case

Il mercato immobiliare nel mondo - gz ¶

By: GZ on Domenica 19 Giugno 2005 17:45

L'Economist questa settimana predice un crac del mercato immobiliare mondiale mostrando che nell'insieme è salito più di ogni periodo della storia Questo tipo di storia dovrebbe indicare che ancora per qualche mese continua a salire. ((anche se è compensata da Newsweek la settimana scorsa che ha fatto un numero tutto dedicato a come diventare milionari comprando e vendendo immobili, stile Nasdaq 2000) Ma come al solito l'Economist quando si impegna presenta ^tanti numeri interessanti#www.economist.com/finance/displayStory.cfm?story_id=4079027^ 1) In Italia negli ultimi 8 anni gli immobili anno reso (in media) il +70% mentre i casi limite di rialzo sono stati in Spagna (+145%), Australia, Irlanda (+190%) e Inghilterra (+154%). La Francia sta nel mezzo (+87%), l'America pari all'Italia (+73%), la Francia +87%, l'eccezione Giappone e Germania in cui le case costano meno di 8 anni fa. 2) Tuttavvia se si tiene conto delle tasse intorno al 40%, nel caso si tratti di speculazione per poi vendere e non casa di proprietà, la cosa sorprendente per molti è che dal 1997 ad oggi l'immobiliare non riesce a battere l'indice mondiale di borsa (al netto di dividendi, spese e tasse). Ad esempio il Dow Jones era a 6.700 in gennaio 1997 ed oggi a 10.500 (+57%) e in più incassavi otto anni di dividendi (diciamo un altro +20%) quindi diciamo un 75-80%, il tutto però pagando il 12.5% di tasse (lasciando perdere le maggiori possibilità di elusione/evasione). L'apprezzamendo medio della casa è stato il +70% in Italia dal 1997 a cui aggiungere un affitto eventuale (e sottrarre qualche spesa di manutenzione in otto anni no ?). Con un 4-5% di affitto fai un altro +40% dal 1998 (e siamo molto generosi perchè in otto anni alcune spese inciderebbero, senza contare che per la casa ci si indebita e si pagano interessi e per le azioni no). Quindi diciamo che in media l'immobiliare in Italia avrà reso un 70% + 40% = +110% dal 1998 (a essere abbondanti). Ma poi pagherai un 40% di tasse se lo vuoi realizzare (per le azioni è scontato per gli immobili non ci si pensa, ma il valore esiste solo quando vendi, altrimenti è teorico e quando vendi paghi l'aliquota sul reddito, a meno di essere gli immobiliaristi romani). Fai allora i conti e nonostante siamo appena passati per il più grande boom immobiliare globale della storia non hai battuto la borsa (usando gli indici mondiali, piazza affari sì). Se prendi dal 1999 o 2000 invece sì, vincono gli immobili, ma non dal 2002 e non dal 1990 o dal 1985 o dal 1980. 4) E' un caso ? No, il noto critico delle manie di borsa ^Robert Shiller di "Irrational Exuberance"#http://www.irrationalexuberance.com^ mostra che negli ultimi 100 anni gli immobili in America in termini REALI hanno reso come apprezzamento un +0.5% ANNUO medio. Il rendimento storico degli immobili REALE è INFEERIORE all'1% in America, contro un +6% circa annuo medio REALE delle azioni (per l'Europa non ho i numeri) Quindi il fatto che negli ultimi 4 anni gli immobili abbiano reso un +10% medio reale ANNUO e negli ultimi 8 anni un +7% medio annuo è assurdamente fuori da ogni parametro storico (e sarebbe più esagerato in % su base storica di quanto fossero le borse nel 1996-2000) (Se però spieghi queste cose ti guardano strano. Come mai ? perchè la gente vede solo i rendimenti nominali e non quelli reali, una volta l'inflazione era l'8% in Italia e il 6% nel resto del mondo...) 5) i mercati più bollenti come Inghilterra ed Australia ^hanno iniziato a scendere negli ultimi 12 mesi#www.economist.com/finance/displayStory.cfm?story_id=4079027^

¶

By: Moderatore on Venerdì 03 Settembre 2004 13:56

--------------------------da BORSA E FINANZA 07/08-------------------- Fidelity acquista il 3,34% di Pirelli Re Fidelity Investment ha acquisito una quota del 3,34% del capitale di Pirelli Real Estate. L’operazione risale allo scorso giovedì 29 luglio, il giorno dopo che la capogruppo Pirelli & C. aveva concluso tramite Deutsche Bank un’operazione di private placement dell’8,37% del capitale della controllata immobiliare. «La notizia ci fa molto piacere - ha commentato un portavoce della Bicocca - Fidelity è la più grande società di gestione di fondi americana, e il fatto che abbia investito in Pirelli Re è per noi un segnale molto positivo». ---------------------------------------------------------------------- PIRELLI & C: COLLOCATO 8,37% DI REAL ESTATE, PLUSVALENZA LORDA 56 MLN Roma, 28 lug - Pirelli & C. S.p.A. comunica che l'operazione, annunciata oggi, di collocamento presso investitori istituzionali italiani ed esteri di n. 3.400.000 azioni Pirelli & C. Real Estate S.p.A. (pari all' 8,37% del capitale ) si e' conclusa con pieno successo. Deutsche Bank AG, London, incaricata di seguire il collocamento, ha reso noto a Pirelli & C. che la domanda di azioni Pirelli & C. Real Estate da parte degli investitori ha superato ampiamente l'offerta e che il prezzo di collocamento e' stato pari a 27,25 Euro per azione. ''La plusvalenza lorda realizzata da Pirelli & C. nel Bilancio consolidato ammonta a oltre 56 milioni di Euro. Nei confronti di Deutsche Bank AG, Pirelli & C. ha assunto un impegno di lock -up fino al 30 Aprile 2005 sulle azioni Pirelli & C. Real Estate in portafoglio'', conclude la nota di Pirelli & C ------------------------da BORSA E FINANZA 24/07---------------------- Pirelli Real Estate, in joint venture con Soros Real Estate Investors, ha acquistato da Deutsche Bank e Cdc 26 immobili provenienti dallo spin off immobiliare di Enel per 93 milioni di euro. Gli immobili, a prevalente destinazione industriale, sono affittati per l’85% a società del gruppo elettrico, in buona parte con contratti a lungo termine (12 più 6 anni). Secondo quanto dichiarato dalla società guidata da Carlo Puri Negri, parte dei 26 immobili verranno apportati a un un fondo immobiliare che sarà lanciato nel 2005. ----------------------------------------------------------------------

¶

By: mistral04 on Venerdì 06 Agosto 2004 18:23

i) in USA c'è un meccanismo che Tremonti voleva introdurre e che gli è stato bocciato per cui se hai comprato la casa per 100 e ora vale 200 vai in banca e questa ti da una parte dell'apprezzamento in contanti ("cash out"). Quindi non è solo "...si sentono più ricche ..." sono proprio soldi contanti che ti entrano in tasca senza vendere la casa Ok. Però se ho capito bene si tratta di un prestito come un altro che prima o poi deve essere ripagato, non è un regalo delle banche. ii) anche se non ho trovato dei dati paragonabili aggregati simili per l'Italia mi sembra che l'apprezzamento sia stato minore da noi. Ok. iii) Morale: (per me) sia qui che all'estero la speculazione o bolla speculativa maggiore è sull'immobiliare non sulle azioni La bolla sulle azioni c'è già stata ed è pure scoppiata :-) ora si tratta di vedere quando scoppierà anche quella sulle case. Ma mi pare chiaro che, pareggiando i dividendi coi canoni di fitto, un immobile comprato 4/5/6 anni fà e rivenduto oggi avrebbe reso molto più che le azioni (il mibtel oggi stà al livello del febbraio 1998). E poi si guarda al valore totale delle azioni o agli indici senza considerare i costi del trading (tempo perso per tradare, commissioni,connessione telefono,aggiornamento pc) che compensano abbondantemente le riparazioni alla casa. Ovvio che è solo un discorso ex-post per riflettere su ciò che è successo.

Gli immobili verso le azioni (II) - gz ¶

By: GZ on Giovedì 05 Agosto 2004 17:46

Il paragone nella tabella che ho riportato era diverso da quello di Panarea perchè considerava il valore corrente delle case e dei titoli in portafoglio e non solo la variazione del Mibtel o S&P contro la variazione di un indice delle case. Il confronto fatto da Panarea non teneva conto di dividendi e altri costi (se tieni in portafoglio un titolo TIM 10 anni non spendi niente, se hai una casa invece sì...). Inoltre usava come riferimento il periodo in cui il Mibtel ha cominciato a scendere, basta cambiare il periodo di riferimento di 3 anni indietro e cambia parecchio. Comunque anche le famiglie italiane si sentono più ricche grazie al rialzo dei valori delle case, ma meno di quelle americane perchè: i) in USA c'è un meccanismo che Tremonti voleva introdurre e che gli è stato bocciato per cui se hai comprato la casa per 100 e ora vale 200 vai in banca e questa ti da una parte dell'apprezzamento in contanti ("cash out"). Quindi non è solo "...si sentono più ricche ..." sono proprio soldi contanti che ti entrano in tasca senza vendere la casa ii) anche se non ho trovato dei dati paragonabili aggregati simili per l'Italia mi sembra che l'apprezzamento sia stato minore da noi. Questo sarebbe logico considerano che l'espansione del credito immobiliare in USA è iniziato prima ed è stato maggiore (compri una casa con solo il 5% di anticipo, tutto il resto spalmato in rate trentennali...) Morale: (per me) sia qui che all'estero la speculazione o bolla speculativa maggiore è sull'immobiliare non sulle azioni, perchè a differenza delle azioni è pura DOMANDA E OFFERTA e non guarda al valore intrinseco, come accade (ogni tanto) con i titoli delle società quotate

¶

By: mistral04 on Giovedì 05 Agosto 2004 15:05

"No, perchè ci sono le Tasse, i Dividendi e la Manutenzione" ----------------------------------------------------------- x GZ Quando si tratta degli Usa il rialzo dei prezzi delle case fa si che "le famiglie nell'insieme si sentono più ricche di 8 mila miliardi". E' un concetto che ha già espresso diverse volte, quando qualcuno si è azzardato ad ipotizzare che invece le famiglie Usa potessero avere qualche problemino di liquidità. Invece per l'Italia non vale: forse in Usa non bisogna rifare la caldaia, la grondaia, sistemare il giardino, tinteggiare, ecc.? Come mai questa difesa del Mibtel contro l'immobiliare? Forse teme che la gente si accorga che la borsetta italiana è stato un pessimo affare in questi anni? Non mi iscriva subito tra i suoi nemici, voglio solo capire..

¶

By: gianlini on Giovedì 05 Agosto 2004 12:24

In base ad una ricerca condotta di recente ho scoperto che la tassa sulla plusvalenza immobiliare per i privati (l'INVIM) non esiste più e' sempre e comunque esentasse la compravendita anche da qui a stasera L'ICI incide per lo 0,3 % annuo non di più E gli affitti rendono il 5 % annuo lordo rivalutato annualmente del 75 % dell'aumento ISTAT all'interno della durata contrattuale.

I calcoli di quanto rendeva la casa o il Mibtel - panarea ¶

By: panarea on Giovedì 05 Agosto 2004 12:17

senza polemica ZB, facciamo per parlare, 1- mettiamo che il mibtel dal marzo 2000 a oggi (non in 8 anni e sono scorretto nel prenderlo al suo max) ha dato cedole nette pari circa al 20% (si parla quindi di un 6% lordo annuo, come stima ci può stare visto che uno poteva reinvestire le stesse cedole). ammetto anche che il calcolo del mibtel non sia già corretto x i dividendi quindi con la borsa al netto di ogni cosa diciamo che il mibtel è passato si da 35'000 a 21'000 ma con + 6% su 35'000 di dividendi = 23'100. -34% in 4.5 anni 2- le case ipotizzo che l'acquisto della casa tra notaio, registro e agenzia mi abbia preso il 5%. quindi vale 100 ma io l'ho pagata 105 ipotizziamo che l'ici si mangi (considerando anche il costo del commercialista, qualche visita all'ufficio del comune per accertamenti e revisione delle rendite) 1% annuo ipotizziamo che tra condominio e manutenzione se ne vada un altro 1% (escludo il riscaldamento perchè ipotizziamo che io non ci abiti) tutto ciò premesso una casa dal marzo 2000 a oggi è passata da 100 a 166 di valore. ok ci tolgo il 2% annuo di costi di mantenimento, il cost of carry. per fare prima e stare largo calcolo 4.5 rate da 2% annue su 166= 14.94 di valore mangiato. ok arrotondo a 15. la casa quindi è passata da 105 a 151 (166-15). ergo rendimento +48.6% annoso problema delle plusvalenze. in italia se le tieni per + di 5 anni non paghi nessun capital gain. ora salvo che lei non abbia un urgente impellente bisogno se mi aspetta il marzo 2005 la sua plusvalenza del 48.6% è secca. se in più l'ha comprata come prima casa e poi abita da un'altra parte la plusvalenza è esentasse anche dopo 5gg. Zibordi non dico che la casa sia da ora in poi un ottimo investimento, dico soltanto che negli ultimi 4.5 anni ha battuto la borsa -34% contro +48.6% al netto di tutto. guardi sono numeri giganteschi!!

¶

By: GZ on Giovedì 05 Agosto 2004 11:40

No, perchè ci sono le Tasse, i Dividendi e la Manutenzione le tasse sulla casa sono molto più alte del 12% sui capital gain se uno le somma tutte i Dividendi sulle società quotate italiane sono in media tra il 3% e il 4% all'anno e ogni anno si cumulano a quelli dell'anno precedente per cui in otto anni è un +30 o +25% di dividendi incassati che va aggiunto al capital gain inoltre le case vanno anche mantenute in funzione spendendo ogni anno per rifare o la caldaia o una grondaia o sistemare il giardino o aggiustare un vetro o dipingere...e questi costi non si conteggiano quando fanno i calcoli della variazione del valore di mercato di una casa su dieci anni

¶

By: panarea on Giovedì 05 Agosto 2004 11:24

il mibtel a marzo 2000 valeva 35'000 punti ora ne vale poco più di 20'000 nello stesso periodo un qualsiasi appartamento in una qualsiasi città italiana è aumentato del 66%. dal marzo 2000 quindi borsa meno 43% case più 66%

¶

By: Gano on Mercoledì 04 Agosto 2004 21:08

Un aumento del prezzo degli immobili dovrebbe gettare le basi per una bolla speculativa, come mi pare successe in Giappone negli anni ottanta, quando le banche e gli istituti finanziari si sentivano ricchissimi perche possedevano un paio di monolocali a Tokyo. La borsa allora sali' (per davvero) e il prezzo delle case comincio' a scendere, finendo com'e' finita...

La ricchezza finanziaria tocca nuovi record (con le case) - gz ¶

By: GZ on Mercoledì 04 Agosto 2004 17:20

La situazione è piuttosto tesa oggi, il petrolio verso i 45 dollari, l'euro che sfonda 1.20 in basso, gli allarmi a NY per il terrore...inoltre gli indici maggiori sono più o meno ai livelli di gennaio o dicembre e le oscillazioni sono state piccole nei primi sei mesi del 2004 ... ci sono gli ingredienti perchè ci sia qualche sorpresa, approfittando anche del fatto che è agosto.. se solo sapessi cosa Come pausa di riflessione ho visto questa tabella che confronta il valore degli IMMOBILI e quelli della BORSA posseduti dalle famiglie (in America) dal 1997 a oggi Nel 1997 valevano uguali, circa 8 mila miliardi di dollari Nel 2000 le azioni valevano 12mila miliardi e le case 10mila Oggi le case valgono 15.2 mila miliardi e le azioni 9.2mila miliardi Morale. Chi ha beneficiato veramente di anni di tassi di interesse bassi e espansione del credito nel mondo sono state le case. Che a differenza delle azioni non sono seguite da analisti, trader e gestori, non annunciano le "trimestrali", non deludono con i loro utili... per cui la gente le compra e basta a differenza dei titoli delle società quotate dove ogni tanto ci si chiede se davvero valgono tanto. Questo significa anche che rispetto a otto anni fa le famiglie nell'insieme si sentono più ricche di 8 mila miliardi

¶

By: Moderatore on Lunedì 16 Giugno 2003 15:46

--------------- corriere economia 16/6 ----------------- In Borsa i big del mattone non sono sazi Da Pirelli Re a Beni Stabili, da Aedes a Risanamento: gli analisti promuovono il «real estate» all’italiana Quanto vale in Borsa il boom mondiale del mattone? Molto, se si guardano i principali indici internazionali. «Negli Stati Uniti, dal maggio del 2000 a oggi lo Standard & Poor’s 500 ha perso circa il 29%, mentre il comparto delle società immobiliari ha guadagnato oltre il 48%. E in Europa, anche se meno clamoroso, il differenziale di performance è stato comunque significativo, con un aumento dell’1,83% dell’indice Epra dei titoli immobiliari, contro un calo del 43% della Borsa, misurata con il Bloomberg 500», osserva Roberto Giusti, gestore del fondo Nextra azioni immobiliari. Più difficile dare una valutazione sul comportamento delle società italiane. «Nel nostro Paese manca un indice settoriale del comparto immobiliare confrontabile con l’indice generale. I titoli del settore hanno comunque mostrato una buona tenuta delle quotazioni e offrono dividendi che possono toccare punte del 6%», sottolinea Fulvio Delaiti, gestore azionario in BankNord. Sebbene più piccole rispetto ai grandi gruppi britannici, le società immobiliari italiane vengono tenute sotto stretta osservazione dagli investitori esteri e non mancano i giudizi di buy per i big come Beni Stabili o Pirelli Real Estate. Mentre le case di investimento nazionali seguono più da vicino gruppi minori e ad alto potenziale come Aedes, Risanamento, Immsi. Ma se i prezzi di case, negozi e uffici dovessero scendere, come si comporteranno le azioni del settore? «Le quotazioni di Borsa accompagnano l’andamento dei prezzi del mattone, senza anticiparli né seguirli», osserva Martin Allen, analista del comparto immobiliare in Morgan Stanley. Ecco allora che un titolo come Pirelli Real Estate, secondo Allen, è da sovrappesare, «poiché il mercato italiano è relativamente difensivo e il segmento degli uffici non ha registrato le impennate dei canoni che hanno colpito altri Paesi». Positivo il giudizio su Pirelli Real Estate anche da parte di Oriana Cardani, analista di Rasfin. «Anche se la società quota il 20% in meno rispetto ai 26 euro del prezzo di collocamento dello scorso giugno, le quotazioni sono risalite del 14% negli ultimi sei mesi, contro un calo del Mibtel del 2,5%. Inoltre, con la distribuzione di 1,25 euro di dividendo, il rendimento arriva al 6,2%, un valore sostenibile anche nei prossimi esercizi». Beni Stabili, l’altro grande nome del comparto, appare a una prima lettura in difficoltà. Le quotazioni del titolo sono infatti passate da 0,59 euro del giugno 2002 agli 0,43 euro attuali. «Beni Stabili risente di un calo dei prezzi degli immobili per uso commerciale pari al 10-12% rispetto al 2002, ma soprattutto della mancata fusione, annunciata e poi rinviata, con la capogruppo partecipata dagli azionisti Benetton e Leonardo Del Vecchio. In realtà, il titolo ha un valore intrinseco (Nav, ndr) di almeno 0,65-0,70 euro ed è trattato con uno sconto molto elevato», afferma Alessandro Pacchiani, gestore del fondo Oyster, collegato a banca Ifigest. E proprio a causa della sottovalutazione corrente, Beni Stabili è considerato un buy da parte della banca d’affari americana Merrill Lynch, che attribuisce al gruppo un prezzo obiettivo a 12 mesi di 0,5 euro. Lo yield di Beni Stabili, al 2,5%, appare interessante ma non altissimo, soprattutto se comparato con i grandi gruppi britannici che offrono rendimenti medi superiori al 5%. «Fra i titoli minori, società come La Gaiana o Gabetti operano nei settori contigui delle costruzioni o dell’intermediazione immobiliare, quindi seguono criteri di valutazione a sé. Ma tra le piccole capitalizzazioni ci sembra particolarmente interessante Aedes, che ha da poco realizzato un importante aumento di capitale, è trattata con uno sconto di circa il 50% rispetto al valore dei beni in portafoglio, il Nav, e offre un rendimento del 3,2%», afferma Delaiti. Un altro nome che sembra votato a una rapida crescita è la società Risanamento di Luigi Zunino. «Dopo l’acquisizione di Ipi, la società immobiliare dismessa da Ifil, e con il lancio di importanti progetti immobiliari nell’area milanese, Risanamento sta crescendo rapidamente. Tuttavia proprio a causa del suo rapido sviluppo il gruppo risulta poco trasparente e paga un dividendo modesto, con uno yield di appena l’1,1%», conclude il gestore. «Per valutare le aziende è fondamentale la qualità del management. Per questo merita attenzione Immsi, guidata da Roberto Colaninno», conclude Pacchiani. Secondo Giusti, infine, «le società del settore immobiliare meritano di essere sempre presenti in un portafoglio ben diversificato: perché abbassano la volatilità e offrono buoni dividendi». Marco Sabella

¶

By: gianlini on Mercoledì 19 Febbraio 2003 11:34

perchè la gente si fa le compravendite da sola....

¶

By: DOTT JOSE on Mercoledì 19 Febbraio 2003 11:22

le gabetti in borsa sono anni che vanno giu... pero'..perche ?

10 febbraio 1947 MATERIALI DI RESISTENZA STORICA GIORNO DEL RICORDO FOIBE dieci febbraio | MILLENOVECENTOQUARANTASETTE

¶

By: gianlini on Mercoledì 19 Febbraio 2003 10:37

Stock: Pirelli Real Estate

65 mq zona Brera, Milano 485.000 euro 110 mq zona quasi periferica, Milano 385000 euro boom!

case

Il mercato immobiliare nel mondo - gz ¶

Gli immobili verso le azioni (II) - gz ¶

I calcoli di quanto rendeva la casa o il Mibtel - panarea ¶

La ricchezza finanziaria tocca nuovi record (con le case) - gz ¶

I tuo browser non è supportato