casa batte borsa 7 a 1

perchè a NY si spaventano di meno - gz  

  By: GZ on Mercoledì 02 Luglio 2003 01:30

....l'azionario se visto in prospettiva di lunghissimo periodo mostra rendimenti eccezionali ed è soprattutto perchè nell'ultimo decennio ha avuto un rendimento incredibile. ... -------------------------------------------- Questo è l'impressione di chi è entrato in borsa nel 1998 o 1999, ha visto un rialzo speculativo violento seguito da un crac di tre anni e istintivamente ora pensa che la storia della borsa simile a quella che ha vissuto. E' comprensibile estrapolare le proprie esperienze, ma per gli investimenti di lungo periodo (non per la speculazione a breve, per cui occorrono altre qualità) è essenziale conoscere la storia finanziaria. Oggi ad es Wall Street, come è successo parecchie altre volte nell'ultimo anno, ha chiuso positiva dopo che le borse europee hanno perso un -2% abbondante. E' un piccolo esempio del fatto che ogni volta che inizia un rimbalzo piccolo o grande che sia gli indici europei, cioè i gestori e investitori europei, arrivano in ritardo. E quando c'è un crollo invece spesso le borse europee lo anticipano. E questo vale anche per borse come l'olandese, la svizzera, la svedese e anche la francese che sugli ultimi 30 anni hanno reso quasi quanto quella americana. Perchè? perchè la gente in europa ha un esperienza più limitata della borsa, ricorda come è ovvio soprattutto le ultime esperienze (che sono negative), pensa che sia qualcosa che oscilla, che devi prendere quando è buona e mollare quando è cattiva e non si rende conto del trend di lungo periodo e del fatto che in media batte sia gli immobili che il reddito fisso In nordamerica invece dato che la borsa esiste dal 1796 e che è attiva e trattata dal 1830 o 1840 c'è un istinto diverso della borsa, come qualcosa che alla lunga paga e il motivo è semplicemente che ha pagato. Ma questo dato non è basato solo sugli anni '90, c'è anche una storia piuttosto lunga dietro, ad es il rialzo degli anni "50 e "60 in borsa in america è iniziato con la guerra di Corea (1950-1952) ed è durato fino a quella del Vietnam (1972-1973) quindi è durato 21 o 22 anni. In un periodo di bassissima inflazione ha portato il dow Jones da 170 a 1.000, a cui sommmare dividendi intorno al 3% da cumulare per 20 anni (al 3% in 21 anni va da 100 a 190). Se uno fa tutti i conti vede che i rendimenti reali di borsa del mercato toro del 1950-1970 sono stati simili a quelli del mercato toro del 1982-1999. E' a causa di questo (non solo di questo) che gente come Warren Buffett è diventata miliardaria solo con la borsa in america ed è a causa di questa esperienza e mentalità che gli indici americani hanno anche negli ultimi anni perso molto di meno

 

  By: xxxxxx on Lunedì 30 Giugno 2003 22:22

Non sto dicendo di inserire l'indice CRB in portafoglio. E non sto dicendo che le materie prime hanno reso molto fino adesso. Premesso che mi riferisco agli Usa, l'azionario se visto in prospettiva di lunghissimo periodo mostra rendimenti eccezionali ed è soprattutto perchè nell'ultimo decennio ha avuto un rendimento incredibile. L'obbligazionario ha anch'esso avuto nell'ultimo decennio rendimenti superiori alla media storica; l'immobiliare cresce da diversi anni a due cifre. 1 - La storia ci dice che inserire degli asset in portafoglio DOPO che per anni hanno avuto rendimenti superiori non è vincente. 2 - Obbligazionario, azionario e immobiliare hanno spesso la stessa reazione al variare delle condizioni macroeconomiche e spalmare il denaro tra questi tre asset in una gestione di portafoglio di medio - lungo periodo potrebbe essere una falsa diversificazione. E' ragionevole pensare che i prossimi anni mostreranno questo andamento positivamente correlato. Per esempio, che succede se aumenta l'inflazione e poi anche i tassi? L'azionario quota multipli non proprio assurdi ma superiori alla media storica solo perchè i rendimenti obbligazionari sono ora molto bassi e anche l'immobiliare è esploso grazie ai tassi bassi. Allora che diversificazione è quella fatta tra questi tre asset? Le commodities nel lungo periodo hanno rendimenti inferiori ed è sopratutto grazie ai miglioramenti produttivi, tecnologici, ecc., ma hanno avuto negli ultimi decenni rendimenti inferiori alla media ed è ragionevole pensare che nei prossimi anni non sarà così. Allora dico che inserire, non tutte, ma alcune commodities, quelle particolarmente depresse in portafoglio può fungere da ottima diversificazione poichè hanno andamento totalmente scorrelato dalle altre asset class e in più ci si può avvantaggiare di un loro, probabile nei prossimi anni, maggior rendimento. Non c'è bisogno poi che spieghi che, in genere, con le commodities non si fa il cassettista. Specifico ancora che questo ragionamento non è per il lunghissimo periodo, ma per alcuni anni, facciamo da 5 a 10.

 

  By: GZ on Lunedì 30 Giugno 2003 17:42

No, come INVESTIMENTO di lungo periodo, cioè da tenere diversi anni, le commodities sono un disastro, se le compri e le tieni dieci anni ti rovini letteralmente (parlo ovviamente sempre in media, così come per le borse e le obbligazioni si parlava in media) Le materie prime possono funzionare per un anno o forse due adesso, ogni tanto hanno delle circostanze favorevoli, ma su intervalli di tempo di diversi anni sono una disgrazia, non recuperano mai nemmeno l'inflazione il libro citato serve proprio per rendersene conto e presenta tutti i tutte i dati in proposito, se non lo si crede quando ho tempo mostro un grafico da cui si vede che le borse sono salite di circa 200 (DUECENTO!!) volte rispetto all'indice delle materie prime in 100 anni ma del resto basta pensare che i paesi che producono solo materie prime tipo Ghana sono sempre i più poveri....

 

  By: bandy on Lunedì 30 Giugno 2003 17:42

Diversificazione va bene ma non di mentichiamo per favore qualcosa che si puo' chiamare "dispersione di portafoglio". Il povero cristiano che ha i 50 o 100 milioni di vecchie lire da investire e li posiziona in un asset allocation troppo diversificato rischia che gli utili/pedite di un investimento elidano gli utili/perdite di un altro. Per avere un po' di "pepe" sulla performance io sono dell'idea che un certo rischio bisogna prenderselo nel sovrappesare un segmento piuttosto che un altro. Insomma in parole povere e' come pretendere di coprire tutti i numeri del tavolo della roulette, lo puoi fare ma cosa ti costa?

 

  By: xxxxxx on Lunedì 30 Giugno 2003 16:24

«Io studio i mercati. Non faccio previsioni, non è il mio mestiere. Posso però dare qualche consiglio pratico di comportamento: la strategia vincente è quella della diversificazione a tutto campo. Non bisogna investire solo a casa propria, ma in tutto il mondo. E puntare non solo sulle azioni, ma anche su bond, immobili... Insomma su tutte le opportunità che il mercato globale offre». --------------------------------- Tutte le opportunità? Come al solito si dimenticano le commodities... E' l'asset che ha reso di meno negli ultimi decenni, è l'asset meno presente nei portafogli globali, meno considerato, meno pompato dai media... è ragionevole pensare che le materie prime avranno invece un buon rendimento nei prossimi anni. Sapete che vi dico? Rimetto il coffee nel portafoglio del forum anche se dal mio non è mai uscito. Andate a vedere il grafico e il Cot dell'ultima settimana! C'è anche il natural gas con una buona impostazione e anche l'argento. Se si tiene conto di come si sono mosse borse, immobili e bond negli ultimi anni si capisce che avere le commodities tra gli asset del portafoglio è l'unico modo di avere una VERA diversificazione di portafoglio.

La prospettiva di investimento del prossimo decennio - gz  

  By: GZ on Lunedì 30 Giugno 2003 16:07

Neanche a farlo apposta, dopo che ho messo nel weekend il suggerimento di leggere il libro base dell'investimento di lungo periodo, ^"..101 Years of Global Investment Returns " di Dimson, Marsh e Stanton #www.amazon.com/exec/obidos/tg/detail/-/0691091943/qid=1056930699/sr=1-1/ref=sr_1_1/002-6517078-4781609?v=glance&s=books^, ecco che oggi il Corriere economia ti intervista proprio Dimson, uno dei tre autori. Leggere e sottolineare. Dimson non è un teorico della finanza o un analista tecnico o un profeta barbuto ma l'autore dello studio storico sui rendimenti obbligazionari, azionari e immobiliari più completo e accurato che finora sia stato pubblicato in cui assieme ai colleghi della London School ha ricostruito per 16 paesi 100 anni di dati finanziari La sua conclusione ? che in media chi investa in un portafoglio diversificato può aspettarsi un rendimento del 5% annuo medio (in termini reali, sottrando l'inflazione e contando i dividendi). CINQUE PER CENTO MEDIO ANNNUO, (ragionando su intervalli di tempo di 10 o 15 annni ovviamente, investendo non in un solo paese please e diversificando in almeno 15 titoli per ridurre le oscillazioni). Quindi Dimson prevede in futuro un rendimento inferiore alla media storica, che per le borse maggiori è stata del 7,5% circa (SETTE E MEZZO PER CENTO MEDIO...), perchè giustamente nota che l'impatto della diffusione della borsa e della globalizzazione è ora già sfruttato in molti paesi e i tassi di crescita delle economie tendono a rallentare in occidente. Ma questo cinque per cento e rotti (reale) è di più di quanto possano rendere (sempre in media e su un orizzonte di diversi anni) l'obbligazionario e l'immobiliare che sono anche loro soggetti ai medesimi fenomeni di riduzione delle opportunità di investimento in occidente. Anzi l'obbligazionario essendo sceso ai rendimenti più bassi degli ultimi trent'anni in modo particolare. E comunque nell'ultimo secolo il reddito fisso e gli immobili hanno sempre reso meno delle azioni in 13 o 14 dei 16 paesi industrializzati studiati. Cosa importa visto che in questo sito l'85% dell sforzo è rivolto alla speculazione a breve termine ? Non tutti però vogliono speculare, c'è chi vuole investire (e ^ci preoccupiamo anche di questo#www.cobraf.com/abbonati/trading/Portafoglio.asp?type=lt^). Ma sull'investimento con un orizzonte di qualche anno la disinformazione è talmente fitta che occorre spezzare qualche lancia. Domanda per padri di famiglia: il maggiore esperto e storico di investimenti di lungo periodo spiega qui che si aspetta rendimenti medi reali del 5% con le azioni (e inferiori con obbligazioni e immobili). Se allora tu investi per i prossimi 10 anni tramite un fondo che ti costa (quando hai conteggiato tutti i costi) più del 3% annuo, cosa ti resta dopo 10 anni ? -------------------------------------------------------------------------- INTERVISTA I consigli dello studioso inglese che ha confrontato i risultati dei mercati finanziari dal 1900. Italia deludente «Giocate a tutto campo» Dimson: «Nel lungo periodo azioni meglio dei bond. Ma per guadagnare bisogna diversificare al massimo» Le azioni faranno meglio dei bond nel lungo periodo. Anche nei prossimi cent’anni. Ma con rendimenti decisamente più bassi di quelli che la storia dell’ultimo secolo ci ha abituato a contemplare. Elroy Dimson , professore di finanza della London Business School , non si definisce un pessimista. Anche se dichiara subito che la sua fiducia nelle sorti del mercato azionario si è ridimensionata. «Direi che sono semplicemente realista». Il trionfo degli ottimisti - così tra l’altro si intitola il libro, scritto insieme a Paul Marsh e Mike Staunton, dove esprime il suo pensiero - fa parte della storia passata. Adesso, forse, è venuta l’ora di un sano disincanto. Che cosa devono fare gli investitori della nuova era per non sbagliare? «Io studio i mercati. Non faccio previsioni, non è il mio mestiere. Posso però dare qualche consiglio pratico di comportamento: la strategia vincente è quella della diversificazione a tutto campo. Non bisogna investire solo a casa propria, ma in tutto il mondo. E puntare non solo sulle azioni, ma anche su bond, immobili... Insomma su tutte le opportunità che il mercato globale offre». Qual è la chiave per capire il comportamento delle Borse? «Misurare correttamente il premio che possono offrire. Vale a dire la differenza fra il ritorno delle azioni e quello degli investimenti privi di rischio. Secondo le nostre elaborazioni ora si può andare, a seconda del mercato di riferimento e della volatilità attesa, da poco più del 3% a poco più del 5%. Sono stime molto più basse di quelle citate in molti testi e in molti sondaggi. C’è infatti ancora chi si aspetta rendimenti a due cifre dalle azioni. Un errore, indotto anche da una scorretta percezione del passato». Da dove vengono queste convinzioni? «Le abbiamo raggiunte dopo un viaggio a ritroso in 103 anni di storia e di mercati. Gli studi presentati nel libro, e aggiornati l’anno scorso, hanno rivisitato le serie storiche di sedici Paesi, a partire dal 1900. In estrema sintesi per ottenere un modello credibile in grado di quantificare il futuro premio di rischio è stato necessario riconoscere ed eliminare gli effetti di fenomeni che non saranno più ripetibili sui mercati azionari, come la diminuzione del rischio per gli investitori indotta dall’apertura sempre più ampia dei mercati». Una lezione di storia? «Sì. Diversa da Paese a Paese, dove si sono messi a confronto i rendimenti di azioni e bond per più di un secolo. Con risultati molto diversi. Negli Stati Uniti, ad esempio, la Borsa è stata davvero remunerativa e poco volatile negli ultimi cento anni. Per avere un’alta probabilità di battere l’inflazione con le azioni e di portare in territorio sicuro i propri investimenti a Wall Street è bastato tenere in portafoglio i titoli azionari per periodi lunghi 20 anni. Con i bond ce ne sarebbero voluti invece 75». E in Italia? «Vent’anni non sono un periodo abbastanza lungo per dichiarare vincente la scelta dei mercati azionari europei. L’analisi storica dice che, solo per mettersi al sicuro dall’inflazione, l’investitore italiano avrebbe dovuto tenere le azioni in media per 75 anni. Quello francese cinquantacinque». Differenze enormi... «Sì. Giustificate dal diverso impatto delle guerre mondiali e dal differente sviluppo economico. Fatto sta che, fuori dagli Stati Uniti, il mercato azionario è stato molto volatile. E remunerativo solo fino a un certo punto. Anche se, è vero, le azioni hanno sempre fatto meglio dei bond su tutti e sedici i mercati presi in considerazione dal 1900 a oggi». Molti studiosi, anche se con accenti diversi, condividono la sua tesi sulla necessità di una maggior prudenza nel valutare la Borsa. E’ cambiato qualche cosa di fondamentale nei mercati o hanno solo cambiato idea gli esperti? «Credo che ci sia stato qualche cambiamento nei mercati. E un’importante conversione da parte degli studiosi. Che, a mio avviso, dopo aver fatto diversi errori di valutazione, ora sono sulla strada giusta». Gli Stati Uniti saranno il mercato vincente anche domani? «Penso piuttosto che potrebbero essere i mercati europei a far meglio rispetto al loro passato». Perché consiglia la massima diversificazione? «La mia fiducia nel fatto che le azioni facciano grandi cose nel futuro, penso ad esempio alle nostre pensioni, è diminuita. Finora abbiamo riconosciuto un alto valore alla crescente possibilità di investire fuori dal giardino di casa e in un numero sempre maggiore di strumenti finanziari. Ora che l’abbiamo, conviene usarla». Sta dicendo anche che la festa della gl obalizzazione è finita? «Non ci sono più grandi spazi di rivalutazione dei titoli azionari in questa chiave. Abbiamo finito di esplorare il pianeta finanziario. E non vedo, per ora, la possibilità che se ne scoprano di nuovi nei prossimi anni».

 

  By: amalore on Mercoledì 27 Novembre 2002 13:55

certo che è facile calcolare e confrontare , ma se si confronta 2 periodi di tempo diversi si può arrivare a sostenere 2 cose opposte Cito dal libro "euforia irrazionale" di Shiller In periodi di 10 anni dal 1929 al 1939 e dal 1966 al 1976 il rendimento del mercato azionario fu inferiore ai tassi di interesse a breve . Anche dal 1901 al 1921 - vent' anni - le azioni ebbero un rendimento inferiore ai tassi a breve. La media geometrica sullo S&PComposite reale fu pari a - 0,2% l' anno da giugno 1901 a giugno 1921 +0,4% l' anno da sett 1929 a sett 1949 +1,9% l' anno da genn 1966 a genn 1986 ... I periodi di elevata inflazione associati alla Prima e Seconda Guerra mondiale e alla Guerra del Vietnam ebbero effetti estremamente negativi sul potere d'acquisto del denaro investito su titoli a reddito fisso. E' difficile vedere la rilevaza odierna di tali effetti dell' inflazione, dato che oggi esistono titoli indicizzati all 'inflazione che rendono oltre il 4%. Inoltre gli USA potrebbero rappresentare l'eccezione e non la regola in termini di rendimenti reali sul mercato azionario. Philippe Jorion e William Goetzmann hanno studiato i tassi di incremento del valore reale del mercato azionario ( esclusi i dividendi) in riferimento a 39 paesi per il periodo 1926 1996 riscontrando che il tasso mediano era solo dello 0.8% l' anno per questi paesi ( confrontato con il 4,3% l'anno degli USA ) Inoltre anche se la storia sostenesse questo punto di vista dovremmo riconoscere che il futuro non sarà necessariamente come il passato .Per esempio potrebbe darsi che , essendo gli investitori euforici a causa dei successi passati del mercato azionario, si abbia ora un eccesso di investimenti diffuso. Le imprese potrebbero avere coltivato piani troppo ambiziosi e speso troppo nello sviluppo e nella promozione di un prodotto; di conseguenza potrebbero non rendere bene com in passato ... E cosa più importante, il futuro non è assolutamente come in passato in quanto, dati gli alti rapporti prezzo/utili rilevati in precedenza il mercato è sopravvalutato come non mai ( libro del 1999 ndr ) ... La crescita degli utili corretti per l' inflazione dal 1947 a 1998 è stata pari all' attuale tasso di interesse sui titoli di stao indicizzati all' azione ... Tra il 1947 e il 1998 gli utili salirono di 23 volte mentre tra dicembre 1947 e aprile 1999 lo s&p 500 aumentò di 83 volte : questi risultati mostrano un aumento di prezzi di gran luna superiore a quello degli utili"

 

  By: GZ on Mercoledì 27 Novembre 2002 11:46

in sintesi credo che analizzando solo determinati spezzono si possa "dimostrare" qualsiasi cosa, che le azioni battono gli immobili, che gli immobili battono l' inflazione , che l' inflazione batte le azioni .... etc ------------------------- No, è un calcolo molto semplice e la risposta è univoca. Sono tre serie di numeri i) i prezzi di borsa medi (listino) ii) inflazione iii) dividendi Se uno ha questi dati e una calcolatrice (o si fida di chi ha i dati e una calcolatrice e lo ha fatto) ottiene la risposta Per l'Italia, dagli anni 20 o dagli anni 30 o dagli anni 40 la borsa ha perso rispetto all'inflazione. Per l'Olanda, la Svezia, l'Inghilterra, l'America e altri paesi ha la borsa ha battuto l'inflazione e di molto

 

  By: amalore on Mercoledì 27 Novembre 2002 11:11

la fonte dei dati che ho scritto è INVESTIMENTI FINANZIARI che cita l' Istat come fonte i numeri esatti dell' inflazione sono 1965 4,3 1966 2,0 1967 2,0 1968 1.3 1969 2.8 1970 5.1 1971 5.0 1972 5.6 1973 10.4 1974 19.4 1975 17.2 1976 16.5 1977 18.1 1978 12.4 1979 15.7 1980 21.1 1981 18.7 1982 16.3 1983 15.0 1984 10.6 1985 8.6 1986 6.1 1987 4.6 1988 5.0 1989 6.6 1990 6.1 1991 6.4 1992 5.4 1993 4.2 1994 3.9 1995 5.4 1996 3.9 1997 1.7 1998 1.8 1999 1.6 2000 2.6 2001 2.7 Tra le altre tabelle di Investimenti Finanziari ce n'è una con le variazioni cumulative e da Dic 1965 a Maggio 2002 la variazione cumulativa è 1512,5% Inoltre un' altra Tabella pubblica il parametro di aggiornamento della Lira che serve per attualizzare 1 lire dell' anno xx ad oggi . Al 1965 il parametro è 15,7834 1970 13.86 1975 8.0942 1980 3.7307 1985 1.9563 1990 1.4846 ossia 100 lire del 1970 sono 1386 lire di oggi Quello che volevo sottolineare non è tanto la presunta superiorità della borsa, quanto l' artificiosità dell' articolo Per la presunta superiorità delle azioni ci sono analisi che contraddicono altre analisi. Citerei soltanto Shiller sul libro Euforia Irrazionale ( sarò più preciso in altro post ) o l' analisi di Mediobanca che tutti possono leggere http://www.mbres.it/ita/download/az_1928.pdf in sintesi credo che analizzando solo determinati spezzono si possa "dimostrare" qualsiasi cosa, che le azioni battono gli immobili, che gli immobili battono l' inflazione , che l' inflazione batte le azioni .... etc Lo scandalo è l' uso platealmente manipolato di questi dati - vedi articolo de Il Sole 24 ore Saluti Modificato da - amalore on 11/27/2002 10:34:24

Ma i costi dell'investimento nella casa? - panarea  

  By: panarea on Martedì 26 Novembre 2002 16:44

Impariamo a leggere, l 'articolo citato era nella divisione "palazzinara" del Sole che ha tutti gli interessi a dire che il mattone vince. L'analisi è di un soggettivo terribile: come altro mio posto precedente, qui di seguito allego alcune "annotazioni" che avrebbero essere state citate nell'articolo. -Dagli anni 1970 a poco fa c'era l'INVIM che tassava pesantemente ogni plusvalenza immobiliare. Al contrario, fino a primi del 90 il capital gain in borsa o anche sui BTP non esisteva. Quindi quel 7 a 1 teorico sarebbe stato pesantemente "mazzolato". -Oggi se compri e acquisti una casa entro i 5 anni devi comunque pagare la plusvalenza in modo progressivo a scaglioni (IRPEF) in borsa solo e soltanto il 12.5%. - Anche se non vendi e fai "cassettista" c'è l'ICI circa il 5-6% della rendita catastale moltiplicata per 10. Se poi affitti tutto va sull'IRPEF, mediamente quindi, considerando anche il forfait di 15%, circa il 30% dell'affitto va in tasse. Tenere la casa a posto comunque comporta un po' di spese sempre e per seguire un contratto di locazione come locatore occorre oggi un consultente (aggiornamento ISTAT, inserimento su Unico quadra RB ect.) -In borsa o bond, al massimo paghi il 12.5% su dividendi e cedole. Il dossier titoli costa circa 50 euro. tutto compreso - Per vendere le azioni, vai in banca e paghi al max 1% (ipotesi più antica). Per vendere la casa bisogna in genere trovare un agenzia che ti prende il 2%, pagare poi notaio, geometra per relazione tecnica e tasso di registro. - Va ricordato che i contratti di locazione immobialiare sono soggetti a rigidi vincoli nel recesso del locatore, che in genere deve aspettare la scadenza dei contratti tipo di 8 anni per riprendersi la casa. In borsa o bond, mi alzo, mi lavo i denti, accendo il computer e dopo 3 giorni ho i soldi. A chi vi dice che il mattone è un investimento, fategli notare queste cose... ciao

Niente batte il Dow Jones alla lunga - gz  

  By: GZ on Martedì 26 Novembre 2002 12:53

Dal 1965 a oggi il rendimento medio annuo della casa è stato del 5 per cento annuo e l'inflazione media è stata il 9% annuo ? Mi sembra un numero forse alto di inflazione perchè fino al 1973 era bassa, sotto il 5% e dopo il 1993-1994 si è abbassata sotto il 5% di nuovo, ma ci sono stati anni di +18% o +15% tra il 1974 e il 1992 per cui è possibile. Bisognerebbe avere sottomano tutti i numeri esatti. In italia in generale il mattone ha battuto l'inflazione ? E' difficile generalizzare. Solo se era nei centri storici delle città grandi oppure in appartamenti piccoli di città in crescita demografica e fuori equo canone, ma ci sono tanti casi in cui le leggi di equo canone o altro combinate con le tasse crescenti hanno sconfitto il mattone Le obbligazioni dello stato a lungo termine invece, BTP e Bund hanno battutto l'inflazione per il semplice fatto che i tassi di interesse prima hanno coperto l'inflazione quando saliva sempre (altrimenti nessuno avrebbe comprato reddito fisso) e poi dal 1992 sono scesi in modo drammatico dal 18% al 4% e il sottostante ovviamente è si è quintuplicato (ma questo guadagno in conto capitale ovviamente non c'stato per CCT e BOT, solo per i BTP e Bund). Ci vorrebbero i numeri esatti, ma in tutto il mondo il reddito fisso dello stato a 10 anni ha battuto l'inflazione e in molti paesi come la germania anche la borsa. In assoluto però finora sugli ultimi 10, 20 e 30 anni niente ha superato il Dow Jones o un indice simile dei titoli multinazionali. Il calcolo con dividendi e inflazione è ovviamente più complicato, ma l'ho pubblicato altre volte. Resta che il Dow Jones in termini di guadagno in conto capitale semplice (e tenendo presente che l'inflazione media americana non è stata il 9% come quella italian, ma tra il 4% e il 5% medio annuo e il dividendo medio sul 2%): i) perde il -25% dal massimo assoluto del marzo 2000 (contro un -50% di molti indici europei) ii) guadagna +8% dal novembre 1998 (5 anni fa) iii) guadagna +167% dal novembre 1992 (10 anni fa) iv) guadagna +895% dal novembre 1982 (20 anni fa) Modificato da - gz on 11/26/2002 12:10:57

allora cosa batte l' inflazione? - amalore  

  By: amalore on Martedì 26 Novembre 2002 12:03

Di questi tempi si legge sui giornali o si ascolta in TV tante cose che si contraddicono l' une con le altre. Oggi però, su un quotidiano autorevole credo si sia toccato un apice di stupidità difficilmente superabile. L' articolo di cui sto parlando è intitolato CASA BATTE FONDI PENSIONE 7 A 1 di Saverio Fossati e Cristina Giua nella pagina Affari Privati Immobili de Il Sole 24 Ore del Lunedi 25 Novembre 2002 pagina 37. L' articolo dice: <Mattone batte Borsa, lo sanno tutti, sul lungo periodo. Ma un confronto andrebbe fatto con un tipo di investimento più comparabile, che ha in comune con il mattone il lungo termine e l' inutilizzabilità di un capitale in coincidenza con la fine della vita lavorativa : il fondo pensione Il confronto, proprio per la particolare struttura dei fondi pensione ( in Italia agli esordi), andrebbe fatto su un trentennio, perciò è giocoforza effettuare delle proiezioni. Si consideri però che nel triennio giugno 99 giugno 2002 il rendimento netto dei fondi pensione , secondo la Covip, autorità di controllo è stato del 7,8 per cento. Questo periodo ha visto la Borsa attraversare momenti di stallo e di euforia e quindi, per quanto breve, potrebbe essere considerato fortemente indicativo di un rendimento medio. Ebbene, assumendo questo ritmo di crescita come parametro, chi investisse 2.500 euro all' anno per 30 anni, alla fine disporrebbe di un capitale di 108 mila euro ( a fronte di versamenti complessivi di 75 mila euro), senza considerare l' inflazione. Il capitale potrebbe trasformarsi anche in una rendita, che con un ipotetica aspettativa di vita di 25 anni si assesterebbe attorno ai 400 euro al mese. Passiamo agli immobili. Dal 1965 a oggi il rendimento medio annuo della casa è stato del 5 per cento. Secondo Scenari immobiliari, la rivalutazione media delle abitazioni nei semicentri cittadini è stata del 885% ( in pratica il valore si è quasi decuplicato ) , sempre senza considerare l' inflazione. Quindi in termini assoluti, e considerando realisticamente questo dato come una possibile rivalutazione nei prossimi 30 anni, chi investe praticamente la stessa somma ( è il caso del monolocale di Bologna, comprato come seconda casa e affittato a scopo rendimento), fra 30 anni potrebbe avere un capitale di 700 mila euro. Certo, va tenuto conto di un periodo particolarmente felice per il mercato immobiliare ma, anche considerando l' investimento iniziale ( il 10% dell acquisto non è finanziabile e bisogna aggiungere tasse e spese notarili ) la sproporzione è tale che il mattone è sempre vincente.> L' articolo parte subito bene: mattone batte Borsa lo sanno tutti, nel lungo periodo; peccato che gli indici di Scenari immobiliari dimostrino l' esatto contrario! Per fare il confronto fra fondi pensione e immobile ( ma chi compra l immobile lo fa solo per la pensione ? ) si prende in esame un periodo di soli 3 anni dei fondi pensione che investono parte dei patrimoni in azioni . Ebbene il triennio preso in esame è fra i peggiori della storia degli ultimi 100 anni perché include i 2 anni e mezzo ( sui 3 considerati ) seguenti alla più grossa bolla speculativa mai registrata, per molti versi superiore anche a quella del 1929 !! Ma tant'è , prendiamolo come fortemente indicativo! 2.500 all' anno per 30 anni diventano 108.000 euro al tasso del 2,26% annuo ; il 7,8% in 3 anni, nel periodo preso come fortemente indicativo, fa in realtà il 2,53% annuo e il risultato sarebbe dei 113.173 euro ma tant è. La rivalutazione media del 5% annuo degli immobili, che gli autori dell articolo citano, farebbero diventare i 2.500 euro all anno soltanto( ! ) 174.401 euro. Per ottenere 885% dopo 30 anni, scenario ipotizzato per un investimento immobiliare, occorre una rivalutazione annua del 7,92%, considerando un investimento una tantum all' inizio. Allo stesso tasso d interesse annuo, 2.500 euro all anno diventano 301.376 euro !!! Ma come , non era 700.000 euro !!! che battevano i 100.000 dei fondi pensione 7 a 1 ?? Il segreto sta nel fatto che si ipotizza nell' articolo il tasso del 7,92% all' anno ( = 885% in 30 anni ) su un investimento iniziale di 71.000 euro , pari al valore della casa acquistata col mutuo ; mutuo che paghiamo con 2.500 euro all anno e l' affitto della casa stessa! Perché tutto si realizzi , e pertanto il confronto sia omogeneo,bisogna che 1) mi si conceda un mutuo sul 96,5% del valore della casa 2) abbia sempre un inquilino e che questi paghi sempre, perché i 2.500 euro all anno sono pari al 3,5% del mutuo, appena sufficienti a pagare gli interessi e quindi non a restituire il prestito 3) la casa in 30 anni non abbia bisogno di manutenzione straordinaria 4) il confronto non tiene conto delle imposte da pagare sugli immobili:l' ICI e l' Irpef sul possesso o sull affitto che pesa in misura sempre maggiore col crescere del mio reddito 5) il confronto non tiene conto delle agevolazioni fiscali sui fondi pensione che prevedendo la deduzione delle somme versate , esse diventano sempre maggiori ( le agevolazioni fiscali ) coll' aumentare del reddito Ma tant è qualcuno potrebbe essere ancora convinto che un simile confronto sia sostenibile ; C è però una piccola cosa che l' articolo dice, e cioè : senza considerare l' inflazione Ebbene sì, l' esaltante 885% dal 1965 ad oggi ( a proposito gli anni considerati sono 37 e non 30 e il tasso annuo allora scenderebbe dal 7,92% al 6,21% con un risultato finale non di 700.000 ma di 460.000 euro !!! ) non tiene conto dell inflazione che nel periodo è stata del 1.500% . Sì 1.500%( millecinquecento per cento) ossia il 9,3% all' anno . l' immobile in semicentro cittadino che è cresciuto dell 885% in 30 anni ( anche se sarebbe meglio dire in 37 anni ) ossia del 7,92% all' anno ( del 6,21% se consideriamo i 37 anni del periodo ) quindi molto meglio del 5% annuo dell immobile medio, non è stato al pari dell' inflazione che è cresciuta del 9,3% all anno !! Ma allora cosa batte l' inflazione? Esempio titoli obbligazionari con cedola indicizzata proprio all' inflazione, senza rischi, praticamente senza oscillazioni, immediatamente liquidabili, senza imposte IRPEF, senza manutenzione, né ordinaria né straordinaria, senza cause di sfratto ; oppure l' indice mondiale azionario che nel periodo 1982-2002 ha reso il 13,6% annuo contro il 5,4% dell' inflazione ;ma come tutti sanno Mattone batte Borsa ! Saluti