casa batte borsa 7 a 1

il dollaro nel 1967 valeva 624 lire, ora circa 1590 è interessante notare (io l'ho fatto qualche tempo fa e ora non ho purtroppo il tempo di ritrovare i dati, ma mi riprometto di farlo quanto prima) che qualsiasi investimento obbligazionario in lire ha "surclassato" letteralmente qualsiasi investimento obbligazionario in dollari o o marco tedesco o finanche franchi svizzeri infatti il deprezzamento della lira è stato assolutamente minore del maggior tasso percepito per gli impieghi in lira Zibordi, lei mi dirà che non è vero, e questo è quello che si è sempre detto naturalmente, ma temo proprio sia stata una bella invenzione delle banche svizzere la favola che la lira era una "liretta" nel 2000 con l'euro hanno messo naturalmente a posto la cosa, ma anche di questo, sappiamo, che è tutta colpa di Berlusconi.....

(mail ricevuta) .......A proposito della performance di Value Line del 12.500% dal 1967 (37 anni). Sembrerebbe veramente un ottimo risultato, ma a pensarci bene non è poi così vero. Ho fatto un confronto con un appartamento comprato da mio padre proprio 37 anni fa alla cifra, allora, di circa 7 milioni, oggi (mi è rimasto in eredità) vale circa 500 milioni ( di vecchie lire, ovviamente), è sempre stato affittato ad una cifra attualizzata di circa 15 milioni annui, che, detratte le tasse e le varie manutenzioni per circa 5 milioni, da una rendita netta di 10 mil. annui. A questo punto i calcoli sono presto fatti: - valore di mercato ............... 500 milioni - affitto netto per 37 anni ...... 370 milioni totale ........... 870 " Vale a dire un incremento di circa 12.500% pari a quello di Value Line ma senza perdite di tempo a seguire le azioni o patemi per le fasi negative. Non so se per i prossimi 37anni sarà ancora così ma per il passato questo è stato il mio caso. -------------------------------------------------- Questo è giusto e interessante, salvo un dettaglio: l'inflazione. Chi scrive dimentica che l'inflazione in Italia era doppia che negli Stati Uniti, noi abbiamo avuto almeno 15 anni dal 1973 al 1988 di inflazione superiore al 6% in Italia con punte all'8 o 9%. Di conseguenza i valori NOMINALI in lire in Italia sono aumentati in % di più che quelli in marchi o dollari . La borsa sfortunatamente non esisteva quasi negli anni '60 in Italia e quindi è più difficile fare confronti, ma gli immobili in lire in Italia sono saliti molto di più di quelli in altri paesi in termini nominali IN LIRE Dovrebbe invece considerare che la lira dal 1967 è scesa rispetto al dollaro (e a tutte le altre valute maggiori) DA 600 A 1.600 LIRE PER UN DOLLARO e quindi se vuole fare un confronto dei rendimenti delle azioni americane del sistema Value Line con l'apprezzamento del suo appartamento dal 1967 a oggi in lire deve farlo convertendo le lire in dollari. Se uno prescinde dalla svalutazione della lira dovrebbe concludere che l'investimento in immobili in Italia è stato la forma di investimento migliore nel mondo !. Oggi non lo ricordiamo più, ma da fine anni '60 a fine anni '80 per circa venti anni la lira è stata la valuta che si è svalutata di più del mondo industriale

direi nulla, a parte che hanno perso l'ultima guerra.

O si passano gli anni a fare discussioni del tipo chi vincerà lo scudetto e se è meglio prodi o berlusconi oppure si cerca di avere alcuni punti fermi se parliamo di investire per la pensione o i propri figli. (No, avete sbagliato indirizzo, questo non è il topic in cui discutere se in luglio la borsa scenderà, sicuro può scendere in luglio, ma qui non ci interessa ...) L'unico modo razionale di investire con un orizzonte di lungo periodo è basarsi sulla storia finanziaria. Se si vuole dimostrare un idea preconcetta si inserisce il periodo che prova la propria tesi per cui : - se sei negativo prendi gli anni della grande crisi del 1929 o gli anni '70 dell'inflazione al 13% o gli ultimi tre anni dal 2000 - se sei positivo gli anni prima del 1929 o gli anni '50 o il boom del 1982-1999. Fare così è più divertente, è per questo che i politici sono sempre in polemica, perchè mettersi a esaminare dei fatti è noioso. Ma se uno vuole essere obiettivo esamina L'INTERO PERIODO in cui la borsa è esistita ed ha funzionato. E se allora uno prende gli ultimi 100 anni (visto che molte borse esistevano anche a fine '800) il rendimento medio di tutte le borse dei paesi industrializzati (Stati Uniti, Canada, Inghilterra, Australia, Paesi Scandinavi, Olanda, Francia e Svizzera) é stato superiore al SETTE PER CENTO MEDIO ANNUO in termini REALI (includendo Dividendi e sottraendo l'Inflazione) e superiore a quello medio delle obbligazioni e degli immobili (ovunque è stato possibile calcolarlo) Per quanto riguarda l'Asia, lì le borse esistono solo dagli anni "60 o "70, comunque finora il loro rendimento è più elevato, mi sembra sopra l'8% medio annuo reale. Fanno eccezione: l'Italia che ha un +2.3% medio, la Germania un 6% scarso, (il Giappone un 4.9% dagli anni '50). (Domanda: cosa hanno avuto in comune Italia, Giappone e Germania ?)

Dott ZB inserisca però anche la figura 1929-1945 che è un po' diversa (ne abbiamo già discusso, 5 anni di seconda guerra mondiale avevano distrutto vite, stabilimenti industriali e valore, i 30 anni successivi sono stati molto particolari per questo) Resta comunque vero che la borsa USA è molto efficiente e, nel lungo, rende. Dalle statistiche che conosco (veda anche report Mediobanca) la borsa italiana NON HA MAI STATISTICAMENTE creato valore, pertanto non ha mai sovraperformato statisticamente i btp. Questo sembra poco ma in realtà è rivoluzionario, perchè: 1 - Milano di fatto è un sistema di trasferimento volontario (nessuno obbliga a comprare) di risorse dai privati azionisti di minoranza a quegli di maggioranza 2 - Se qualunque fondo o strumento del risparmio gestito che investe su Piazza Affari non può che fare peggio dell'indice (le commissioni ect), allora se confrontiamo i fondi con i btp, il risultato è desolante 3 - è inutile parlare di beta, CAPM e balle varie nel ns. mercato, semplicemente perchè, con borsa inefficiente, non c'è premio sul rischio e salta tutto l'impianto teorico. questo non toglie che si possa fare qualche buon trading o simili, ma se, statisticamente, il mercato perde contro i btp, bisogna essere molto bravi....

....l'azionario se visto in prospettiva di lunghissimo periodo mostra rendimenti eccezionali ed è soprattutto perchè nell'ultimo decennio ha avuto un rendimento incredibile. ... -------------------------------------------- Questo è l'impressione di chi è entrato in borsa nel 1998 o 1999, ha visto un rialzo speculativo violento seguito da un crac di tre anni e istintivamente ora pensa che la storia della borsa simile a quella che ha vissuto. E' comprensibile estrapolare le proprie esperienze, ma per gli investimenti di lungo periodo (non per la speculazione a breve, per cui occorrono altre qualità) è essenziale conoscere la storia finanziaria. Oggi ad es Wall Street, come è successo parecchie altre volte nell'ultimo anno, ha chiuso positiva dopo che le borse europee hanno perso un -2% abbondante. E' un piccolo esempio del fatto che ogni volta che inizia un rimbalzo piccolo o grande che sia gli indici europei, cioè i gestori e investitori europei, arrivano in ritardo. E quando c'è un crollo invece spesso le borse europee lo anticipano. E questo vale anche per borse come l'olandese, la svizzera, la svedese e anche la francese che sugli ultimi 30 anni hanno reso quasi quanto quella americana. Perchè? perchè la gente in europa ha un esperienza più limitata della borsa, ricorda come è ovvio soprattutto le ultime esperienze (che sono negative), pensa che sia qualcosa che oscilla, che devi prendere quando è buona e mollare quando è cattiva e non si rende conto del trend di lungo periodo e del fatto che in media batte sia gli immobili che il reddito fisso In nordamerica invece dato che la borsa esiste dal 1796 e che è attiva e trattata dal 1830 o 1840 c'è un istinto diverso della borsa, come qualcosa che alla lunga paga e il motivo è semplicemente che ha pagato. Ma questo dato non è basato solo sugli anni '90, c'è anche una storia piuttosto lunga dietro, ad es il rialzo degli anni "50 e "60 in borsa in america è iniziato con la guerra di Corea (1950-1952) ed è durato fino a quella del Vietnam (1972-1973) quindi è durato 21 o 22 anni. In un periodo di bassissima inflazione ha portato il dow Jones da 170 a 1.000, a cui sommmare dividendi intorno al 3% da cumulare per 20 anni (al 3% in 21 anni va da 100 a 190). Se uno fa tutti i conti vede che i rendimenti reali di borsa del mercato toro del 1950-1970 sono stati simili a quelli del mercato toro del 1982-1999. E' a causa di questo (non solo di questo) che gente come Warren Buffett è diventata miliardaria solo con la borsa in america ed è a causa di questa esperienza e mentalità che gli indici americani hanno anche negli ultimi anni perso molto di meno

Non sto dicendo di inserire l'indice CRB in portafoglio. E non sto dicendo che le materie prime hanno reso molto fino adesso. Premesso che mi riferisco agli Usa, l'azionario se visto in prospettiva di lunghissimo periodo mostra rendimenti eccezionali ed è soprattutto perchè nell'ultimo decennio ha avuto un rendimento incredibile. L'obbligazionario ha anch'esso avuto nell'ultimo decennio rendimenti superiori alla media storica; l'immobiliare cresce da diversi anni a due cifre. 1 - La storia ci dice che inserire degli asset in portafoglio DOPO che per anni hanno avuto rendimenti superiori non è vincente. 2 - Obbligazionario, azionario e immobiliare hanno spesso la stessa reazione al variare delle condizioni macroeconomiche e spalmare il denaro tra questi tre asset in una gestione di portafoglio di medio - lungo periodo potrebbe essere una falsa diversificazione. E' ragionevole pensare che i prossimi anni mostreranno questo andamento positivamente correlato. Per esempio, che succede se aumenta l'inflazione e poi anche i tassi? L'azionario quota multipli non proprio assurdi ma superiori alla media storica solo perchè i rendimenti obbligazionari sono ora molto bassi e anche l'immobiliare è esploso grazie ai tassi bassi. Allora che diversificazione è quella fatta tra questi tre asset? Le commodities nel lungo periodo hanno rendimenti inferiori ed è sopratutto grazie ai miglioramenti produttivi, tecnologici, ecc., ma hanno avuto negli ultimi decenni rendimenti inferiori alla media ed è ragionevole pensare che nei prossimi anni non sarà così. Allora dico che inserire, non tutte, ma alcune commodities, quelle particolarmente depresse in portafoglio può fungere da ottima diversificazione poichè hanno andamento totalmente scorrelato dalle altre asset class e in più ci si può avvantaggiare di un loro, probabile nei prossimi anni, maggior rendimento. Non c'è bisogno poi che spieghi che, in genere, con le commodities non si fa il cassettista. Specifico ancora che questo ragionamento non è per il lunghissimo periodo, ma per alcuni anni, facciamo da 5 a 10.

No, come INVESTIMENTO di lungo periodo, cioè da tenere diversi anni, le commodities sono un disastro, se le compri e le tieni dieci anni ti rovini letteralmente (parlo ovviamente sempre in media, così come per le borse e le obbligazioni si parlava in media) Le materie prime possono funzionare per un anno o forse due adesso, ogni tanto hanno delle circostanze favorevoli, ma su intervalli di tempo di diversi anni sono una disgrazia, non recuperano mai nemmeno l'inflazione il libro citato serve proprio per rendersene conto e presenta tutti i tutte i dati in proposito, se non lo si crede quando ho tempo mostro un grafico da cui si vede che le borse sono salite di circa 200 (DUECENTO!!) volte rispetto all'indice delle materie prime in 100 anni ma del resto basta pensare che i paesi che producono solo materie prime tipo Ghana sono sempre i più poveri....

Diversificazione va bene ma non di mentichiamo per favore qualcosa che si puo' chiamare "dispersione di portafoglio". Il povero cristiano che ha i 50 o 100 milioni di vecchie lire da investire e li posiziona in un asset allocation troppo diversificato rischia che gli utili/pedite di un investimento elidano gli utili/perdite di un altro. Per avere un po' di "pepe" sulla performance io sono dell'idea che un certo rischio bisogna prenderselo nel sovrappesare un segmento piuttosto che un altro. Insomma in parole povere e' come pretendere di coprire tutti i numeri del tavolo della roulette, lo puoi fare ma cosa ti costa?

«Io studio i mercati. Non faccio previsioni, non è il mio mestiere. Posso però dare qualche consiglio pratico di comportamento: la strategia vincente è quella della diversificazione a tutto campo. Non bisogna investire solo a casa propria, ma in tutto il mondo. E puntare non solo sulle azioni, ma anche su bond, immobili... Insomma su tutte le opportunità che il mercato globale offre». --------------------------------- Tutte le opportunità? Come al solito si dimenticano le commodities... E' l'asset che ha reso di meno negli ultimi decenni, è l'asset meno presente nei portafogli globali, meno considerato, meno pompato dai media... è ragionevole pensare che le materie prime avranno invece un buon rendimento nei prossimi anni. Sapete che vi dico? Rimetto il coffee nel portafoglio del forum anche se dal mio non è mai uscito. Andate a vedere il grafico e il Cot dell'ultima settimana! C'è anche il natural gas con una buona impostazione e anche l'argento. Se si tiene conto di come si sono mosse borse, immobili e bond negli ultimi anni si capisce che avere le commodities tra gli asset del portafoglio è l'unico modo di avere una VERA diversificazione di portafoglio.

Neanche a farlo apposta, dopo che ho messo nel weekend il suggerimento di leggere il libro base dell'investimento di lungo periodo, ^"..101 Years of Global Investment Returns " di Dimson, Marsh e Stanton #www.amazon.com/exec/obidos/tg/detail/-/0691091943/qid=1056930699/sr=1-1/ref=sr_1_1/002-6517078-4781609?v=glance&s=books^, ecco che oggi il Corriere economia ti intervista proprio Dimson, uno dei tre autori. Leggere e sottolineare. Dimson non è un teorico della finanza o un analista tecnico o un profeta barbuto ma l'autore dello studio storico sui rendimenti obbligazionari, azionari e immobiliari più completo e accurato che finora sia stato pubblicato in cui assieme ai colleghi della London School ha ricostruito per 16 paesi 100 anni di dati finanziari La sua conclusione ? che in media chi investa in un portafoglio diversificato può aspettarsi un rendimento del 5% annuo medio (in termini reali, sottrando l'inflazione e contando i dividendi). CINQUE PER CENTO MEDIO ANNNUO, (ragionando su intervalli di tempo di 10 o 15 annni ovviamente, investendo non in un solo paese please e diversificando in almeno 15 titoli per ridurre le oscillazioni). Quindi Dimson prevede in futuro un rendimento inferiore alla media storica, che per le borse maggiori è stata del 7,5% circa (SETTE E MEZZO PER CENTO MEDIO...), perchè giustamente nota che l'impatto della diffusione della borsa e della globalizzazione è ora già sfruttato in molti paesi e i tassi di crescita delle economie tendono a rallentare in occidente. Ma questo cinque per cento e rotti (reale) è di più di quanto possano rendere (sempre in media e su un orizzonte di diversi anni) l'obbligazionario e l'immobiliare che sono anche loro soggetti ai medesimi fenomeni di riduzione delle opportunità di investimento in occidente. Anzi l'obbligazionario essendo sceso ai rendimenti più bassi degli ultimi trent'anni in modo particolare. E comunque nell'ultimo secolo il reddito fisso e gli immobili hanno sempre reso meno delle azioni in 13 o 14 dei 16 paesi industrializzati studiati. Cosa importa visto che in questo sito l'85% dell sforzo è rivolto alla speculazione a breve termine ? Non tutti però vogliono speculare, c'è chi vuole investire (e ^ci preoccupiamo anche di questo#www.cobraf.com/abbonati/trading/Portafoglio.asp?type=lt^). Ma sull'investimento con un orizzonte di qualche anno la disinformazione è talmente fitta che occorre spezzare qualche lancia. Domanda per padri di famiglia: il maggiore esperto e storico di investimenti di lungo periodo spiega qui che si aspetta rendimenti medi reali del 5% con le azioni (e inferiori con obbligazioni e immobili). Se allora tu investi per i prossimi 10 anni tramite un fondo che ti costa (quando hai conteggiato tutti i costi) più del 3% annuo, cosa ti resta dopo 10 anni ? -------------------------------------------------------------------------- INTERVISTA I consigli dello studioso inglese che ha confrontato i risultati dei mercati finanziari dal 1900. Italia deludente «Giocate a tutto campo» Dimson: «Nel lungo periodo azioni meglio dei bond. Ma per guadagnare bisogna diversificare al massimo» Le azioni faranno meglio dei bond nel lungo periodo. Anche nei prossimi cent’anni. Ma con rendimenti decisamente più bassi di quelli che la storia dell’ultimo secolo ci ha abituato a contemplare. Elroy Dimson , professore di finanza della London Business School , non si definisce un pessimista. Anche se dichiara subito che la sua fiducia nelle sorti del mercato azionario si è ridimensionata. «Direi che sono semplicemente realista». Il trionfo degli ottimisti - così tra l’altro si intitola il libro, scritto insieme a Paul Marsh e Mike Staunton, dove esprime il suo pensiero - fa parte della storia passata. Adesso, forse, è venuta l’ora di un sano disincanto. Che cosa devono fare gli investitori della nuova era per non sbagliare? «Io studio i mercati. Non faccio previsioni, non è il mio mestiere. Posso però dare qualche consiglio pratico di comportamento: la strategia vincente è quella della diversificazione a tutto campo. Non bisogna investire solo a casa propria, ma in tutto il mondo. E puntare non solo sulle azioni, ma anche su bond, immobili... Insomma su tutte le opportunità che il mercato globale offre». Qual è la chiave per capire il comportamento delle Borse? «Misurare correttamente il premio che possono offrire. Vale a dire la differenza fra il ritorno delle azioni e quello degli investimenti privi di rischio. Secondo le nostre elaborazioni ora si può andare, a seconda del mercato di riferimento e della volatilità attesa, da poco più del 3% a poco più del 5%. Sono stime molto più basse di quelle citate in molti testi e in molti sondaggi. C’è infatti ancora chi si aspetta rendimenti a due cifre dalle azioni. Un errore, indotto anche da una scorretta percezione del passato». Da dove vengono queste convinzioni? «Le abbiamo raggiunte dopo un viaggio a ritroso in 103 anni di storia e di mercati. Gli studi presentati nel libro, e aggiornati l’anno scorso, hanno rivisitato le serie storiche di sedici Paesi, a partire dal 1900. In estrema sintesi per ottenere un modello credibile in grado di quantificare il futuro premio di rischio è stato necessario riconoscere ed eliminare gli effetti di fenomeni che non saranno più ripetibili sui mercati azionari, come la diminuzione del rischio per gli investitori indotta dall’apertura sempre più ampia dei mercati». Una lezione di storia? «Sì. Diversa da Paese a Paese, dove si sono messi a confronto i rendimenti di azioni e bond per più di un secolo. Con risultati molto diversi. Negli Stati Uniti, ad esempio, la Borsa è stata davvero remunerativa e poco volatile negli ultimi cento anni. Per avere un’alta probabilità di battere l’inflazione con le azioni e di portare in territorio sicuro i propri investimenti a Wall Street è bastato tenere in portafoglio i titoli azionari per periodi lunghi 20 anni. Con i bond ce ne sarebbero voluti invece 75». E in Italia? «Vent’anni non sono un periodo abbastanza lungo per dichiarare vincente la scelta dei mercati azionari europei. L’analisi storica dice che, solo per mettersi al sicuro dall’inflazione, l’investitore italiano avrebbe dovuto tenere le azioni in media per 75 anni. Quello francese cinquantacinque». Differenze enormi... «Sì. Giustificate dal diverso impatto delle guerre mondiali e dal differente sviluppo economico. Fatto sta che, fuori dagli Stati Uniti, il mercato azionario è stato molto volatile. E remunerativo solo fino a un certo punto. Anche se, è vero, le azioni hanno sempre fatto meglio dei bond su tutti e sedici i mercati presi in considerazione dal 1900 a oggi». Molti studiosi, anche se con accenti diversi, condividono la sua tesi sulla necessità di una maggior prudenza nel valutare la Borsa. E’ cambiato qualche cosa di fondamentale nei mercati o hanno solo cambiato idea gli esperti? «Credo che ci sia stato qualche cambiamento nei mercati. E un’importante conversione da parte degli studiosi. Che, a mio avviso, dopo aver fatto diversi errori di valutazione, ora sono sulla strada giusta». Gli Stati Uniti saranno il mercato vincente anche domani? «Penso piuttosto che potrebbero essere i mercati europei a far meglio rispetto al loro passato». Perché consiglia la massima diversificazione? «La mia fiducia nel fatto che le azioni facciano grandi cose nel futuro, penso ad esempio alle nostre pensioni, è diminuita. Finora abbiamo riconosciuto un alto valore alla crescente possibilità di investire fuori dal giardino di casa e in un numero sempre maggiore di strumenti finanziari. Ora che l’abbiamo, conviene usarla». Sta dicendo anche che la festa della gl obalizzazione è finita? «Non ci sono più grandi spazi di rivalutazione dei titoli azionari in questa chiave. Abbiamo finito di esplorare il pianeta finanziario. E non vedo, per ora, la possibilità che se ne scoprano di nuovi nei prossimi anni».

certo che è facile calcolare e confrontare , ma se si confronta 2 periodi di tempo diversi si può arrivare a sostenere 2 cose opposte Cito dal libro "euforia irrazionale" di Shiller In periodi di 10 anni dal 1929 al 1939 e dal 1966 al 1976 il rendimento del mercato azionario fu inferiore ai tassi di interesse a breve . Anche dal 1901 al 1921 - vent' anni - le azioni ebbero un rendimento inferiore ai tassi a breve. La media geometrica sullo S&PComposite reale fu pari a - 0,2% l' anno da giugno 1901 a giugno 1921 +0,4% l' anno da sett 1929 a sett 1949 +1,9% l' anno da genn 1966 a genn 1986 ... I periodi di elevata inflazione associati alla Prima e Seconda Guerra mondiale e alla Guerra del Vietnam ebbero effetti estremamente negativi sul potere d'acquisto del denaro investito su titoli a reddito fisso. E' difficile vedere la rilevaza odierna di tali effetti dell' inflazione, dato che oggi esistono titoli indicizzati all 'inflazione che rendono oltre il 4%. Inoltre gli USA potrebbero rappresentare l'eccezione e non la regola in termini di rendimenti reali sul mercato azionario. Philippe Jorion e William Goetzmann hanno studiato i tassi di incremento del valore reale del mercato azionario ( esclusi i dividendi) in riferimento a 39 paesi per il periodo 1926 1996 riscontrando che il tasso mediano era solo dello 0.8% l' anno per questi paesi ( confrontato con il 4,3% l'anno degli USA ) Inoltre anche se la storia sostenesse questo punto di vista dovremmo riconoscere che il futuro non sarà necessariamente come il passato .Per esempio potrebbe darsi che , essendo gli investitori euforici a causa dei successi passati del mercato azionario, si abbia ora un eccesso di investimenti diffuso. Le imprese potrebbero avere coltivato piani troppo ambiziosi e speso troppo nello sviluppo e nella promozione di un prodotto; di conseguenza potrebbero non rendere bene com in passato ... E cosa più importante, il futuro non è assolutamente come in passato in quanto, dati gli alti rapporti prezzo/utili rilevati in precedenza il mercato è sopravvalutato come non mai ( libro del 1999 ndr ) ... La crescita degli utili corretti per l' inflazione dal 1947 a 1998 è stata pari all' attuale tasso di interesse sui titoli di stao indicizzati all' azione ... Tra il 1947 e il 1998 gli utili salirono di 23 volte mentre tra dicembre 1947 e aprile 1999 lo s&p 500 aumentò di 83 volte : questi risultati mostrano un aumento di prezzi di gran luna superiore a quello degli utili"

in sintesi credo che analizzando solo determinati spezzono si possa "dimostrare" qualsiasi cosa, che le azioni battono gli immobili, che gli immobili battono l' inflazione , che l' inflazione batte le azioni .... etc ------------------------- No, è un calcolo molto semplice e la risposta è univoca. Sono tre serie di numeri i) i prezzi di borsa medi (listino) ii) inflazione iii) dividendi Se uno ha questi dati e una calcolatrice (o si fida di chi ha i dati e una calcolatrice e lo ha fatto) ottiene la risposta Per l'Italia, dagli anni 20 o dagli anni 30 o dagli anni 40 la borsa ha perso rispetto all'inflazione. Per l'Olanda, la Svezia, l'Inghilterra, l'America e altri paesi ha la borsa ha battuto l'inflazione e di molto

la fonte dei dati che ho scritto è INVESTIMENTI FINANZIARI che cita l' Istat come fonte i numeri esatti dell' inflazione sono 1965 4,3 1966 2,0 1967 2,0 1968 1.3 1969 2.8 1970 5.1 1971 5.0 1972 5.6 1973 10.4 1974 19.4 1975 17.2 1976 16.5 1977 18.1 1978 12.4 1979 15.7 1980 21.1 1981 18.7 1982 16.3 1983 15.0 1984 10.6 1985 8.6 1986 6.1 1987 4.6 1988 5.0 1989 6.6 1990 6.1 1991 6.4 1992 5.4 1993 4.2 1994 3.9 1995 5.4 1996 3.9 1997 1.7 1998 1.8 1999 1.6 2000 2.6 2001 2.7 Tra le altre tabelle di Investimenti Finanziari ce n'è una con le variazioni cumulative e da Dic 1965 a Maggio 2002 la variazione cumulativa è 1512,5% Inoltre un' altra Tabella pubblica il parametro di aggiornamento della Lira che serve per attualizzare 1 lire dell' anno xx ad oggi . Al 1965 il parametro è 15,7834 1970 13.86 1975 8.0942 1980 3.7307 1985 1.9563 1990 1.4846 ossia 100 lire del 1970 sono 1386 lire di oggi Quello che volevo sottolineare non è tanto la presunta superiorità della borsa, quanto l' artificiosità dell' articolo Per la presunta superiorità delle azioni ci sono analisi che contraddicono altre analisi. Citerei soltanto Shiller sul libro Euforia Irrazionale ( sarò più preciso in altro post ) o l' analisi di Mediobanca che tutti possono leggere http://www.mbres.it/ita/download/az_1928.pdf in sintesi credo che analizzando solo determinati spezzono si possa "dimostrare" qualsiasi cosa, che le azioni battono gli immobili, che gli immobili battono l' inflazione , che l' inflazione batte le azioni .... etc Lo scandalo è l' uso platealmente manipolato di questi dati - vedi articolo de Il Sole 24 ore Saluti Modificato da - amalore on 11/27/2002 10:34:24

Impariamo a leggere, l 'articolo citato era nella divisione "palazzinara" del Sole che ha tutti gli interessi a dire che il mattone vince. L'analisi è di un soggettivo terribile: come altro mio posto precedente, qui di seguito allego alcune "annotazioni" che avrebbero essere state citate nell'articolo. -Dagli anni 1970 a poco fa c'era l'INVIM che tassava pesantemente ogni plusvalenza immobiliare. Al contrario, fino a primi del 90 il capital gain in borsa o anche sui BTP non esisteva. Quindi quel 7 a 1 teorico sarebbe stato pesantemente "mazzolato". -Oggi se compri e acquisti una casa entro i 5 anni devi comunque pagare la plusvalenza in modo progressivo a scaglioni (IRPEF) in borsa solo e soltanto il 12.5%. - Anche se non vendi e fai "cassettista" c'è l'ICI circa il 5-6% della rendita catastale moltiplicata per 10. Se poi affitti tutto va sull'IRPEF, mediamente quindi, considerando anche il forfait di 15%, circa il 30% dell'affitto va in tasse. Tenere la casa a posto comunque comporta un po' di spese sempre e per seguire un contratto di locazione come locatore occorre oggi un consultente (aggiornamento ISTAT, inserimento su Unico quadra RB ect.) -In borsa o bond, al massimo paghi il 12.5% su dividendi e cedole. Il dossier titoli costa circa 50 euro. tutto compreso - Per vendere le azioni, vai in banca e paghi al max 1% (ipotesi più antica). Per vendere la casa bisogna in genere trovare un agenzia che ti prende il 2%, pagare poi notaio, geometra per relazione tecnica e tasso di registro. - Va ricordato che i contratti di locazione immobialiare sono soggetti a rigidi vincoli nel recesso del locatore, che in genere deve aspettare la scadenza dei contratti tipo di 8 anni per riprendersi la casa. In borsa o bond, mi alzo, mi lavo i denti, accendo il computer e dopo 3 giorni ho i soldi. A chi vi dice che il mattone è un investimento, fategli notare queste cose... ciao