By: Moderatore on Lunedì 16 Giugno 2003 15:46
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In Borsa i big del mattone non sono sazi
Da Pirelli Re a Beni Stabili, da Aedes a Risanamento: gli analisti promuovono il «real estate» all’italiana
Quanto vale in Borsa il boom mondiale del mattone? Molto, se si guardano i principali indici internazionali. «Negli Stati Uniti, dal maggio del 2000 a oggi lo Standard & Poor’s 500 ha perso circa il 29%, mentre il comparto delle società immobiliari ha guadagnato oltre il 48%. E in Europa, anche se meno clamoroso, il differenziale di performance è stato comunque significativo, con un aumento dell’1,83% dell’indice Epra dei titoli immobiliari, contro un calo del 43% della Borsa, misurata con il Bloomberg 500», osserva Roberto Giusti, gestore del fondo Nextra azioni immobiliari. Più difficile dare una valutazione sul comportamento delle società italiane. «Nel nostro Paese manca un indice settoriale del comparto immobiliare confrontabile con l’indice generale. I titoli del settore hanno comunque mostrato una buona tenuta delle quotazioni e offrono dividendi che possono toccare punte del 6%», sottolinea Fulvio Delaiti, gestore azionario in BankNord.
Sebbene più piccole rispetto ai grandi gruppi britannici, le società immobiliari italiane vengono tenute sotto stretta osservazione dagli investitori esteri e non mancano i giudizi di buy per i big come Beni Stabili o Pirelli Real Estate. Mentre le case di investimento nazionali seguono più da vicino gruppi minori e ad alto potenziale come Aedes, Risanamento, Immsi.
Ma se i prezzi di case, negozi e uffici dovessero scendere, come si comporteranno le azioni del settore? «Le quotazioni di Borsa accompagnano l’andamento dei prezzi del mattone, senza anticiparli né seguirli», osserva Martin Allen, analista del comparto immobiliare in Morgan Stanley. Ecco allora che un titolo come Pirelli Real Estate, secondo Allen, è da sovrappesare, «poiché il mercato italiano è relativamente difensivo e il segmento degli uffici non ha registrato le impennate dei canoni che hanno colpito altri Paesi». Positivo il giudizio su Pirelli Real Estate anche da parte di Oriana Cardani, analista di Rasfin. «Anche se la società quota il 20% in meno rispetto ai 26 euro del prezzo di collocamento dello scorso giugno, le quotazioni sono risalite del 14% negli ultimi sei mesi, contro un calo del Mibtel del 2,5%. Inoltre, con la distribuzione di 1,25 euro di dividendo, il rendimento arriva al 6,2%, un valore sostenibile anche nei prossimi esercizi».
Beni Stabili, l’altro grande nome del comparto, appare a una prima lettura in difficoltà. Le quotazioni del titolo sono infatti passate da 0,59 euro del giugno 2002 agli 0,43 euro attuali. «Beni Stabili risente di un calo dei prezzi degli immobili per uso commerciale pari al 10-12% rispetto al 2002, ma soprattutto della mancata fusione, annunciata e poi rinviata, con la capogruppo partecipata dagli azionisti Benetton e Leonardo Del Vecchio. In realtà, il titolo ha un valore intrinseco (Nav, ndr) di almeno 0,65-0,70 euro ed è trattato con uno sconto molto elevato», afferma Alessandro Pacchiani, gestore del fondo Oyster, collegato a banca Ifigest. E proprio a causa della sottovalutazione corrente, Beni Stabili è considerato un buy da parte della banca d’affari americana Merrill Lynch, che attribuisce al gruppo un prezzo obiettivo a 12 mesi di 0,5 euro. Lo yield di Beni Stabili, al 2,5%, appare interessante ma non altissimo, soprattutto se comparato con i grandi gruppi britannici che offrono rendimenti medi superiori al 5%.
«Fra i titoli minori, società come La Gaiana o Gabetti operano nei settori contigui delle costruzioni o dell’intermediazione immobiliare, quindi seguono criteri di valutazione a sé. Ma tra le piccole capitalizzazioni ci sembra particolarmente interessante Aedes, che ha da poco realizzato un importante aumento di capitale, è trattata con uno sconto di circa il 50% rispetto al valore dei beni in portafoglio, il Nav, e offre un rendimento del 3,2%», afferma Delaiti.
Un altro nome che sembra votato a una rapida crescita è la società Risanamento di Luigi Zunino. «Dopo l’acquisizione di Ipi, la società immobiliare dismessa da Ifil, e con il lancio di importanti progetti immobiliari nell’area milanese, Risanamento sta crescendo rapidamente. Tuttavia proprio a causa del suo rapido sviluppo il gruppo risulta poco trasparente e paga un dividendo modesto, con uno yield di appena l’1,1%», conclude il gestore.
«Per valutare le aziende è fondamentale la qualità del management. Per questo merita attenzione Immsi, guidata da Roberto Colaninno», conclude Pacchiani. Secondo Giusti, infine, «le società del settore immobiliare meritano di essere sempre presenti in un portafoglio ben diversificato: perché abbassano la volatilità e offrono buoni dividendi».
Marco Sabella