arrivano raramente a coprire il 100% dell'immobile, altro che il 120% come accaduto negli Usa".
Negli Stati Uniti i subprime sono nati dopo i fatti dell'11 settembre, conclude. "Allora la Fed decise di facilitare i presititi in modo da sostenere i consumi: era un rischio calcolato fatto in un paese abituato a far fronte alle crisi".
Poche e semplici considerazioni.
I. E' vero che il problema non è dei tassi alti (come si fa a dire che il 4% è alto...), il fatto che si sia accumulato debito per 265 MLD quando nel sett. 2000 eravamo a 102 MLD.
II. Questo tizio non ha mai sentito parlare di stime gonfiate, forse è il caso di farlo parlare con qualche immobiliarista?:-)
III. Ora, almeno per alcune zone della penisola siamo al punto di svolta: o sostengono il mercato con offerte di mutui veramente ridicoli (della serie inizi a pagare nel 2010 e così via) o la flessione ci sarà veramente, se poi sarà catastrofica o solo salutare quello dipenderà da quanto panico ci sarà in giro.
IV. Se gli italiani si dovessero accorgere che ormai gli obbligazionari sono più appetibili della casa perché non dovrebbero tornare ad amare il nostro debito pubblico? Ergo mettersi sulla difensiva e aspettare che i prezzi si sgonfino? Non è certo con i giovani come me che guadagnano una misera che si può pensare di tenere su il mercato (a meno di un mutuo all'1% con rata flessibile a due generazioni). Non siamo alla crisi subprime, ma solo per il fatto che l'Italia ha un concetto diverso del debito e del fallimento, se si viene protestati qui siamo degli appestati, ma se la peste fosse troppo contagiosa?